Anche la banca che ha ipoteca volontaria di primo grado ha la necessità di trascrivere un pignoramento per promuovere l'esecuzione immobiliare (vendita all'asta) ed inoltre ci potrebbero essere altri creditori (muniti di titolo esecutivo) che fanno parte della massa creditoria insinuati nel pignoramento, ma senza ipoteca. Una visura sull'immobile ed una "visura" al fascicolo dell'esecuzione fatta con l'assenso dei proprietari/esecutati potranno sciogliere il dubbio. Una volta individuati i 2, 3 ...10 creditori che hanno aggredito l'immobile, si avrà la necessità di ottenere l'assenso all'estinzione della procedura ed alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli (ipoteche e pignoramenti). Il mio consiglio è il seguente: una volta raggiunto l'accordo con tutti i creditori, fissare un'udienza di comparizione spontanea davanti al Giudice dell'esecuzione; in quella sede dovranno essere presenti tutti i legali dei creditori (ipotecari e non), i proprietari esecutati, il Notaio (per effettuare la compravendita), i procuratori delle banche/creditori ipotecari per le cancellazioni delle relative iscrizioni e i nuovi acquirenti. Contestualmente alla compravendita (effettuata davanti al Giudice) si estingue la procedura esecutiva mediante gli assegni emessi per la compravendita e, con l'assenso di tutti i legali dei creditori, si ottiene l'ordinanza di cancellazione del pignoramento dal Giudice, si ottiene l'assenso alle cancellazioni ipotecarie (volontarie e giudiziali) dai procuratori relativi (è indispensabile la loro presenza: le Banche difficilmente danno procura ai legali per l'assenso alle cancellazioni). Le problematiche che possono sorgere possono essere 3:
1. Molte banche non finanziano più questo tipo di transazioni a causa del maggior lavoro tecnico/ legale che comporta (hanno poco da erogare e seguono le pratiche più semplici)
2. Alcune cancellerie non appongono sull'ordinanza di cancellazione un particolare timbro (di non opposizione) che permette al Notaio di cancellare subito il pignoramento
3. Se fra l'estinzione della procedura e la trascrizione dell'atto di compravendita si insinua una iscrizione o trascrizione pregiudizievole il nuovo proprietario si troverà a doversi confrontare con questa nuova incombenza.
Per quanto riguarda il primo punto non vi sono soluzioni (a meno di poter effettuare la transazione interamente con mezzi propri); per il punto due è molto importante che il legale che segue gli acquirenti senta preventivamente cosa richiede la cancelleria (non dipende dal Giudice, ma dal cancelliere capo) per poter ottenere contestualmente all'estinzione e all'ato di compravendita il timbro di non opposizione. Per quello che riguarda il rischio iscrizioni/trascrizioni fra la compravendita e la trascrizione ai pubblici registri dell'atto (punto 3) il consiglio che ti è stato dato di trascrivere il preliminare di compravendita è sicuramente azzeccato, costoso ma di sicura efficacia. Un'altra accortezza da utilizzare è quella di trascrivere un preliminare di compravendita senza la previsione di caparra (confirmatoria o penitenziale che sia) oppure di prevedere che le somme anticipate siano tratenute in deposito fiduciario fino al buon esito dell'operazione.
Cassin Kolia