Acquisto casa trifamiliare

[nesh2305]

Ciao a tutti
Avrei bisogno della vostra esperienza perché stiamo per affrontare un percorso credo molto difficile
La mia famiglia, la famiglia di mio fratello e i miei genitori stiamo valutando una acquisto di una villetta indipendente trifamiliare gia suddivisa (a detta dell agente immobiliare) in tre appartamenti

gli appartamenti sono di taglio diverso come dimensioni e in linea teorica anche il prezzo del singolo appartamento sarebbe diverso
Ma abbiamo deciso, pur di portarla a casa, di dividere in parte eque
La prima domanda che mi viene da fare è che dovendo accendere i mutui, in caso di sopravvalutazione (dovuta alla divisione equa dei prezzi) potremmo avere delle difficoltà di perizia della banca?
Dobbiamo vendere i nostri tre appartamenti. La proposta d acquisto che faremo, a cosa deve essere vincolata? Ipotizziamo che uno dei tre non riesce a vendere il proprio appartamento, cosa succede? Per evitare perdita di caparra, nella proposta cosa va specificato?

non avendo la storicità delle delibere delle varie assemblee, ed essendo una costruzione “privata”, quali devono essere le verifiche da effettuare? È il caso di nominare un ingegnere che faccia il lavoro (su per giù quanto costerebbe?)
So che il percorso è in mega salita, potrebbe essere che ci siano altre mille cose che mi sfuggono. Chiedo a voi consigli su come iniziare questa avventura

grazie mille

 

[francesca63]

La prima domanda che mi viene da fare è che dovendo accendere i mutui, in caso di sopravvalutazione (dovuta alla divisione equa dei prezzi) potremmo avere delle difficoltà di perizia della banca?

Si, certo; ogni mutuo sarà erogato in funzione del valore del singolo immobile; dividere in tre il prezzo mi pare una scelta errata.

Dobbiamo vendere i nostri tre appartamenti. La proposta d acquisto che faremo, a cosa deve essere vincolata? Ipotizziamo che uno dei tre non riesce a vendere il proprio appartamento, cosa succede? Per evitare perdita di caparra, nella proposta cosa va specificato?

Dovendo vendere per acquistare, mi pare folle quello che avete in mente.
Nessun venditore sano di mente accetterebbe una proposta "cumulativa" per tre unità immobiliari, se fosse vincolata alla vendita di tre appartamenti di tre proprietari diversi.

Se invece doveste voler proseguire su questo percorso davvero improbabile, per prima cosa dovete verificare se l'immobile è gia diviso in tre unità indipendenti, e , se si, fare una valutazione oggettiva delle stesse, in modo da comprare ognuno secondo il valore corretto.

 

[Giuseppe Di Massa]

Ciao a tutti
Avrei bisogno della vostra esperienza perché stiamo per affrontare un percorso credo molto difficile
La mia famiglia, la famiglia di mio fratello e i miei genitori stiamo valutando una acquisto di una villetta indipendente trifamiliare gia suddivisa (a detta dell agente immobiliare) in tre appartamenti

gli appartamenti sono di taglio diverso come dimensioni e in linea teorica anche il prezzo del singolo appartamento sarebbe diverso
Ma abbiamo deciso, pur di portarla a casa, di dividere in parte eque
La prima domanda che mi viene da fare è che dovendo accendere i mutui, in caso di sopravvalutazione (dovuta alla divisione equa dei prezzi) potremmo avere delle difficoltà di perizia della banca?
Dobbiamo vendere i nostri tre appartamenti. La proposta d acquisto che faremo, a cosa deve essere vincolata? Ipotizziamo che uno dei tre non riesce a vendere il proprio appartamento, cosa succede? Per evitare perdita di caparra, nella proposta cosa va specificato?

non avendo la storicità delle delibere delle varie assemblee, ed essendo una costruzione “privata”, quali devono essere le verifiche da effettuare? È il caso di nominare un ingegnere che faccia il lavoro (su per giù quanto costerebbe?)
So che il percorso è in mega salita, potrebbe essere che ci siano altre mille cose che mi sfuggono. Chiedo a voi consigli su come iniziare questa avventura

