Buongiorno a tutti,
dopo tre anni e mezzo di ricerche estenuanti ed infruttuose di una nuova abitazione esistente ho optato per una proposta di casa da costruire con trattativa diretta con Costruttore. Premetto che il costruttore è in attività da oltre 25 anni, ha realizzato molti immobili, gode di buona reputazione e che i progettisti sono miei conoscenti.
Dopo una trattativa di alcune settimane abbiamo trovato un accordo sul prezzo da corrispondere. Ad oggi però il progetto non è stato ancora presentato (l'intervento fa parte di un piccolo piano attuativo comunale per la realizzazione di alcuni parcheggi che a breve deve venire avviato) ed il capitolato è stato redatto in bozza in forma molto sintetica in quanto mancano ancora dettagli e conteggi riguardanti ad esempio la copertura del fabbisogno del 50% da fonti rinnovabili (pompa di calore, fotovoltaico,ecc.).
Purtroppo dopo i primi accordi positivi sono sorte le prime perplessità del costruttore riguardo alla nuovissima normativa del D.L 14/2019 che prevede:
"Queste nuove norme divengono applicabili (articolo 5, comma 1-ter, Dlgs 122/05) ai contratti aventi a oggetto “immobili da costruire” per i quali il relativo titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019 (vale a dire il trentesimo giorno successivo a quello di pubblicazione in Gazzetta ufficiale del Codice sulla crisi d’impresa che infatti è stata effettuata il 14 febbraio 2019: articolo 389, comma 1).
È stato anzitutto modificato l’articolo 6 del Dlgs 122/05, il quale ora dispone che il contratto preliminare «ed ogni altro contratto che ... sia comunque diretto al successivo acquisto in capo a una persona fisica della proprietà» di un immobile da costruire «devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata». L’innovazione apportata dalla norma consiste nel fatto che la legge attualmente vigente consente di stipulare questi contratti anche nella forma della scrittura privata non autenticata.
La legge non reca un’espressa sanzione per la violazione di questa prescrizione formale: si devono applicare, pertanto, le previsioni “generali”: vale a dire (dato che l’imperatività della norma è fuori discussione, in quanto il legislatore ricorre al verbo «devono») l’articolo 1418, comma 1 del Codice civile, per il quale è nullo il contratto contrario a norme imperative, e gli articoli 1325, n. 4), 1350, n. 13) e 1418, comma 2, del Codice civile, per i quali sono nulli gli atti stipulati in una forma diversa da quella prescritta dalla legge. La nullità in questione è “assoluta”: è insanabile (articolo 1423 del Codice civile), l’azione è imprescrittibile (articolo 1422 del Codice civile), può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse ed è rilevabile d’ufficio dal giudice (articolo 1421 del Codice civile). La prescrizione di forma in commento, per il “principio di simmetria delle forme” che vige nel nostro ordinamento, comporta che per atto pubblico o scrittura privata, a pena di nullità, debbano essere redatte anche la proposta e l’accettazione finalizzate alla stipula dei contratti in questione (e la modulistica delle agenzie va fuorilegge) nonché la procura che sia rilasciata in vista di essi"
In pratica il costruttore non avendo ancora presentato il permesso di costruire è obbligato ad accettare la trascrizione del preliminare con scrittura privata in forma pubblica (notaio) o scrittura privata autenticata con obbligo di presentare polizza fideiussoria e successiva polizza decennale postuma su appositi modelli ministeriali (ad oggi non disponibili, da 90 giorni approvazione decreto). Se non viene effettuata la trascrizione non ci sono penali ma l'acquirente può dichiarare in qualsiasi momento la nullità del contratto.
La trascrizione comporta un costo aggiuntivo per l'acquirente ma offre più garanzie in quanto "con il preliminare trascritto per tre anni nessun creditore del costruttore potrà mettere un’ipoteca sull’immobile, non si tratta di una semplice formalità legata all’acquisto casa e all’accordo privato tra acquirente e venditore, ma fornisce garanzie all’acquirente che il venditore non potrà concedere un’ipoteca sull’immobile, costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole ne tantomeno vendere l’immobile a qualcun altro.
Eventuali creditori del venditore non avranno la facoltà di iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né di pignorarlo.*
La trascrizione del contratto preliminare di compravendita nei Registri Immobiliari garantisce che l’immobile sia riservato al suo futuro acquirente.Pertanto nessuna iscrizione o trascrizione avrebbe effetto nei suoi confronti."
