Acquisto casa con risoluzione donazione

[blanco]

Buongiorno,

scrivo per avere un consulto in merito all'acquisto di una prima casa che era stata oggetto di donazione.
Per farla breve, gli attuali proprietari con cui sto effettuando la compravendita avevano donato la casa oggetto di acquisto al figlio nel 2008. Dopo averci vissuto per 12 anni, il figlio decide di vendere ma, rivoltosi ad una agenzia immobiliare, gli viene fatto notare che l'immobile risulta di fatto invendibile con una donazione avvenuta in passato. Per questo motivo, il figlio e i genitori stipulano una RISOLUZIONE DI DONAZIONE per mutuo consenso con effetto "ex tunc".
L'agenzia mi aveva subito raccontato di questo "problema", ma mi aveva rassicurato dicendomi che con la risoluzione la donazione di fatto e' nulla e che non sarebbero sorti problemi.
Oggi per curiosità mi sono documentato e ho trovato opinioni e informazioni che mi hanno sorpreso.
Su diversi siti e forum leggevo che la risoluzione di donazione e' di fatto "interpretabile", nel senso che alcuni potrebbero interpretarla come una nuova donazione con tutti i problemi che ne conseguono. Piu' in generale, leggevo che la risoluzione non tutala del tutto l'acquirente.
Quello che vorrei chiedere e' dunque se effettivamente sia cosi, se nella situazione da me descritta rischio che fra qualche anno parenti/eredi possano rivalersi sull'immobile o se al contrario con la risoluzione sono in una "botte di ferro", ovvero non devo assolutamente preoccuparmi di nulla.
Ringrazio per l'attenzione e per eventuali risposte.

 

[francesca63]

Come hai letto, ci sono state nel tempo interpretazioni contrastanti.
Fino a una decina di anni fa la risoluzione della donazione era sconsigliata, perché, appunto, veniva considerata come una nuova donazione, di fatto raddoppiando i problemi (due donazioni nella storia dell’immobile, invece di una sola).
Si ricorreva ad altri rimedi (ed esempio fideiussione del donante, o dei suoi eredi), ora invece considerate negativamente.
Attualmente invece, la risoluzione è la soluzione più praticata, ove possibile, perché di fatto viene considerata come se la donazione iniziale non ci fosse mai stata.
In più, ultimamente, sono uscite sul mercato delle polizze assicurative, per proteggere dal rischio “donazione”.
Credo che con la risoluzione si possa stare tranquilli, ma una chiacchierata con il notaio (e con la tua banca, se devi fare mutuo), ti convenga farla, visto che hai avuto notizia della situazione in anticipo ( e non a cose fatte, come a volte purtroppo succede).

 

[plutarco]

Come bene hai letto l'interpretazione non è univoca... Si tratta di un bel dilemma... Io credo, però, che, essendo una risoluzione (è possibile anche risolvere il contratto di compravendita quindi vado per antonomasia) non sia una controdonazione ma, ripeto, l'interpretazione non è discussa solo dai privati cittadini, ma anche dai giuristi!!!

 

[TensioneLeone]

Posso portarti il mio esempio. Ho acquistato un immobile che aveva una donazione e chi mi ha venduto ha proceduto con uan Risoluzione per mutuo consenso. La banca mi ha erogato il mutuo e l ha sempre erogato per tutti gli altri immobili che ho seguito come professionista immobiliare

 

[tharapyo]

Ho concluso varie compravendite in cui è stata effettuata la risoluzione della donazione, mai nessun problema.

 

[blanco]

Buongiorno,
oggi ho avuto purtroppo riscontro negativo da parte della banca. Non intendono erogare mutuo in questa situazione, poichè considerano la risoluzione della donazione come una seconda donazione a tutti gli effetti. Paradossalmente, mi hanno detto che senza risoluzione il mutuo lo avrebbero erogato (con integrazione della assicurazione sulle donazioni), ma con la risoluzione considerano il rischio troppo alto.
Ora al di là del problema di trovare la banca disposta ad erogare un mutuo (ma su questo visto anche le esperienza da voi riportate sono ottimista) mi chiedo se valga la pena questo investimento. Se anche solo una banca ritiene la situazione "pericolosa", significa che comunque un minimo di rischio c'è?onestamente non so se me la sento di vivere i prossimi 20 anni con l'ansia che dall'oggi al domani qualcuno possa rivendicare l'immobile. Inoltre, considerando che la casa non sarebbe la casa della vita, ma una casa momentanea che contiamo di cambiare fra una decina di anni, rischio al momento di vendere di avere in mano un immobile non vendibile fino a che non passeranno i 20 anni?

 

[tharapyo]

Cambia banca, questi sono incapaci

 

[francesca63]

Se anche solo una banca ritiene la situazione "pericolosa", significa che comunque un minimo di rischio c'è?

Forse significa che quella banca preferisce vendere la "sua" assicurazione contro il rischio donazione ?

Prova a parlarne con il tuo notaio , o con il notaio che ha fatto la risoluzione.
Penso che possa spiegarti meglio di noi il tutto, e aiutarti a valutare con maggior serenità la situazione .

 

[brina82]

Ma se la banca iscrive ipoteca, questa dovrebbe prevalere, comunque, su ogni tipo di questione!

Qualora spuntasse un erede, qualunque tipo di azione, domanda giudiziale ecc., presuppone comunque la presenza dell'ipoteca a favore della banca, quindi non si capisce il diniego.

 

[Miciogatto]

Non intendono erogare mutuo in questa situazione, poichè considerano la risoluzione della donazione come una seconda donazione a tutti gli effetti.

Mi sembra una scusa bella e buona.
Gli immobili provenienti da donazione si vendono.
E, nel caso si possa scegliere, io preferirei di gran lunga la risoluzione alla polizza.
Specie in caso mutuo. Infatti la polizza in caso di sinistro rimborsa la banca, non l'acquirente. Per carità, è giusto, visto che ci ha messo i soldi. Giusto per ricordarlo perchè magari sfugge.

Forse significa che quella banca preferisce vendere la "sua" assicurazione contro il rischio donazione ?

A pensar male ci si azzecca spesso...

Ma se la banca iscrive ipoteca, questa dovrebbe prevalere, comunque, su ogni tipo di questione!

Qualora spuntasse un erede, qualunque tipo di azione, domanda giudiziale ecc., presuppone comunque la presenza dell'ipoteca a favore della banca, quindi non si capisce il diniego.

In realtà, in caso succeda, dal punto di vista della banca, il problema è proprio l'ipoteca.

"Gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione sono liberi da ogni peso o ipoteca di cui il legatario o il donatario puo' averli gravati..." (estratto dal 561cc)