Acquisto da costruttore e rogito a fine mese

[Valejack]

Buongiorno a tutti. Spero di essere nella sezione di questo sito utilissimo e molto esaustivo.

Veniamo alla mia situazione.

Dopo varie contrattazioni col costruttore arriviamo all'accordo di tot cifra per un trilocale, con cantina e box.
Sabato 2 febbraio ci incontriamo (io e la mia futura moglie) con il costruttore presso l'appartamento scelto da noi. Firmiamo l'impegno di acquisto e come caparra firmiamo un assegno intestato all'immobiliare in questione di 5.000,00 euro.

Prego gentilmente di consigliarmi sui dubbi che mi affliggono non essendo del settore.
- il costruttore ci ha indicato il suo notaio di fiducia in quanto ha tutte le carte della palazzina (sono 3 a dir la verità) e preferirebbe rogitare presso il suo notaio
- il rogito dovrebbe essere verso fine febbraio; l'appartamento come penso tutti gli appartamenti in questione sono sotto ipoteca bancaria(si chiama cosi??????) in quanto il costruttore per poter costruire ha chiesto un prestito considerevole alla banca. Come posso essere sicuro che al momento del rogito viene cancellata l'ipoteca su quel appartamento e box??

Attendo Vostri consigli anche generali su come affrontare questo importante passo per me e la mia futura moglie.. siamo due giovani ragazzi e siamo qui in fermento per l'acquisto.

 

[H&F]

Mai dal notaio del costruttore.
Il notaio deve essere vostro e non date soldi senza fidejussioni bancarie.
Al massimo andte diritto al rogito e saldate li con il vostro notaio.
La banca deve rinuciare all'ipoteca prima o contetsualmente al vostro rogito.
Proprio perchè siete giovani, siete le vittime ideali delle truffe.

NON DATE ALTRI SOLDI.


P.s. Ho riletto la tua precedente discussione, in cui ti era piaciuto l'intervento di Mil e meno quello mio.

Dare consigli a te è tempo perso. Stai cercando di comprare una casa super-ipotecata.
Ma leggiti qualche altra discussione del forum. Domani te la segnalo.
Ci scrive il membro che ha versato al costruttore metà del prezzo e la banca non vuole togliere l'ipoteca e non possono fare l'atto.
Ci ha chiesto consigli e li ha avuti per quanto possibile.
Ma non si sa come va a finire : nella migliore delle ipotesi dovrà tacitare la banca con più soldi del prezzo pattuito. Nella peggiore, perderà tutto soldi e casa.

 

[Ponz]

La fidejussione è dovuta solo se l'immobile non è "finito", non farei poi il terrorismo nonostante la prudenza sia un obbligo. Se a fine febbraio c'è il rogito mi immagino che gli immobili siano finiti si fa alla svelta a dare informazioni poco precise e a impaurire senza motivo le persone...

Spesso il costruttore sceglie un notaio dal quale fare tutti gli atti, probabilmente (informati) in quel giorno sono fissati anche altri atti, la banca stessa ha più piacere a farli così perchè evita restrizioni di ipoteca continue e distanti l'una dall'altra (ma mi rendo conto che questa è roba troppo complicata, quindi sorvolo).

Chiaro che a una "imposizione" di notaio dovrebbe almeno corrispondere un risparmio, quindi senti in giro altri notai e confronta, se vorrai il tuo notaio nessuno potrà impedirtelo.

Prima di vedere truffe ovunque, pacatezza e sangue freddo.

 

[H&F]

La fidejussione è dovuta solo se l'immobile non è "finito", non farei poi il terrorismo nonostante la prudenza sia un obbligo. Se a fine febbraio c'è il rogito mi immagino che gli immobili siano finiti si fa alla svelta a dare informazioni poco precise e a impaurire senza motivo le persone...

Spesso il costruttore sceglie un notaio dal quale fare tutti gli atti, probabilmente (informati) in quel giorno sono fissati anche altri atti, la banca stessa ha più piacere a farli così perchè evita restrizioni di ipoteca continue e distanti l'una dall'altra (ma mi rendo conto che questa è roba troppo complicata, quindi sorvolo).

Chiaro che a una "imposizione" di notaio dovrebbe almeno corrispondere un risparmio, quindi senti in giro altri notai e confronta, se vorrai il tuo notaio nessuno potrà impedirtelo.

Prima di vedere truffe ovunque, pacatezza e sangue freddo.

