Acquisto casa con successione in corso

[francesca63]

L'agente immobiliare mi ha proposto di inviare proposta d'acquisto con clausola relativa alla buona riuscita della pratica. Verrà depositato assegno di 5000€ presso l'agenzia immobiliare ed intestato all'erede che non verrà incassato fino all'avvenuta successione (e quindi al rispetto della clausola).

Quindi si tratterebbe di proposta con condizione sospensiva ( verifica che sia sospensiva, e non risolutiva; questo ti consente di non dovere le provvigioni, se la condizione non si avverasse nei tempi previsti).
La clausola, in ogni caso, deve essere scritta bene.

Volevo sapere se queste clausole potessero avere una durata temporale ben precisa.

Certamente, però dipende da come è formulata la clausola.
Il senso può essere :
-il contratto diventa efficace solo se la pratica si conclude entro 4 mesi ( e se non succede non compri, e siete reciprocamente liberi). Mi pare che questo sarebbe quanto tu vorresti fare.
oppure:
-compro, appena la pratica è conclusa, a prescindere da quando succederà.

Per esempio invio la proposta d'acquisto con una clausola che obbliga il venditore a portare a termine la successione entro 4 mesi?

Difficile che il venditore possa accettare di obbligarsi a concludere la pratica di successione entro 4 mesi, visto che non dipende solo da lui; non gli conviene impegnarsi in tal senso, né per 4 mesi, né per 6.

Quindi sei tu che devi decidere come intendi muoverti, e quanto sei disposto ad attendere.
Anche l'eventuale mutuo non potrà essere richiesto fino a quando non avrai certezze sulla pratica, perché una delibera "vale" al massimo 6 mesi.

 

[one2]

Quindi si tratterebbe di proposta con condizione sospensiva ( verifica che sia sospensiva, e non risolutiva; questo ti consente di non dovere le provvigioni, se la condizione non si avverasse nei tempi previsti).
La clausola, in ogni caso, deve essere scritta bene.

Certamente, però dipende da come è formulata la clausola.
Il senso può essere :
-il contratto diventa efficace solo se la pratica si conclude entro 4 mesi ( e se non succede non compri, e siete reciprocamente liberi). Mi pare che questo sarebbe quanto tu vorresti fare.
oppure:
-compro, appena la pratica è conclusa, a prescindere da quando succederà.

Difficile che il venditore possa accettare di obbligarsi a concludere la pratica di successione entro 4 mesi, visto che non dipende solo da lui; non gli conviene impegnarsi in tal senso, né per 4 mesi, né per 6.

Quindi sei tu che devi decidere come intendi muoverti, e quanto sei disposto ad attendere.
Anche l'eventuale mutuo non potrà essere richiesto fino a quando non avrai certezze sulla pratica, perché una delibera "vale" al massimo 6 mesi.

Come al solito gentilissima!
Per le clausole che devono essere scritte bene con che figura professionale potrei confrontarmi? Potrei chiedere ad un'altra agenzia immobiliare? L'intermediatrice dice che mi preparerà contratto con clausole da revisionare ed eventualmente firmare.

Si effettivamente il venditore non accetterebbe mai una clausola che imponga la successione venga completata entro X mesi.
A questo punto penso che stabiliremo 4 mesi per concludere le pratiche. Se non dovesse succedere liberi entrambi.
Un'ultimissima domanda, se tra un mese il venditore trovasse un altro acquirente disposto a pagare una cifra più alta di quanto indicato sulla mia proposta?

 

[francesca63]

Per le clausole che devono essere scritte bene con che figura professionale potrei confrontarmi?

Notaio o avvocato , o agente immobiliare con buona formazione legale.

L'intermediatrice dice che mi preparerà contratto con clausole da revisionare ed eventualmente firmare.

Ecco, potresti far leggere la bozza al notaio al quale ti rivolgerai per l'acquisto, di questo o altro immobile, spiegando bene la situazione.
Ma non escluderei che il tuo/tua agente sia in grado di preparare un buon contratto.

A questo punto penso che stabiliremo 4 mesi per concludere le pratiche. Se non dovesse succedere liberi entrambi.

Mi pare la scelta più ragionevole; passati i 4 mesi, avreste comunque la facoltà di prorogare il termine, se va bene ad entrambi.

se tra un mese il venditore trovasse un altro acquirente disposto a pagare una cifra più alta di quanto indicato sulla mia proposta?

