Acquisto casa con donazione

[fashion]

Buongiorno, volevo chiedere una spiegazione da qualche esperto che conosca il problema.
Ho visitato una casa che mi piace molto ma nella visura ipotecaria ho visto che ha una donazione fatta nel 2006...
Praticamente le due proprietarie oggi, ultranovantenni hanno donato la casa come nuda proprieta' a due nipoti e hanno tenuto l'usufrutto.
Oggi le due nonnine sono ancora in vita e in casa di riposo e le due nipoti vogliono vendere la casa in nuda proprieta' e usufrutto per pagare le spese.
Le due nonnine sono incapaci di intendere e volere.....
Parlando con una persona dell'agenzia non ha saputo dirmi se le due nonnine hanno figli e mi ha detto che esiste da qualche anno un'assicurazione che protegge l'acquirente in caso di azione di restituzione o di riduzione da parte di eventuali eredi....
La casa vale 210 mila euro ed io avrei bisogno di un mutuo di almeno il 40% e so che le banche sono contrarie in caso di donazione....
Volevo chiedere a Voi esperti del settore, questa assicurazione e' effettivamente valida??
Se l'eventuale erede mi portasse in tribunale cosa succederebbe?
Grazie.

 

[Miciogatto]

Le due nonnine sono incapaci di intendere e volere.....

Ok, quindi probabilmente l'agente immobiliare già ti avrà messo al corrente che per la vendita occorrerà l'autorizzazione da parte del Giudice Tutelare.

La casa vale 210 mila euro ed io avrei bisogno di un mutuo di almeno il 40% e so che le banche sono contrarie in caso di donazione....

Rispetto a qualche anno fa, come ti hanno riferito, oggi è più semplice vendere una casa proveniente da donazione, anche se fai mutuo.

Quello che deve essere chiaro: la polizza non può certo impedire che la giustizia faccia il suo corso. Se qualcuno intenta una causa e si giunge alla restituzione del bene non ci si può fare nulla.

Ma la polizza copre con un indennizzo in denaro (il valore della casa) nel caso appunto si arrivi alla restituzione del bene, evento, bisogna aggiungere, non molto frequente nella pratica.

Attenzione al fatto che, in caso di mutuo, il beneficiario della polizza non sei tu ma la banca, visto che i soldi ce li mette lei. Se avviene il sinistro (restituzione dell'immobile a seguito di azione giudiziaria) la banca perderebbe l'ipoteca e quindi deve poter riprendere i soldi che ha prestato.

Non so come funziona nel caso misto, in cui il mutuo non è 100% e in cui hai pagato delle rate (per la solo la parte in conto capitale, ovviamente).

La logica mi suggerisce un indennizzo ripartito tra te e la banca ma conviene chiedere dettagli all'assicuratore.

Un'altra via sarebbe un atto di risoluzione consensuale della donazione, quello che in molti, sbagliando, chiamano revoca della donazione. In pratica le attuali usufruttuarie si riprendono la nuda proprietà per poi rivendere a te la piena proprietà.

In genere, quando possibile, questa strada è migliore della polizza ma con il GT di mezzo non so come funziona e se fattibile facilmente.

 

[francesca63]

Le due nipoti non hanno nessun potere di decidere la vendita dell’usufrutto: e se le nonnine sono incapaci, non potranno decidere in prima persona, ma servirà l’ok del giudice tutelare, dopo perizia asseverata per definire il prezzo di vendita.
Mi pare che l’agenzia non abbia la più pallida idea di come gestire questo tipo di vendita.

 

[fashion]

Ringrazio delle risposte ma i dubbi restano, quello che non capisco e' che da quello che ho letto su internet l'assicurazione mi farebbe pagare un premio di circa 1000 euro subito, all'atto dell'iscrizione della polizza....poiche' il valore della casa e' sui 200 mila euro.....
in altri casi il premio aumenterebbe ma di poco se il valore della casa raggiungesse anche i 700mila euro.....circa 2.100 di polizza.
Quello che mi sembra strano, con solo 1000 euro di polizza da me pagata, l'assicurazione coprirebbe l'intero valore dell'immobile in caso di restituzione a seguito di causa in tribunale'??
A me sembra inverosimile.
In ogni caso sembra che molte banche rifiutino il mutuo anche con l'assicurazione.....
e' necessario chiedere all'assicuratore un elenco di banche che al contrario accettino di erogare la somma richiesta.

 

[francesca63]

Secondo me il problema maggiore non è la donazione , poiché, se le nonnine non hanno figli (ed evidentemente nemmeno coniuge), la polizza ti permette sicuramente di avere il mutuo, e i rischi sono praticamente nulli.
Il problema è che l’usufrutto per due novantenni ha un valore minimo (10/15 %, a seconda dell’età precisa), e quindi il ricavato della vendita non le aiuterebbe molto : mentre eventualmente mettere la casa a reddito sarebbe più conveniente, garantendo un’entrata regolare.
Quindi , ammesso che si voglia aspettare i tempi burocratici per la nomina di un tutore e per la richiesta al giudice tutelare, non è così scontato che si ottenga l’ok alla vendita.
In questo momento, senza un tutore nessuno potrebbe firmare per accettazione una eventuale proposta.

 

[fashion]

grazie.
E' una situazione abbastanza difficile...... i tempi si allungano con la nomina di un GT e ci sarebbero lo stesso troppe incognite.

 

[plutarco]

Ma tu vai ad impelagarti sempre in situazioni particolari??? Comunque l'autorizzazione del giudice tutelare non è certo immediata, c'è di mezzo la donazione e anche la necessità del mutuo.

Questo vale sempre che le due signore siano legalmente interdette altrimenti i tempi si allungherebbero ulteriormente.

 

[Miciogatto]

Quello che mi sembra strano, con solo 1000 euro di polizza da me pagata, l'assicurazione coprirebbe l'intero valore dell'immobile in caso di restituzione a seguito di causa in tribunale'??
A me sembra inverosimile.

E' solo una questione di dati statistici, come per qualsiasi polizza assicurativa.

 

[francesca63]

grazie.
E' una situazione abbastanza difficile...... i tempi si allungano con la nomina di un GT e ci sarebbero lo stesso troppe incognite.

L’incognita è solo la risposta del giudice, e i tempi di attesa.
Sei tu che devi valutare se fare un tentativo, o soprassedere.

 

[Miciogatto]

Ok, quindi probabilmente l'agente immobiliare già ti avrà messo al corrente che per la vendita occorrerà l'autorizzazione da parte del Giudice Tutelare.

Mi pare che l’agenzia non abbia la più pallida idea di come gestire questo tipo di vendita.

Dici che sono troppo ottimista?