grazie mille

Ciao vedo che sei consapevole che state per fare un salto mortale triplo carpiato con passaggio tra le fiamme e tuffo tra gli scogli.
Le cose che possono andare storte sono decine e decine, considerando che non state solo facendo tre compravendite ma che queste devono essere coordinate tra loro.
Un consulente familiare ti direbbe di lasciare stare se ci tieni ad avere dei parenti a cui rivolgere la parola a Natale, ma se sei davvero deciso e siete un gruppo straordinariamente coeso allora, dopo esserti ingraziato qualsiasi divinità, anche antica, inizia l'aspetto tecnico.
Consiglio di scegliere un agente immobiliare che venda tutti e tre i vostri appartamenti e vi segua da consulente nell'acquisto, se per caso non vi accordaste su quale agente scegliere, allora meglio rileggere le prima 5 righe qui sopra.
Questo agente sa cosa si deve fare, non sarà necessario farlo imparare a che a voi, ma per toglierti la curiosità dovrà vendere i tre vostri immobili garantendo un periodo abbastanza ristretto per fare i 3 atti (ma nessuno al mondo può garantirvi che almeno uno di questi non tardi per qualche ragione), poi credo vi consiglierà di chiedere all'attuale proprietà di fare già la divisione degli immobili in 3 unità distinte (a spese vostre e dopo aver corrisposto una buona caparra) cosa che però potrebbe comportare anche lavori interni (creare cucine e bagni) quindi la proprietà potrebbe rifiutare, inseritelo nella proposta, perchè l'acquisto della trifamiliare in quote indivise è sconsigliatissimo, dopo la divisione si dovrà dare un valore a ogni unità e chiedere i mutui per le singole unità come compravendite distinte, facendo 3 atti distinti. Il tutto calcolando tempistiche adeguate a quelle delle vostre vendite. Nessuno però potrà mai garantirvi che una pratica non abbia problemi o sia più lenta delle altre.
Per il resto nervi saldi e tanto ottimismo!

 

[nesh2305]

La casa è in vendita da diversi mesi proprio perché il venditore è più propenso alla vendita in blocco piuttosto che vendere gli appartamenti separatamente. E credo che in molti casi, la vendita di una trifamiliare debba passare da acquietanti che devono vendere. Ma siamo positivi anche perché le nostre case sono ad un buon mercato e ultimamente in zona da me, ci sono poche case in vendita e molta richiesta. Il discorso della suddivisione equa del valore della casa può essere un errore, ma per noi è vincolante per fare il passo, perché il nostro budget non ci permette di fare altrimenti.

Perciò la domanda sulla perizia è fondamentale per capire se il perito della banca durante la valutazione, considererà che l intera soluzione sarà indipendente

i prezzi non sono alti per la posizione e per la tipologia di appartamento. In zona, con la suddivisione equa, si trova ben di peggio.

per la questione documenti/ingegnere e proposta vincolata a queste verifica di solito come si fa?

 

[francesca63]

Perciò la domanda sulla perizia è fondamentale per capire se il perito della banca durante la valutazione, considererà che l intera soluzione sarà indipendente

Se dovete fare tre mutui, come pare logico, il perito valuterà le singole unità al loro giusto valore .

 

[nesh2305]

Ciao vedo che sei consapevole che state per fare un salto mortale triplo carpiato con passaggio tra le fiamme e tuffo tra gli scogli.
Le cose che possono andare storte sono decine e decine, considerando che non state solo facendo tre compravendite ma che queste devono essere coordinate tra loro.
Un consulente familiare ti direbbe di lasciare stare se ci tieni ad avere dei parenti a cui rivolgere la parola a Natale, ma se sei davvero deciso e siete un gruppo straordinariamente coeso allora, dopo esserti ingraziato qualsiasi divinità, anche antica, inizia l'aspetto tecnico.

Per il resto nervi saldi e tanto ottimismo!

monta ti ringrazio perché mi hai strappato un mega sorriso con questi preambolo (ma non lo faccio leggere a mia moglie )). La casa e gia suddivisa in tre appartamenti catastalmente suddivisi. L agente immobiliare lo conosciamo e prenderebbe in carico la vendita anche dei tre appartamenti. Ma bisogna tutelarsi al massimo e prevenire eventuali problematiche che potrebbero far andare in fumo la caparra

partiamo dall idea che nessuno di noi è in mezzo ad una strada ed egoisticamente parlando dobbiamo tutelarci in ogni modo. Motivo per il quale sono qua a chiedere consigli su come avanzare una proposta per poter uscire senza ossa rotte in un eventualità (molto probabile) di inghippi.

e poi c’è la questione strutturale che non è da meno e a cui vi chiedo aiuto. Perché va bene fidarsi dell agente (tra l altro lo conosciamo abbastanza bene) ma vorrei leggere studiare e far analizzare la documentazione tecnica

 

[Giuseppe Di Massa]

monta ti ringrazio perché mi hai strappato un mega sorriso con questi preambolo (ma non lo faccio leggere a mia moglie )). La casa e gia suddivisa in tre appartamenti catastalmente suddivisi. L agente immobiliare lo conosciamo e prenderebbe in carico la vendita anche dei tre appartamenti. Ma bisogna tutelarsi al massimo e prevenire eventuali problematiche che potrebbero far andare in fumo la caparra

partiamo dall idea che nessuno di noi è in mezzo ad una strada ed egoisticamente parlando dobbiamo tutelarci in ogni modo. Motivo per il quale sono qua a chiedere consigli su come avanzare una proposta per poter uscire senza ossa rotte in un eventualità (molto probabile) di inghippi.

