Acquisto casale con terreno agricolo con prelazione agraria pendente

[Saimonsays]

Buongiorno a tutti, sono nuovo del forum!

Vi scrivo da privato cittadino-acquirente di un immobile per il problema in oggetto:

Sul prg la zona è "zona agricola di valore culturale e paesaggistico-ambientale".

L'immobile è una casa di campagna, composta da 2 particelle, una al catasto fabbricati, l'altra al catasto terreni come "semin arbor".

Il fabbricato è "circondato" dalla particella di terreno agricolo, a sua volta recintata da muretto e rete metallica.

Questo è l'immobile; sui 3 lati di esso confina un terreno agricolo di un coltivatore diretto, sul 4° una strada comunale.

ora facendo ricerche qua e là ho capito che il confinante potrebbe esercitare la prelazione, e in più ho buoni motivi di supporre che non solo ne avrebbe diritto, ma anche l'effettivo interesse ad avvalersene.

La mia domanda è: come possiamo escludere il confinante dal diritto di prelazione?
Poichè anche il venditore vuole vendere a me e non al confinante con cui ha cattivi rapporti.

Si potrebbe per esempio far cambiare accatastamento al terreno agricolo e farlo diventare corte o giardino di pertinenza della casa?
Ci possono essere altre soluzioni, a parte l'affitto per 2 anni o la permuta, che vorremmo evitare?

grazie in anticipo!

 

[roberto.spalti]

Puoi dichiarare in atto un valore per il terreno che lo renda economicamente non interessante per il confinante, però si verifica un problema di imposte che sono più alte rispetto a quelle per la casa.

 

[geomanera]

fai una variazione al catasto terreni, unendo le due particelle in modo che sia un unico mappale urbano. p.s. prima chiedi conferma al tuo notaio.

 

[Saimonsays]

Puoi dichiarare in atto un valore per il terreno che lo renda economicamente non interessante per il confinante, però si verifica un problema di imposte che sono più alte rispetto a quelle per la casa.

può essere un'idea, ma è comunque un rischio.. e poi c'è il problema delle tasse

fai una variazione al catasto terreni, unendo le due particelle in modo che sia un unico mappale urbano. p.s. prima chiedi conferma al tuo notaio.

se si può fare direi che questa è la soluzione migliore! domani devo parlare con un geometra del comune.. dove posso informarmi maggiormente sulle variazioni catastali?


grazie a entrambi per la risposta fulminea!

 

[roberto.spalti]

Per le variazioni catastali qualsiasi tecnico che si occupa della materia può esserti d'aiuto, di solito se ne occupano i geometri.

 

[pinacio]

Quella di rendere il terreno agricolo pertinenza dell'unità immobiliare urbana è la strada migliore ma ha una limitazione nella quantità di superficie che può essere accorpata. L'area scoperta infatti non può superare di dieci volte quella del fabbricato di cui diventa residenza. Tale operazione avviene mediante l'espletamento della procedura DOCFA che va a variare la consistenza e conseguentemente anche la rendita del fabbricato. Un altro sistema sarebbe quello di stipulare un contratto di affitto del terreno agricolo con possibilità di realizzare miglioramenti, costruire un accessorio di adeguate dimensioni, tettoia aperta od altro approfittando del Piano Casa e raggiungere così i rapporti richiesti per portare tutto al catasto urbano.

 

[coicchio maria laura]

se il venditore non ha fretta a fare il passaggio potresti fare un contratto di affitto agricolo (immobile e terreno) però non devi fare il passaggio prima dei due anni perchè per le "regole" agrarie l'affittuario ha la prelazione su tutto compresi i confinanti. Oppure se vuoi accelerare i tempi, il confinante deve intervenire all'atto e fare la rinuncia. Purtroppo le prelazioni agrarie sono un pò complicate.

 

[Saimonsays]

Grazie a tutti per le risposte!

per quel che riguarda la variazione di destinazione d'uso mi hanno detto in uff.tecnico del comune che è rischioso poiché, essendo da fare in prossimità della compravendita, i confinanti potrebbero anche fare causa poichè è evidente che è stata fatta solo per aggirare il diritto di prelazione.
è vero?

e poi, ho scoperto chi è il confinante.. è una persona fisica unico propietario del fondo:
ora come faccio a verificare che sia coltivatore diretto? perchè i c.d. non risultano nei registri d'impresa..
chiedo questo perchè se questa persona non fosse c.d. non avrebbe alcun diritto alla prelazione giusto?
e quindi io sarei già a posto e non dovrei nemmeno mandargli la notifica giusto?

grazie ancora!

 

[coicchio maria laura]

La prelazione agraria è molto "ingarbugliata" e ci sono molte sentenze di cassazione. Un confinante, anche se non è coltivatore diretto a titolo principale, dimostra che coltiva il fondo e ci trae dei ricavi, lo stesso può esercitare il diritto di prelazione, se poi si va in causa (anche con l'atto già stipulato) bisognerà vedere cosa stabilisce il giudice.
Comunque la prelazione la può esercitare entro un anno. Insisto sempre per il contratto di affitto agricolo di cinque anni e dopo due anni dalla stipula dell'affitto andare all'atto.

 

[Saimonsays]

il contratto di affitto non è praticabile poichè il proprietario ha una certa età.. quindi ovviamente ci facciamo le corna ma sai, andarsi a imbarcare in una cosa del genere.. dopo se subentrano gli eredi come va a finire? troppo rischioso..

alla fine penso che manderemo la lettera e buonanotte, a meno che qualcuno non sappia dirmi con certezza
COME riuscire a scoprire se il proprietario è coltivatore diretto (alla coldiretti non ma l'han detto per la privacy, alla camera di commercio non risulta ma non vuol dire poichè i CV non devono per forza essere registrati come impresa da quel che mi risulta).

se io riesco a capire che non lo è dopo sono tranquillo e non mando la lettera..

Help!!!