Acquisto Casa Demolita/Ricostruita ed Agevolazioni

[Paollino]

Buona sera,
volevo un parere in merito alla possibilità di usufruire dei Bonus per Ristrutturazione (ed eventualmente Sisma) per un edificio che mi è stato proposto da Agenzia Immobiliare.
Innanzitutto spero sarò esaustivo e mi scuso in anticipo per eventuali errori, ma è la prima volta che cerco di acquistare un'immobile e non sono molto pratico del settore.

L'immobile in questione:
- era una barchessa (credo un'unità singola, non so in che modo accatastata) che è stata demolita e ricostruita frazionata in due unità rispettando però sia il sedime che la volumetria complessiva;
- attualmente viene proposta al grezzo o, con ovvia maggiorazione 'finita chiavi in mano';
- inizialmente sembrava si potesse accedere al bonus ristrutturazione e/o al bonus sisma - in un secondo momento invece è emerso che non risulta possibile dal momento che l'abitazione (una delle due porzioni risultanti dal frazionamento) risulta accatastata secondo determinati criteri (F3 - in corso di costruzione ?? ).

Volevo sapere da chi è più esperto di me, non c'è proprio alcun modo di poter accedere agli incentivi citati ne acquistando al grezzo e finendo da se ne acquistando l'immobile finito?
Vi sono eventuali altre implicazioni di questo tipo di accatastamento nella compravendita (IVA, permessi / altri oneri..)?

Grazie mille a chiunque vorrà consigliarmi.
Marco

 

[Jan80]

Al Sismabonus non puoi accedere poiché è stata demolita..... si applica solo agli interventi che mantengono l'esistente.

Il 50% in 10 anni delle ristrutturazioni dovrebbe invece essere possibile se si tratta di residenziale. La porzione in F3 è effettivamente un'abitazione?

 

[Paollino]

Grazie Jan80.
Chiaro il discorso Sismabonus.
La porzione in in F3 é sicuramente un'abitazione (l'altra metà derivante dal frazionamento é già ultimata e venduta); non so prima della riqualifica che tipo di destinazione avesse.. Però anche all'altro proprietario é stata paventata l'impossibilità di accedere al bonus ristrutturazione. Forse perché l'immobile in F3 risulta come nuova costruzione anche se rispetta i volumi antecedenti?

 

[Jan80]

Si tratterebbe comunque di un intervento di "ristrutturazione edilizia pesante" e quindi rientrerebbe nel bonus ristrutturazioni.
Per me ci deve essere altro

 

[giuseppe59]

Se risulta accatastata F3, ritengo, il successivo intervento rientrerebbe nelle opere di completamento, e non di ristrutturazione, che non consentirebbe di usufruire del bonus "ristrutturazioni". Ma anche lì ci sarebbe da vedere se l'intervento che si sta per fare rientra nella sfera di validità del primo permesso a costruire oppure se il permesso risultava già scaduto, in questo caso penso non ci sia nulla da fare.

 

[Paollino]

D'accordo, grazie.
Però non riesco a capire una cosa. Posto che una demolizione e ricostruzione é sicuramente configurabile come ristrutturazione, come mai avrebbero dovuto ricorrere ad un accatastamento in F3? Che condizione lo potrebbe avere imposto? In effetti, venendo meno gli incentivi, ora l'immobile risulta comunque meno appetibile e quindi più difficilmente vendibile..

 

[Jan80]

In F3 paga meno tasse..... però forse è proprio il titolo edilizio scaduto e non rinnovato la gata da pelare.

Comunque il bonus è per le "ristrutturazioni", ma le categorie d'intervento ammesse sono la manutenzione ordinaria (solo per parti comuni), la manutenzione straordinaria, il restauro e risanamento conservativo e ovviamente la ristrutturazione edilizia.

Se le opere per il completamento rientrassero tutte in MO, il bonus non sarebbe sfruttabile.

 

[Paollino]

Oggi ho avuto modo di vedere i documenti relativi al permesso di costruire. Parla chiaramente di ristrutturazione di una unità a destinazione agricola da trasformarsi in due residenziali.. Il permesso é attivo ancora per un paio d'anni. La visita catastale indica una unità soppressa a favore di due nuove costruzioni. Che dite?