Per arrivare al punto: il Costruttore ha iniziato a manifestare perplessità sulla nuova normativa perchè se ad esempio io versassi un anticipo sulla casa ed una volta costruita ci fossero dei disaccordi o contenziosi di qualsiasi tipo secondo lui non potrebbe restituirmi i soldi se io dovessi impuntarmi e non firmare una sorta di liberatoria sulla trascrizione. Oppure che la casa personalizzata per me la venderebbe più difficilmente ad un altro per via delle modifiche effettuate (???)...
Chiaramente la nuova normativa tutela maggiormente la parte debole che è l'acquirente per i motivi sopra elencati ma il costruttore non ci sta e si sta consultando con un avvocato per "costruire la casa al tetto con un minimo di caparra, accatastarla e rogitarla ed il resto stabilirlo con un contratto di appalto con i restanti lavori e capitolato".
Devo far presente che un amico che lavora presso uno studio notarile mi sta aiutando e che ovviamente secondo lui l'unica cosa che mi fa star tranquillo è la trascrizione del preliminare.
Io non ho né voglia né tempo di andare a vedere che cosa comporti una soluzione quale è quella proposta dal Costruttore e mi spiacerebbe se tutto saltasse per questa elusione della norma; faccio presente che in questa operazione mi espongo molto sul totale del mio patrimonio e non ricorro a mutuo, cosa che il costruttore gradisce ovviamente molto.
Ho chiesto inoltre una polizza fideiussoria bancaria di prima istanza ma anche in questo caso il Costruttore mi ha detto che lui lavora con agenzia assicurative e che dubita che ne facciano una di questo tipo. Anche in questo caso è chiaro che una polizza bancaria di prima istanza a lui costerebbe di più e le pratiche per ottenerla probabilmente andrebbero anche a bloccare parte dei suoi beni con la banca.
Al prossimo incontro mi farà sapere cosa ha in mente.
Un'ultima cosa, se si optasse per la "scrittura privata in forma autenticata" e non in forma pubblica(notaio) come concesso dalla nuova normativa ciò vorrebbe dire che la si potrebbe fare tra acquirente e Costruttore senza dover passare per forza dal notaio ed autenticando le firme ad esempio da un pubblico ufficiale comunale, ma questo cosa comporterebbe? Anche in questo caso il costruttore forse potrebbe agire come in passato quando la semplice scrittura privata (non autenticata) non comportava i vincoli restrittivi di una eventuale trascrizione, questo passaggio della normativa non mi è ben chiaro.
Vi chiedo gentilmente consiglio in questa delicata fase di contrattazione.
grazie a tutti per l'attenzione.
dopo tre anni e mezzo di ricerche estenuanti ed infruttuose di una nuova abitazione esistente ho optato per una proposta di casa da costruire con trattativa diretta con Costruttore. Premetto che il costruttore è in attività da oltre 25 anni, ha realizzato molti immobili, gode di buona reputazione e che i progettisti sono miei conoscenti.
Dopo una trattativa di alcune settimane abbiamo trovato un accordo sul prezzo da corrispondere. Ad oggi però il progetto non è stato ancora presentato (l'intervento fa parte di un piccolo piano attuativo comunale per la realizzazione di alcuni parcheggi che a breve deve venire avviato) ed il capitolato è stato redatto in bozza in forma molto sintetica in quanto mancano ancora dettagli e conteggi riguardanti ad esempio la copertura del fabbisogno del 50% da fonti rinnovabili (pompa di calore, fotovoltaico,ecc.).
Purtroppo dopo i primi accordi positivi sono sorte le prime perplessità del costruttore riguardo alla nuovissima normativa del D.L 14/2019 che prevede:
"Queste nuove norme divengono applicabili (articolo 5, comma 1-ter, Dlgs 122/05) ai contratti aventi a oggetto “immobili da costruire” per i quali il relativo titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019 (vale a dire il trentesimo giorno successivo a quello di pubblicazione in Gazzetta ufficiale del Codice sulla crisi d’impresa che infatti è stata effettuata il 14 febbraio 2019: articolo 389, comma 1).
È stato anzitutto modificato l’articolo 6 del Dlgs 122/05, il quale ora dispone che il contratto preliminare «ed ogni altro contratto che ... sia comunque diretto al successivo acquisto in capo a una persona fisica della proprietà» di un immobile da costruire «devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata». L’innovazione apportata dalla norma consiste nel fatto che la legge attualmente vigente consente di stipulare questi contratti anche nella forma della scrittura privata non autenticata.
