Non è stata abrogata la norma ma l'articolo della norma che prevedeva gli adempimenti formali trai quali la garanzia di conformità degli impianti da prestare e l'obbligo di consegna dei certificati. Tutti gli altri articoli del DM 37/2008 sono rimasti in vigore. Almeno a Rimini, questa norma viene citata da tutti i notai in tutti gli atti di compravendita.
Cito un articolo che potrebbe chiarire meglio la situazione
"La problematica della garanzia, da parte del venditore, , della conformità degli impianti esistenti in un immobile alle norme di sicurezza, al momento del trasferimento dell’immobile stesso, è “esplosa” in modo dirompente dopo l’emanazione del DM 37 del 22.01.2008, normativa regolamentare di natura tecnica, che tuttavia introduceva all’art. 13 obblighi di natura formale e documentale da adempiere al momento del trasferimento “a qualsiasi titolo” (sia oneroso che gratuito) dell’immobile. In particolare veniva sancito l’obbligo di riportare nell’atto la garanzia per la conformità degli impianti, di consegnare all’acquirente la documentazione tecnica ed amministrativa relativa agli impianti, e di allegare al contratto di trasferimento dell’immobile i certificati di conformità degli impianti stessi, salvo patto contrario. La violazione di detti obblighi era peraltro colpita con pesanti sanzioni pecuniarie.
Seguirono mesi di fibrillazione tra gli addetti ai lavori (notai, agenzie immobiliari), per i quali la materia degli impianti e della loro conformità alle norme di sicurezza costituiva una novità assoluta, poiché la prassi precedente all’emanazione del citato DM 37/2008 prestava scarsissima attenzione a tali problematiche. Il “famigerato” art. 13 è stato presto abrogato. Tuttavia, anche dopo l’abrogazione, la materia degli impianti e delle garanzie da prestare al momento della cessione dell’immobile è rimasta all’ordine del giorno, per cui può ben dirsi che il suddetto DM 37/2008 (peraltro ancora vigente nel suo restante contenuto) abbia determinato un cambio di rotta ormai irreversibile nella tutela dell’acquirente nella suddetta materia da parte degli operatori giuridici.
Oggi sono da ritenersi ormai acquisiti alcuni concetti fondamentali: 1) la garanzia degli impianti alle norme di sicurezza rientra nel più generale ambito della garanzia da parte del venditore per i vizi della cosa venduta (art. 1490 CC), per cui è applicabile senz’altro a tutti di gli atti di trasferimento a titolo oneroso anche diversi dalla compravendita (permuta, conferimento), mentre non rileva qualora il trasferimento dell’immobile avvenga a titolo gratuito (donazione), nè in caso di atti aventi ad oggetto immobili, ma privi di efficacia traslativa (divisione, fusione o scissione societaria, fondo patrimoniale non traslativo etc.); 2) la garanzia si estende a tutti gli impianti esistenti nell’immobile da trasferire, ed anche nelle parti comuni o condominiali (si pensi all’ascensore o all’antenna centralizzata); 3) in materia di garanzia di conformità degli impianti inoltre, come in genere in caso di garanzia per vizi, può esplicarsi nella forma più ampia l’autonomia contrattuale delle parti, le quali sono pertanto libere di escludere completamente tale garanzia da parte del venditore (ed in tal caso l’immobile può essere trasferito anche qualora gli impianti siano privi di conformità, senza che l’acquirente possa rivalersi ad alcun titolo nei confronti del venditore), ovvero di derogare parzialmente al regime legale (ad esempio confermando la garanzia di conformità, ma escludendo pattiziamente solo l’obbligo di consegna dei certificati di conformità e della residua documentazione tecnica ed amministrativa, poiché molto spesso tale documentazione non si trova in possesso del venditore), così come le parti potrebbero estendere la garanzia rispetto ai termini di legge, ovvero prestarla espressamente anche in casi nei quali normalmente non sarebbe dovuta (ad esempio nella donazione e nei trasferimenti a titolo gratuito, in applicazione del principio di cui all’art. 798 CC).
Appare pertanto fondamentale, anche in questo caso, che le parti chiedano una consulenza specifica al notaio che potrà chiarire i rispettivi diritti ed obblighi, le possibili alternative fornite dall’ordinamento e dall’autonomia contrattuale, nonché disciplinare, preferibilmente sin dal momento della conclusione del contratto preliminare, le scelte consapevolmente compiute dalle parti, le quali si troveranno così protette dal rischio di trovarsi, dopo l’acquisto o la vendita, coinvolte in lunghe e costose controversie legali.