e poi c’è la questione strutturale che non è da meno e a cui vi chiedo aiuto. Perché va bene fidarsi dell agente (tra l altro lo conosciamo abbastanza bene) ma vorrei leggere studiare e far analizzare la documentazione tecnica

Bene il catasto, che però non ha un gran peso, devono essere divise in Comune, altrimenti non si potranno fare 3 atti distinti, verificherei con un architetto questo aspetto.
Con un accesso agli atti avrà la situazione chiara e saprà dirvi se la proprietà dovrà fare pratiche tecniche prima di vendere o se esistono difformità insanabili ecc
Riguardo lo stato di conservazione dell'immobile è bene farlo vedere ad un occhio esperto, ad esempio un ristrutturatore o un architetto che però si intenda di edilizia in senso pratico, che faccia cantieri, così capita la situazione comunale e comprese le eventuali criticità relative a futuri interventi, le idee cominciano a chiarirsi. La parte più complessa, ma solo perchè non dipenderà completamente dalla volontà delle parti, sarà far coincidere i tempi, entrate nell'ottica che qualche discrepanza ci sarà e approntate un piano B (qualcuno potrebbe dover dormire in hotel un paio di settimane, ad esempio), consiglio sempre l'agente immobiliare a coordinare tutto, esperto, che sappia ciò che fa, che metta tutti e tre gli immobili in vendita a prezzo e vi dica in tempo cosa accadrà

 

[nesh2305]

Bene il catasto, che però non ha un gran peso, devono essere divise in Comune, altrimenti non si potranno fare 3 atti distinti, verificherei con un architetto questo aspetto.
Con un accesso agli atti avrà la situazione chiara e saprà dirvi se la proprietà dovrà fare pratiche tecniche prima di vendere o se esistono difformità insanabili ecc
Riguardo lo stato di conservazione dell'immobile è bene farlo vedere ad un occhio esperto, ad esempio un ristrutturatore o un architetto che però si intenda di edilizia in senso pratico, che faccia cantieri, così capita la situazione comunale e comprese le eventuali criticità relative a futuri interventi, le idee cominciano a chiarirsi. La parte più complessa, ma solo perchè non dipenderà completamente dalla volontà delle parti, sarà far coincidere i tempi, entrate nell'ottica che qualche discrepanza ci sarà e approntate un piano B (qualcuno potrebbe dover dormire in hotel un paio di settimane, ad esempio), consiglio sempre l'agente immobiliare a coordinare tutto, esperto, che sappia ciò che fa, che metta tutti e tre gli immobili in vendita a prezzo e vi dica in tempo cosa accadrà

Mi sorgono delle domande. Il proprietario ha messo in vendita l intera soluzione a X mila euro e preferisce vendere l intera villa. Ma ha anche messo in vendita ogni singolo appartamento disposto a venderli separatamente (da qui ergo che dovrebbero essere ok al livello comunale).

quindi in linea teorica, ma correggetemi se sbaglio, essendo tre famiglie separate dobbiamo “ragionare” come se dovessi comprare tre appartamenti in tre paesi diversi

corretto?
Quindi si abbandona l idea di comprare l intera soluzione ma bisogna ragionare di comprare separatamente i tre appartamenti che poi sono gli unici tre de” complesso.

quindi ognuno di noi si deve “muovere” da solo.

ipotizziamo che fra 8 mesi, io e mio papa abbiamo venduto e quindi pronti a comprare i due appartamenti, mentre mio fratello ancora no, l altro appartamento rimarrebbe un possible appartamento che il venditore potrebbe vendere ad estranei e quindi svanisce la cosa della trifamiliare.
Come possiamo tutelarci in questo?

e allo stesso modo, ipotizziamo che fra 8 mesi mio fratello cambia idea per qualche astrale motivazione, io e mio papa comunque abbiamo una promessa di vendita dei nostri appartamenti, e dobbiamo rincunciare, come possiamo annullare le vendite? So che dovremmo rimborsare l acquirente del doppio della caparra. Una possibile soluzione sarebbe quella di farci dare una caparra minima, ma rischiosa perche anche il venditore potrebbe ritirarsi con il rischio di perdere una piccola caparra. Ci sono vincoli che si possono mettere anche sulla proposta di vendita dell acquirente (so che è difficile)

 

[nesh2305]

Se dovete fare tre mutui, come pare logico, il perito valuterà le singole unità al loro giusto valore .

Ti dico sinceramente che non mi preoccupa la valutazione dei singoli appartamenti. Anche dividendoli equamente credo che il valore ci si sia. Ma, il proprietario potrebbe avere qualcosa da ridire? (comunque ci stiamo impegnando per prendere l intera palazzina).

 

[plutarco]

Allora se la folle idea vi perseguita dovreste cointestare a pari quote la trifamiliare fra i tre mutuatari...