Acquisto casa su due livelli (piano sottotetto agibile e non abitabile)

[ppietro80]

Ciao,
ho bisogno di un consiglio da parte di esperti del settore. Sono in fase di negoziazione per l'acquisto di un appartamento in immobile in costruzione (consegna prevista Aprile '11) così composto:

- Piano secondo (abitabile): soggiorno + cucina a vista, cameretta e bagno
- Piano sottotetto (agibile): locale di sgombero + locale lavanderia.

Questo è quello che risulta dalle planimetrie che mi ha consegnato l'agenzia immobiliare, successivamente alla visita dell'immobile in costruzione.
In fase di visita, mi è stato proposto di suddividere l'appartamento nel seguente modo:

- Piano secondo: camera da letto, cameretta e bagno
- Piano sottotetto: soggiorno con cucina a vista, bagno di servizio/lavanderia.

Ovviamente questa sarebbe la disposizione ottimale dell'appartamento, se non fosse che il piano sottotetto non ha l'abitabilità.

Il costruttore e l'agente mi dicono che i requisiti previsti per legge (h media 2,4m e minima 1,5) sono già rispettati, quindi, tra 5 anni, potrò richiederne l'abitabilità. Mi sono informato ed effettivamente la legge regionale per il recupero sottotetti della Lombardia prevede tali vincoli e prevede, inoltre, che la richiesta possa essere fatta una volta trascorsi 5 anni dalla ricezione del certificato di agibilità.
Mi trovo in difficoltà, poichè se decidessi di comprare, vorrei già disporre la casa come da proposta (per inciso, agente e costruttore mi hanno assicurato che me la consegnano come la voglio), non potendo però dichiararla sulle planimetrie e di conseguenza davanti al notaio in fase di rogito.

A che rischi vado incontro?

 

[Ranieri Fochi]

devi pagare il sottotetto a un valore massimo dell'80% di quanto sarebbe il valore in caso di abitabilità presente. A questo punto che ti frega se è abitabile o no?

 

[ppietro80]

Grazie mille. Volevo solo sapere se, a valle di eventuali controlli (es. potrebbero uscire i tecnici del Comune per verificare ultimazione lavori e concedere certificati di abitabilità - piano secondo - e agibilità - piano sottotetto), rischio qualche tipo di sanzione.
Grazie ancora per la risposta

 

[Marco Giovannelli]

rendere abitabile un sottotetto è di fatto un ABUSO EDILIZIO E PENALE.Poi che di fatto tutti i nuovi sottotetti vengono resi abitabili è un'altra cosa. cmq ci sono decine di post simili al tuo, dove puoi trovare tutte le risposte!

saluti

 

[akaihp]

Grazie mille. Volevo solo sapere se, a valle di eventuali controlli (es. potrebbero uscire i tecnici del Comune per verificare ultimazione lavori e concedere certificati di abitabilità - piano secondo - e agibilità - piano sottotetto), rischio qualche tipo di sanzione.
Grazie ancora per la risposta

per i rischi e le valutazioni generali ti consiglio di leggere questa discussione: http://www.immobilio.it/f21/acquisto-appartamento-villini-schiera-regolari-solo-al-piano-terra-5771/

Per quanto riguarda i sottotetti è vero che possono essere recuperati 5 anni dopo la fine dei lavori.
Per la richiesta di agibilità sappi che ogni tanto controllano.
I sottotetti in Lombardia non possono essere riscaldati.
L'art. 2 della LR 10/2009 modifica anche l'art. 27 della LR 24/2006 aggiungendo il comma
13 bis, che parla di sanzioni per l'inosservanza delle disposizioni dell'art. 24 comma 3 bis: da 250 a 2'500 EUR di sanzione amministrativa + 10,00 EUR per ogni mc lordo indebitamente riscaldato.

Quindi non puoi riscaldarla nè condizionarla ma nulla esclude, paradossalmente, che tu possa portarvi gli impianti di riscaldamento. Nel qual caso si potrebbe entrare nella presunzione di abuso della discussione citata.

Per il recupero conta anche che bisognerà rispettare i rapporti areoilluminanti quindi sicuramente ci sarà da fare una modifica ai serramenti.
Ricordati che il recupero abitativo dei sottotetti è oneroso.

 

[ppietro80]

Grazie Federico.
Dato che sono una persona a cui non piace eludere le regole, volevo chiederti se fosse possibile almeno piastrellare e farci un piccolo bagno di servizio nel sottotetto, in modo tale da avere:
- sotto: soggiorno con cucina abitabile, camera da letto e bagno
- sopra: locale di sgombero (ho la passione della pittura, lo utilizzerò così), un bagnetto di servizio (wc, lavandino e lavatrice) + terrazzo

Tutto questo nei primi 5 anni (visto che per ora saremo solo io e la mia compagna ad abitarci), in attesa poi di rendere il tutto abitabile.
Il mio ragionamento si basa sul fatto che il prezzo propostomi è vantaggioso e che sopra c'è un terrazzo di ben 20 metri quadri (proprio quello che cercavo!).

