Acquisto casa grezzo avanzato

[Sk1ll3z96]

Buonasera a tutti, è la prima volta che scrivo su questo forum. Premesso che ho già chiesto un appuntamento con un ingegnere edile per la prossima settimana vorrei qualche delucidazione in merito alla mia situazione.
Ho identificato un immobile che vorrei acquistare, una villetta bifamiliare che al momento si trova al grezzo avanzato.
In realtà è un po’ più del grezzo perché la casa era già stata venduta ad una coppia che poi si è separata e non ha portato a termine l’acquisto e nel frattempo sono stati posizionati tutti i cancelli esterni, infissi interni ed esterni, il camino, massetto, cucina in muratura nella tavernetta, pompa di calore e riscaldamento a pavimento.
Allo stato attuale mancano soltanto i bagni, i pavimenti, rivestimenti delle scale e la pittura.
La casa è accatastata f/3. I lavori sono iniziati nel 2013.
La villetta accanto acquistata nel 2018 ha classificazione energetica a.
Ovviamente la banca non eroga il mutuo la casa non essendo accatastata.
l’acquisto, avverrebbe da ditta tramite agenzia. Essendo prima casa con agevolazioni under 36 non per isee però pagherei IVA al 4%?
Quali documenti dovrei richiedere assolutamente all’agenzia? Per adesso ho visura catastale e ipotecaria. Ho chiesto anche documento circa il capitolato ed i materiali utilizzati.
L’agenzia mi ha proposto di fare un’offerta pari al costo dei lavori di ristrutturazione, circa 70k oppure finire io i lavori e stabilire una data per il rogito tale da poter ultimare la casa e darla già accatastata e con classificazione energetica. Ad oggi la casa non ha il documento di fine lavori e neanche il collaudo statico.
Quali sono i rischi legati a questa operazione?

 

[ingelman]

Sicuramente interverrà qualche tecnico presente sul Forum,

ovviamente tu hai dato una descrizione sommaria, secondo me l'appuntamento che hai con l'ingegnere chiarirà meglio la situazione una volta che gli fornirai tutta la documentazione che ti metteranno a disposizione .... condizione essenziale anche per valutare i rischi.

Quali sono i rischi legati a questa operazione?

Potrebbero essere molteplici a partire dal mutuo ..... chi ultima i lavori? acquisti un grezzo ... i lavori sono iniziati nel 2013 .... ci sono state varianti presentate o proroghe richieste affinchè il titolo abilitativo sia ancora valido?

Impossibile secondo me darti una risposta se non si ha a disposizione tutta la storicità dell'immobile documenti alla mano.

 

[Zagonara Emanuele]

Mi preoccuperei (tra le altre cose) di sapere se tutte le licenze edilizie (varianti eventuali comprese) sono regolari e di conoscere lo stato di solidità economica dell'impresa venditrice, così come mi preoccuperei di sapere come sia stato fin qui costruito l'immobile (struttura portante, impiantistica, ecc...), ma questo ultimo aspetto te lo saprà chiarire il tecnico che hai interpellato.
Già il fatto che i lavori siano "in ballo" da più di 10 anni, di per sè fa pensare.

P.S. Per quale motivo la banca non dovrebbe concederti un mutuo anche se l'immobile non è ancora ultimato?

 

[ingelman]

P.S. Per quale motivo la banca non dovrebbe concederti un mutuo anche se l'immobile non è ancora ultimato?

Rispondo io per lui, sono il suo avvocato

Non gli darebbero il mutuo, (se non a determinate condizioni) in quanto l'immobile è accatastato F3 in corso di costruzione.

Indipendentemente a ciò che gli dirà l'ingegnere decisamente gli converrebbe far ultimare l'immobile all'attuale proprietà con tutti gli adempimenti del caso, ovviamente come tu giustamente hai sottolineato dopo tutte le verifiche riferite, non solo alla legittimità edilizia di quanto venduto, ma anche sulla solidità patrimoniale della società venditrice.

Quello che suona strano è che dalla descrizione data l'immobile è praticamente ultimato tranne quelle piccole cose rimaste (piccole rispetto a quanto fatto) e che lo stesso non sia stato portato a termine (fine lavori collaudo richiesta o scia per agibilità e docfa)..... anche perchè come ha detto era già stato "venduto" immagino compromissato.