La legge non reca un’espressa sanzione per la violazione di questa prescrizione formale: si devono applicare, pertanto, le previsioni “generali”: vale a dire (dato che l’imperatività della norma è fuori discussione, in quanto il legislatore ricorre al verbo «devono») l’articolo 1418, comma 1 del Codice civile, per il quale è nullo il contratto contrario a norme imperative, e gli articoli 1325, n. 4), 1350, n. 13) e 1418, comma 2, del Codice civile, per i quali sono nulli gli atti stipulati in una forma diversa da quella prescritta dalla legge. La nullità in questione è “assoluta”: è insanabile (articolo 1423 del Codice civile), l’azione è imprescrittibile (articolo 1422 del Codice civile), può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse ed è rilevabile d’ufficio dal giudice (articolo 1421 del Codice civile). La prescrizione di forma in commento, per il “principio di simmetria delle forme” che vige nel nostro ordinamento, comporta che per atto pubblico o scrittura privata, a pena di nullità, debbano essere redatte anche la proposta e l’accettazione finalizzate alla stipula dei contratti in questione (e la modulistica delle agenzie va fuorilegge) nonché la procura che sia rilasciata in vista di essi"
In pratica il costruttore non avendo ancora presentato il permesso di costruire è obbligato ad accettare la trascrizione del preliminare con scrittura privata in forma pubblica (notaio) o scrittura privata autenticata con obbligo di presentare polizza fideiussoria e successiva polizza decennale postuma su appositi modelli ministeriali (ad oggi non disponibili, da 90 giorni approvazione decreto). Se non viene effettuata la trascrizione non ci sono penali ma l'acquirente può dichiarare in qualsiasi momento la nullità del contratto.
La trascrizione comporta un costo aggiuntivo per l'acquirente ma offre più garanzie in quanto "con il preliminare trascritto per tre anni nessun creditore del costruttore potrà mettere un’ipoteca sull’immobile, non si tratta di una semplice formalità legata all’acquisto casa e all’accordo privato tra acquirente e venditore, ma fornisce garanzie all’acquirente che il venditore non potrà concedere un’ipoteca sull’immobile, costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole ne tantomeno vendere l’immobile a qualcun altro.
Eventuali creditori del venditore non avranno la facoltà di iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né di pignorarlo.*
La trascrizione del contratto preliminare di compravendita nei Registri Immobiliari garantisce che l’immobile sia riservato al suo futuro acquirente.Pertanto nessuna iscrizione o trascrizione avrebbe effetto nei suoi confronti."
Per arrivare al punto: il Costruttore ha iniziato a manifestare perplessità sulla nuova normativa perchè se ad esempio io versassi un anticipo sulla casa ed una volta costruita ci fossero dei disaccordi o contenziosi di qualsiasi tipo secondo lui non potrebbe restituirmi i soldi se io dovessi impuntarmi e non firmare una sorta di liberatoria sulla trascrizione. Oppure che la casa personalizzata per me la venderebbe più difficilmente ad un altro per via delle modifiche effettuate (???)...
Chiaramente la nuova normativa tutela maggiormente la parte debole che è l'acquirente per i motivi sopra elencati ma il costruttore non ci sta e si sta consultando con un avvocato per "costruire la casa al tetto con un minimo di caparra, accatastarla e rogitarla ed il resto stabilirlo con un contratto di appalto con i restanti lavori e capitolato".
Devo far presente che un amico che lavora presso uno studio notarile mi sta aiutando e che ovviamente secondo lui l'unica cosa che mi fa star tranquillo è la trascrizione del preliminare.
Io non ho né voglia né tempo di andare a vedere che cosa comporti una soluzione quale è quella proposta dal Costruttore e mi spiacerebbe se tutto saltasse per questa elusione della norma; faccio presente che in questa operazione mi espongo molto sul totale del mio patrimonio e non ricorro a mutuo, cosa che il costruttore gradisce ovviamente molto.
Ho chiesto inoltre una polizza fideiussoria bancaria di prima istanza ma anche in questo caso il Costruttore mi ha detto che lui lavora con agenzia assicurative e che dubita che ne facciano una di questo tipo. Anche in questo caso è chiaro che una polizza bancaria di prima istanza a lui costerebbe di più e le pratiche per ottenerla probabilmente andrebbero anche a bloccare parte dei suoi beni con la banca.
Al prossimo incontro mi farà sapere cosa ha in mente.
Un'ultima cosa, se si optasse per la "scrittura privata in forma autenticata" e non in forma pubblica(notaio) come concesso dalla nuova normativa ciò vorrebbe dire che la si potrebbe fare tra acquirente e Costruttore senza dover passare per forza dal notaio ed autenticando le firme ad esempio da un pubblico ufficiale comunale, ma questo cosa comporterebbe? Anche in questo caso il costruttore forse potrebbe agire come in passato quando la semplice scrittura privata (non autenticata) non comportava i vincoli restrittivi di una eventuale trascrizione, questo passaggio della normativa non mi è ben chiaro.
Vi chiedo gentilmente consiglio in questa delicata fase di contrattazione.
grazie a tutti per l'attenzione.