Comunque non capisco come il Comune possa avallare un progetto con piano secondo e sottotetto con:
- Ascensore che arriva fino al piano sottotetto
- Due porte blindate
- Scala interna di collegamento
- Altezza media 2,40 già esistente

E NON DARE L'ABITABILITA'!
Mi sembra tanto un modo per "raccimolare" un po' di soldi tra 5 anni.
GRazie

 

[akaihp]

Grazie Federico.
Dato che sono una persona a cui non piace eludere le regole, volevo chiederti se fosse possibile almeno piastrellare e farci un piccolo bagno di servizio nel sottotetto, in modo tale da avere:
- sotto: soggiorno con cucina abitabile, camera da letto e bagno
- sopra: locale di sgombero (ho la passione della pittura, lo utilizzerò così), un bagnetto di servizio (wc, lavandino e lavatrice) + terrazzo

Tutto questo nei primi 5 anni (visto che per ora saremo solo io e la mia compagna ad abitarci), in attesa poi di rendere il tutto abitabile.
Il mio ragionamento si basa sul fatto che il prezzo propostomi è vantaggioso e che sopra c'è un terrazzo di ben 20 metri quadri (proprio quello che cercavo!).

Comunque non capisco come il Comune possa avallare un progetto con piano secondo e sottotetto con:
- Ascensore che arriva fino al piano sottotetto
- Due porte blindate
- Scala interna di collegamento
- Altezza media 2,40 già esistente

E NON DARE L'ABITABILITA'!
Mi sembra tanto un modo per "raccimolare" un po' di soldi tra 5 anni.
GRazie

per il bagno dipende dal RE e dalle NTA del comune. A Milano puoi.
E per quanto riguarda il Comune ... che ti devo dire, tutto ciò che non è vietato è lecito.
Il creare dei sottotetti da recuperare è una specie di "bonus volumetrico" per i costruttori, ma non ti credere i costruttori stessi li "pagano" quando acquistano le aree e i conti economici si fanno con questi "bonus" compresi.
E' triste che una legge di fatto "costringa" tutti gli operatori del settore, noi progettisti compresi, ad interpretarla per conviverci e a trovare delle soluzioni "alternative" per non distruggere i progetti.

Per esempio in tutti i nostri progetti recenti vi sono sottotetti anche nel nuovo. Il problema è che prima dell'ultima variante della legge, i sottotetti si potevano recuperare subito, adesso dopo 5 anni.
Quindi nella migliore delle ipotesi si ha una situazione brutta e transitoria per 5 anni, nella peggiore un abuso per almeno 5 anni, poi si vedrà.

Aggiunto dopo 6 minuti :

aggiungo:
un sottotetto così come una cantina o un deposito possono essere piastrellati, pavimentati, pitturati, illuminati con lampade di design, ecc.
ci potrebbe essere una presunzione di abuso edilizio nel caso di un controllo, e l'abuso edilizio è reato. Ma i confini di questo reato per quanto riguarda la presunzione e l'uso non sono definiti da nessuna legge, solo da poca giurisprudenza.
Paradossalmente, come dicevo prima possono esservi installati degli impianti di riscaldamento e condizionamento a patto che non siano usati.

 

[ppietro80]

Ho cercato nel RE del Comune ma non menzionano il tema bagni nei sottotetti...mah!
Comunque, per il rilascio dei certificati (energetico, abitabilità, agibilità) escono i tecnici del Comune?
Se si, sai dirmi in che tempi?
Sai, non vorrei che, mantenendo tutto come da planimetria e mettendo solo il bagno nel locale lavanderia, mi venissero poi a contestare l'abuso.
Grazie per la consulenza.

 

[akaihp]

Ho cercato nel RE del Comune ma non menzionano il tema bagni nei sottotetti...mah!
Comunque, per il rilascio dei certificati (energetico, abitabilità, agibilità) escono i tecnici del Comune?
Se si, sai dirmi in che tempi?
Sai, non vorrei che, mantenendo tutto come da planimetria e mettendo solo il bagno nel locale lavanderia, mi venissero poi a contestare l'abuso.
Grazie per la consulenza.

se il RE non dice nulla allora puoi provare sulle NTA o RLI oppure andare in comune a chiedere.
Per l'agibilità potrebbero uscire a fare un sopralluogo, durante i lavori pure, in particolare l'ASL ma non verificherebbe la corrispondenza del progetto ma la sicurezza sul lavoro.
Per la frequenza delle visite dipende dai funzionari di zona e dalle segnalazioni dei vicini.
Ogni regione e ogni comune fanno a sè.

 

[ppietro80]

Ok mi informo in comune.
Comunque, se ho capito bene, al momento del rogito (quindi a costruzione ultimata) il costruttore avrà già in mano certificato di agibilità/abitabilità e certificato energetico dell'immobile. Non è che mi vengono a far controlli a posteriori sulla disposizione della casa (salvo segnalazioni da parte di terzi intendo)?