Acquisto casa da ristrutturare da società spa

[masmac74]

Sto ancora cercando informazioni per capire quanto sia fattibile l'acquisto e la ristrutturazione di un immobile degli anni 70 da una società immobiliare spa, il fabbricato è stato acquistato all'asta e no ha avuto nessun intervento sicuramente da oltre 6 anni.
I miei dubbi sono.
1) quali sono i rischi in caso di fallimento:
A) nel lasso di tempo che va dal preliminare al rogito
B) dopo il rogito
2) se esistono, come immagino, dei rischi oggetti posso richiedere una fideiussione a garanzia? se si di quanti anni conviene farla?

3) l'immobile è composto da due unità che andrei ad acquistare una come prima casa e l'altra come seconda, posso tenere la seconda senza allacciamenti e contatori, risparmiando quindi una serie di costi, per poi all'acciare tutto alla prima casa?

4) quale documentazione è meglio acquisire per verificare la "serietà" della società, ad oggi ho acquisiti visura catastale degli immobili, visura camerale con bilancio della società.

Grazie.

Marco

 

[studiopci]

Salve... premesso che è vero che stiamo attraversando un periodo di crisi ma non è che tutto va a rotoli, da quello che scrivi , stiamo parlando di una Società per azioni e non di una Società a responsabilità limitata , quindi in linea di massima dovremmo avere una serie di garanzie in più, non fosse altro che una Spa non è che può chiudere dall'oggi al domani e nel silenzio più totale , cerchiamo di rispondere alle tue domande :

quali sono i rischi in caso di fallimento:

Se hai controllato che non ci sono procedure fallimentari in corso e se hai acquistato a prezzo di mercato nessuno potrà ascriverti niente.

A) nel lasso di tempo che va dal preliminare al rogito

mediamente una compravendita si conclude in 3 mesi , dal preliminare al rogito, questi sono tempi abbastanza ristretti perchè possa succedere qualcosa, comunque monitorare e trascrivere il preliminare di acquisto ti costerà qulcosina in più ma ti farà dormire più tranquillo.

B) dopo il rogito

vale la prima risposta

se esistono, come immagino, dei rischi oggetti posso richiedere una fideiussione a garanzia? se si di quanti anni conviene farla?

Puoi provare a richiedere una fideiussione a garanzia, eventualmente dovrebbe coprire le somme che verserai fino al rogito e garantire in caso di impossibilità ad acquistare , ma credo che non venga accettata.

l'immobile è composto da due unità che andrei ad acquistare una come prima casa e l'altra come seconda, posso tenere la seconda senza allacciamenti e contatori, risparmiando quindi una serie di costi, per poi all'acciare tutto alla prima casa?

certo

quale documentazione è meglio acquisire per verificare la "serietà" della società, ad oggi ho acquisiti visura catastale degli immobili, visura camerale con bilancio della società.

Per risolvere i tuoi dubbi potresti rivolgerti ad un Notaio dandogli l'incarico professionale di seguire la vicenda e quindi stipulando presso di lui preliminare e tutto il resto
Fabrizio

 

[Valerio Spallina]

Il notaio, spero, controllerà anche i poteri dell'amministratore delegato a vendere l'immobile, secondo lo Statuto della Spa (delibera specifica del Consiglio di Amminstrazione ........).

Importantissimo quello che dice studiopci : il prezzo di mercato.
Questo limita le rogatorie per fallimento.

 

[masmac74]

Grazie delle risposte, visto la vostra esperienza chiedo due precisazioni:

- esiste comunque un tempo determinato in cui un eventuale fallimento può crearmi problemi, ad esempio passati 24 mesi dal rogito nessuno può venire a chiedere nulla.

- dove vado a verificare se il prezzo concordato è in linea con il mercato? in questo senso l'immobile è di difficile valutazione: è degli anni 70, non è abitato da almeno 7 anni e quindi versa in uno stato di abbandono e degrato che necessitano di una ristrutturazione integrale, non dimenticando il mercato oggi in che situazione di stallo si trova; teneto conto inoltre che già senza trattarlo viene proposto ad un prezzo di oltre il 30% inferiore al valore catastale.

Marco

 

[studiopci]

Allora andando per gradi

esiste comunque un tempo determinato in cui un eventuale fallimento può crearmi problemi, ad esempio passati 24 mesi dal rogito nessuno può venire a chiedere nulla.

La legge fallimentare prevede per il principio di par condicio creditorum che l'imprendiotore che ha posto in essere atti finalizzati a depauperare e sottrarre il patrimonio dell'azienda all'azione creditoria, possono essere soggetti alla cd " revocatoria fallimentare " , che tradotto in parole povere significa annullare gli atti compiuti ... bada bene che per atti compiuti non è inteso solo gli atti di vendita o di passaggio di beni... ma per es. pagamenti fittizzi o altro... affinchè tale azione revocatoria possa essere posta in atto ed avere effetto è necessario rispettare 2 principi fondamentali :
1- non deve essere trascorso più di anno ( in alcuni casi 6 mesi ) dal compimento di questi atti a far data dalla istanza di fallimento .
2- il terzo ( il beneficiario di questi atti ) deve essere a conoscenza dell'istanza di fallimento avverso l'imprenditore .
In generale avverso chi può dimostrare di non essere a conoscenza della situazione fallimentare dell'imprenditore e chi ha beneficiato di questi atti 1 anno o 6 mesi prima l'istanza fallimentare non ha nessun problema.
A maggior tutela del terzo beneficiario interviene l'art. 67 bis comma c del D.lgs 12/9/2007 n° 169 il quale recita :
c) le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

dove vado a verificare se il prezzo concordato è in linea con il mercato? in questo senso l'immobile è di difficile valutazione: è degli anni 70, non è abitato da almeno 7 anni e quindi versa in uno stato di abbandono e degrato che necessitano di una ristrutturazione integrale, non dimenticando il mercato oggi in che situazione di stallo si trova; teneto conto inoltre che già senza trattarlo viene proposto ad un prezzo di oltre il 30% inferiore al valore catastale.

Una prima verifica la potresti trovare nei valori OMI rilasciati dall'Agenzia del Territorio che uniti ad una valutazione di un AI e di , eventualmente, un tecnico ( geometra, ingegnere )... ti potranno dare un idea del valore di mercato.
Tutto ciò premesso però mi occorre esprimere una valutazione e darti un consiglio... l'acquisto di un immobile deve essere una piacevole opportunità , se deve essere un spiacevole necessità... come diceva Totò nel film Miseria e nobiltà " desisti " inoltre... la situazione di crisi che attraversiamo non significa comunque che tutte le Aziende sono sull'orlo del fallimento, anzi... per cui coinvolgi un commercialista di fiducia per leggere i bilanci della società, conferisci incarico professionale ad un Notaio ( dico incarico professionale perchè in questo modo il Notaio non avrà solo il compito di Pubblico Ufficiale ma anche quello di agire nel tuo interesse specifico oltre ad esserne responsabile , valuta con serenità se ti conviene o meno ... e nel caso passa ad altro che ti dia più tranquillità. Fabrizio

 

[masmac74]

Chiarissimo grazie, sto ancora cercando di capire se sia una "piacevole" opportunità o una situazione troppo complessa, ad oggi propendo per la piacevole opportunità anche perchè avendo una famiglia numerosa di opportunità veramente valide, in mq e vivibilità, non ce ne sono. Con il commercialista sto valutando tutti gli aspetti e appena ho raccolto tutti i dubbi vado dal notaio.
Grazie ancora.

Marco

 

[enar1948]

e degrato che necessitano di una ristrutturazione integral!