Con proposta condizionata il rischio effettivamente c'è, almeno ipotetico; non avendo versato una caparra, dovresti fargli causa e dimostrare che hai subito danni dal suo comportamento in mala fede, in pendenza di condizione sospensiva.
Si potrebbe pensare di inserire una penale, nel caso vendesse ad altri in pendenza della condizione; ma diventa complesso, e oltretutto potrebbe non accettare.
Diciamo che, se l'agenzia non propone più l'immobile, è seria come ti è sembrato, e il venditore è persona corretta, non mi pare probabile che vada a impelagarsi in una situazione conflittuale.

D'altra parte, per essere ben tutelato, dovresti versare sostanziosa caparra e rinunciare a qualsiasi condizione; sta a te valutare pro e contro.

 

[one2]

Con proposta condizionata il rischio effettivamente c'è, almeno ipotetico; non avendo versato una caparra, dovresti fargli causa e dimostrare che hai subito danni dal suo comportamento in mala fede, in pendenza di condizione sospensiva.
Si potrebbe pensare di inserire una penale, nel caso vendesse ad altri in pendenza della condizione; ma diventa complesso, e oltretutto potrebbe non accettare.
Diciamo che, se l'agenzia non propone più l'immobile, è seria come ti è sembrato, e il venditore è persona corretta, non mi pare probabile che vada a impelagarsi in una situazione conflittuale.

D'altra parte, per essere ben tutelato, dovresti versare sostanziosa caparra e rinunciare a qualsiasi condizione; sta a te valutare pro e contro.

L'assegno che lascio all'agt immobiliare (che non viene incassato) non è una caparra?

 

[francesca63]

L'assegno che lascio all'agt immobiliare (che non viene incassato) non è una caparra?

Tecnicamente è una somma in deposito presso un terzo (l’agente) destinata a diventare caparra con la consegna al venditore.(art. 1385 cc).
Come ho scritto sopra, si può prevedere una penale per il caso che il venditore , in pendenza della condizione, non si comporti secondo buona fede.
Ma lui potrebbe non gradire, e , forse, sarebbe un modo per suggerirgli che può non rispettare i patti, se gli conviene.

 

[one2]

Venerdì ho inviato proposta al venditore tramite l'agente immobiliare.
La clausola, sospensiva, prevede il completamento con successo della successione in corso. Ha durata 3 mesi. Al termine la proposta decade e vedremo se rinnovarla o se cercare altro. Ovviamente ho richiesto uno sconto sul prezzo di listino.
Ho consegnato all'agente immobiliare assegno intestato all'erede che NON verrà incassato fino all'eventuale avvenuta successione.
Spero di aver fatto tutto giusto e spero che la proposta venga accettata e si riesca a completare l'iter prima della scadenza Grazie a @francesca63 per l'aiuto

 

[francesca63]

Pare tutto giusto; ora attendiamo aggiornamenti , in bocca al lupo !

 

[LiveRoma]

Buongiorno a tutti,
Sono un newbie e mi aggancio a questo post per evitare di aprirne nuovi essendo la materia simile.

Nelle stesse condizioni di successione.. ma come facciamo a sapere che quel o quei figli siano veramente gli unici eredi? Se la successione è in corso come a per one2 chi mi assicura che non ci siano eredi non informati che potrebbero rivalersi fra qualche anno?

(Per contestualizzare vorrei comprare casa ma attualmente intestata ad un defunto con presunti figli che dovranno fare successione)

Grazie e scusate il disturbo.

 

[francesca63]

Sono un newbie e mi aggancio a questo post per evitare di aprirne nuovi essendo la materia simile.

Meglio aprire nuova discussione, con qualche dettaglio in più :
Hai già fatto proposta ?
A chi è indirizzata , e chi l’ha accettata, eventualmente ?
Successione con o senza testamento ?
Dichiarazione di successione già presentata ?
Situazione famigliare strana o conflittuale ?
Tempistiche previste ?
Quali sono i dubbi concreti ?

 

[LiveRoma]

Meglio aprire nuova discussione, con qualche dettaglio in più :
Hai già fatto proposta ?
A chi è indirizzata , e chi l’ha accettata, eventualmente ?
Successione con o senza testamento ?
Dichiarazione di successione già presentata ?
Situazione famigliare strana o conflittuale ?
Tempistiche previste ?
Quali sono i dubbi concreti ?

Ciao,
Grazie per la risposta.
Effettivamente ho aperto un thread apposito.
Scusate l'intromissione .
Grazie.