Non condivido quello che dici a questi ragazzi. Immobile finito ma non rogitato, se c'è fallimento perdono tutto.
Il notaio di un costruttore : e chi li mette al sicuro sulla regolarità dell'immobile.
Il compare di merende.

Già nella precedete discussione erano stati avvisati di stare attenti, ma hanno voluto fare di testa loro. Giovani devono fare le loro brutte esperienze per crescere.
Coscienza vuole che gli si dica.
Le fidejussioni sono previste la legge per tutelare il compratore da un possibile fallimento del costruttore. Anche i 5000 andrebbero garantiti da fidjussione.

O dai tu una tua fidejussione a questi ragazzi inesperti della vita ?

Leggi la discussione parallella di @Elmo48 e la leggano pure @Valejack

 

[Ponz]

La fidejussione non è obbligo per il costruttore quando l'immobile è finito, è sempliciemente legge, non è una opinione, e quando si pretende cose fuori dalla legge si posson ricevere, a ragione, dei rifiuti, vengono compravendute molte case, specie ora, finite e la fidejussione non viene versata, si trascrive il compromesso (il rischio semmai nel caso può concretizzarsi nella difficoltà frazionamento di ipoteca, che tu saprai spiegare, ma non mi pare il caso visto che c'è un rogito fissato).
Se è prima casa ed è fallito, specie per una cifra di 5mila euro sono più che garantiti, dovresti conoscere la legge fallimentare e come si comporta nel caso di acquisto prima casa, visto che vanti una conoscenza ampia di ogni argomento, ne riporto uno stralcio:

non sono soggetti all'azione revocatoria:
c) le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado...."
vanno aggiunte le seguenti disposizione della legge 122/05:
"gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali l'acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono soggetti all'azione revocatoria prevista dall'articolo 67 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni."

La prudenza va bene, ma non la paranoia, però chiederla è lecito (la fiedjussione) e il costruttore potrebbe perfino accettare di rilasciarla, per 5mila euro credo non gli pesi molto pagare il costo (da 150 a 300 euro) e non avrebbe danno nell'esposizione bancaria (cosa che invece il famoso decreto bersani non ha calcolato, ma anche questa è una cosa complicata, sorvoliamo), anche perché trascrivere il preliminare costerebbe di più . Però se si vuol esser davvero sicuri di avere quella casa che ci piace e non perdere soldi, la trascrizione è la via migliore.

 

[H&F]

La fidejussione non è obbligo per il costruttore quando l'immobile è finito, è sempliciemente legge, non è una opinione, e quando si pretende cose fuori dalla legge si posson ricevere, a ragione, dei rifiuti, vengono compravendute molte case.
Se è prima casa ed è fallito, specie per una cifra di 5mila euro sono più che garantiti, dovresti conoscere la legge fallimentare e come si comporta nel caso di acquisto prima casa, visto che vanti una conoscenza ampia di ogni argomento, ne riporto uno stralcio:

La prudenza va bene, ma non la paranoia.

Mi disace se quei ragazzi ti danno ascolto.
Parli senza sapere i pagamenti che sono previsti in contratto.
Ho dett di non dare altri soldi. 5000 euro non li considero un gran che. Se si perdono si riguadagnano in breve.
Ma se devono uscire altri soldi, facciano pure.
I tuoi quotati devi leggerti tu : preliminare trascritto. e qui non è stato detto.
Avrei qualche facile battuta da fare. Ma rido dentro di me e non miinteressa intrattenere gli altri.
Immobile finito : questo lo dici tu.

Altra discussione su immobilio di questo week-end : un costruttore non ha dato la decennale postuma e l'immobile ha molti problemi.

Finche non si rogita con la cancellazione dell'ipoteca è tutto a rischio.
Poi se si tratta dell'immobile di cui ValeJack ha parlato nella sua precedente discussione, vi erano grossi abusi. Questo sembra il motivo per cui andare dal notaio compare. Rifilargli gli abusi.
Farei un'altra battuta, ma sarebbe tragica.

 

[Ponz]

Se vuole evitare gli abusi il notaio non c'entra, deve semmai dotarsi di un tecnico che controlli sia tutto in regola, anzi, avrebbe dovuto farlo da tempo se ne avesse avuto le ragioni.

Anche se va da un altro notaio, se il venditore produce documenti che dicono che l'immobile è in "regola", questi rogita lo stesso, non credo che andrà in comune e sul luogo a fare i rilievi....