Una visurina in conservatoria non ci starebbe male.

..

 

[Sk1ll3z96]

Rispondo io per lui, sono il suo avvocato

Non gli darebbero il mutuo, (se non a determinate condizioni) in quanto l'immobile è accatastato F3 in corso di costruzione.

Indipendentemente a ciò che gli dirà l'ingegnere decisamente gli converrebbe far ultimare l'immobile all'attuale proprietà con tutti gli adempimenti del caso, ovviamente come tu giustamente hai sottolineato dopo tutte le verifiche riferite, non solo alla legittimità edilizia di quanto venduto, ma anche sulla solidità patrimoniale della società venditrice.

Quello che suona strano è che dalla descrizione data l'immobile è praticamente ultimato tranne quelle piccole cose rimaste (piccole rispetto a quanto fatto) e che lo stesso non sia stato portato a termine (fine lavori collaudo richiesta o scia per agibilità e docfa)..... anche perchè come ha detto era già stato "venduto" immagino compromissato.

Una visurina in conservatoria non ci starebbe male.

..

Esattamente non erogano mutuo per immobile accatastato f/3. L’unica è una sola banca che mi ha proposto una Sal (stato avanzamento lavori) ma con tassi ad oggi intorno al 5%.
Il problema dell’ultimazione dell’immobile dalla ditta che detiene lo stesso è che secondo l’agenzia dovrei dare come caparra i 70k per i lavori, più 50k che equivale a circa il 15/20% dell’immobile grezzo.
Loro in 4/5 mesi ultimerebbero l’immobile e me lo consegnerebbero accatastato e con ape così che per la restante somma si può usare il mutuo andando quindi a rogito tra 6 mesi e specificandolo nel compromesso.
da quanto detto dall’agenzia hanno chiesto la proroga lavori e quindi questa non è scaduta.
Quindi dovrei far darmi i documenti circa capitolato e materiali utilizzati e varie licenze.
Come mai lo stato di solidità patrimoniale? E cosa è la visura in conservatoria?
Perché io sono andato al catasto e mi hanno dato sia visura catastale che ipotecaria in cui non risultano note e/o ipoteche.

 

[plutarco]

Con tutto questo danaro onestamente io ne costruirei una da zero a mio piacere acquistando un'area edificabile.

 

[Sk1ll3z96]

Con tutto questo danaro onestamente io ne costruirei una da zero a mio piacere acquistando un'area edificabile.

Costano molto i terreni edificabili.

 

[Agenzia Castello]

Con tutto questo danaro onestamente io ne costruirei una da zero a mio piacere acquistando un'area edificabile.

Spenderebbe quasi sicuramente di più a partire da zero adesso.

 

[Agenzia Castello]

Esattamente non erogano mutuo per immobile accatastato f/3. L’unica è una sola banca che mi ha proposto una Sal (stato avanzamento lavori) ma con tassi ad oggi intorno al 5%.
Il problema dell’ultimazione dell’immobile dalla ditta che detiene lo stesso è che secondo l’agenzia dovrei dare come caparra i 70k per i lavori, più 50k che equivale a circa il 15/20% dell’immobile grezzo.
Loro in 4/5 mesi ultimerebbero l’immobile e me lo consegnerebbero accatastato e con ape così che per la restante somma si può usare il mutuo andando quindi a rogito tra 6 mesi e specificandolo nel compromesso.
da quanto detto dall’agenzia hanno chiesto la proroga lavori e quindi questa non è scaduta.
Quindi dovrei far darmi i documenti circa capitolato e materiali utilizzati e varie licenze.
Come mai lo stato di solidità patrimoniale? E cosa è la visura in conservatoria?
Perché io sono andato al catasto e mi hanno dato sia visura catastale che ipotecaria in cui non risultano note e/o ipoteche.

5% mi sembra esagerato come tasso mutuo, sto facendo io stesso un mutuo costruendo e se fissassi oggi il tasso avrei un 3,4% fisso.

 

[Sk1ll3z96]

5% mi sembra esagerato come tasso mutuo, sto facendo io stesso un mutuo costruendo e se fissassi oggi il tasso avrei un 3,4% fisso.

Per un mutuo Green la banca mi farebbe il 2,75% il problema è che acquistando f3 l’unica soluzione è un SAL e questi costano un sacco perché la banca si accolla più rischi