La fidejussione inoltre non tutela sugli abusi, quindi si parla di altra problematica, perchè se ci sono abusi che non traspaiono dalla documentazione prodotta in sede di rogito , il notaio va avanti non essendo responsabile della veridicità delle stesse, egli certifica le firme, scrive il contratto secondo i dettami della legge, riscuote le imposte e rende la scrittura valida fino a querela di falso, null'altro.

Se ci sono dubbi sulla conformità dell'immobile, va fatta fare una relazione tecnica da un geometra di parte, altro che fidejussione, che non tutelerebbe da questo tipo di problematiche in niente.

Poi chiaro che alla mala fede non c'è rimedio, ove c'è, i danni appaiono comunque.

 

[H&F]

@ ponz

Le leggi la legge 210/2004 che ti contraddice in pieno a riguardo delle fidejussini sugli acconti versti fino al rogito.
Il notaio ha tanti poteri, ma per parzialità non li usa.

[... testo moderato ...]

 

[Ponz]

[... testo moderato...]

Presupposto oggettivo
Il presupposto oggettivo di applicazione della presente normativa vuole che si tratti di un fabbricato da costruire . Occorre subito precisare che la definizione di “fabbricato da costruire” che qui viene offerta non è quella di “fabbricato non ancora esistente”. Per la nozione di “edificio esistente” ci si può riferire a quanto espresso dall'art. 2645- bis c.c.: «si intende esistente l'edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura» .
Ben diversa è la definizione di “immobile da costruire” che dà il decreto all'art. 1, lettera d): per “immobili da costruire” si intendono quelli «per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità» . Pertanto, gli “immobili da costruire” possono essere immobili in tutto e per tutto esistenti, ma non finiti, cioè per i quali non sia stato ancora richiesto il rilascio del certificato di agibilità (che, ai sensi del Testo Unico in materia edilizia, deve essere richiesto entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori).
Il legislatore, quindi, ha voluto porre dei paletti chiari nello stabilire che cosa debba intendersi per “immobile da costruire”: l'immobile è “da costruire” dalla data della richiesta (attenzione: non dell'effettivo rilascio) del permesso di costruire, alla data della richiesta del certificato di agibilità.
Alla luce anche di un terzo presupposto, che chiameremmo “presupposto contrattuale”, di cui diremo in seguito, appare come il legislatore abbia inteso parlare di “immobili da costruire” in una dimensione dinamica: non sono oggetto della presente normativa quegli immobili che vengono ceduti allo stato in cui si trovano , vale a dire senza alcun intervento successivo del costruttore e a fronte di un corrispettivo commisurato allo stato attuale dell'immobile medesimo. È il caso della c.d. vendita “al grezzo” : laddove le parti si accordano di trasferire un immobile nella consistenza in cui versa allo stato attuale, senz'alcun intervento successivo del costruttore, non c'è alcun obbligo a carico di quest'ultimo di rilasciare la garanzia. A titolo di esempio, se A (venditore) e B stipulano un preliminare di vendita per un immobile “al grezzo”, senza che il costruttore ponga mano ancora su esso immobile, A non ha l'obbligo di rilasciare la fideiussione. Se, invece, A (venditore) e B stipulano un preliminare di vendita avente ad oggetto un bene immobile, pure esistente, ma sul quale il costruttore non ha finito di lavorare, A ha l'obbligo di rilasciare la garanzia.
Sono compresi nell'ambito della definizione di “immobili da costruire” anche quegli immobili sui quali vengano eseguiti degli interventi di ristrutturazione , intendendo le opere di ristrutturazione c.d. “maggiore”, per le quali vige l'obbligo di richiedere il permesso di costruire. Queste sono interventi «rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere» e che «portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso da quello precedente e che comportino aumento di unità, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici» (artt. 3 primo comma lettera d) e 10 primo comma lettera c) del D.P.R. 380/2001: T.U. in materia edilizia).
Infine, come già s'è detto, la normativa non si applica nel caso in cui il permesso di costruire sia stato richiesto prima del 21 luglio 2005.

Quindi il nostro immobile potrebbe rientrare in entrambi le casistiche, a dire il vero ma potrebbe benissimo esser "finito" come inteso dal legislatore sopra, se ha il certificato. Se poi invece non fosse "finito", cosa possibile, allora concordo.

[... testo moderato...]

 

[H&F]

Permesso di costrire prima di 8 anni fa ?
[... testo moderato...]