Salve, mi piacerebbe avere un vostro parere su una situazione piuttosto complessa, per sapere se ravvisate profili di irregolarità nel comportamento di una banca finanziatrice.
Un costruttore acquisto due terreni edificabili, al fine di poter costruire due lotti simili tra loro.
A questo scopo chiede un finanziamento fondiario ad una banca, che concede il credito (€ 1.000.000 complessivi), iscrivendo ipoteca per il doppio.
Il costruttore trova diversi acquirenti per il primo lotto, tanto da poter vendere tutte le abitazioni edificate su di esso, per un prezzo di complessi di € 600.000.
In sede ai preliminari il costruttore incassa € 250.000, ma non paga un centesimo alla banca.
Di seguito contatta la banca, alla quale dice: "Abbiamo promesso in vendita le case del primo lotto per € 600.000, ma 250.000 li abbiamo già intascati noi e non sono più a nostra disposizione. Se ti sta bene incassa (tu banca) i € 350.000 residui che i promittenti acquirenti pagheranno al momento del rogito e contestualmente cancella le ipoteche. Se non accetti queste condizioni e non cancelli le ipoteche sulle case del primo lotto, queste non potranno essere vendute, quindi non recupererai nulla".
La banca, probabilmente con le spalle al muro, accetta le condizioni poste dalla costruttrice, incassa i € 350.000 al rogito e fa una restrizione ipotecaria, in modo da liberare completamente i beni del primo lotto (poco prima della vendita) e da "spostare" tutto il peso dell'ipoteca (per intero) sul secondo lotto.
Un anno dopo questa operazione la costruttrice ha fatto altri preliminari per la vendita delle case del secondo lotto. Prima di procedere con la vendita di questi immobile, tuttavia, fallisce.
A quel punto la banca attiva immediatamente procedura esecutiva immobiliare, pignorando gli immobili del secondo lotto della fallita, alcuni dei quali già promessi in vendita ed in gran parte pagati.
In quanto modo ovviamente i promittenti acquirenti, che hanno già pagato quasi l'intero, si ritrovano a dover fronteggiare un esecuzione immobiliare con un ipoteca di € 2.000.000, pur essendo il valore delle loro abitazioni (e il debito residuo) del tutto sproporzionato rispetto a tale importo.
Potrebbero chiedere riduzione dell'ipoteca, ma non avrebbero molto da guadagnarci.
Mi chiedevo se l'operazione della banca, che ha eliminato le ipoteche dal primo lotto, pur non incassando per intero il relativo capitale, confidando di poter poi aggredire gli immobili del secondo lotto, sui quali si è trasferita tutta l'ipoteca, è un'operazione lecita.
Grazie
Un costruttore acquisto due terreni edificabili, al fine di poter costruire due lotti simili tra loro.
A questo scopo chiede un finanziamento fondiario ad una banca, che concede il credito (€ 1.000.000 complessivi), iscrivendo ipoteca per il doppio.
Il costruttore trova diversi acquirenti per il primo lotto, tanto da poter vendere tutte le abitazioni edificate su di esso, per un prezzo di complessi di € 600.000.
In sede ai preliminari il costruttore incassa € 250.000, ma non paga un centesimo alla banca.
Di seguito contatta la banca, alla quale dice: "Abbiamo promesso in vendita le case del primo lotto per € 600.000, ma 250.000 li abbiamo già intascati noi e non sono più a nostra disposizione. Se ti sta bene incassa (tu banca) i € 350.000 residui che i promittenti acquirenti pagheranno al momento del rogito e contestualmente cancella le ipoteche. Se non accetti queste condizioni e non cancelli le ipoteche sulle case del primo lotto, queste non potranno essere vendute, quindi non recupererai nulla".
La banca, probabilmente con le spalle al muro, accetta le condizioni poste dalla costruttrice, incassa i € 350.000 al rogito e fa una restrizione ipotecaria, in modo da liberare completamente i beni del primo lotto (poco prima della vendita) e da "spostare" tutto il peso dell'ipoteca (per intero) sul secondo lotto.
Un anno dopo questa operazione la costruttrice ha fatto altri preliminari per la vendita delle case del secondo lotto. Prima di procedere con la vendita di questi immobile, tuttavia, fallisce.
A quel punto la banca attiva immediatamente procedura esecutiva immobiliare, pignorando gli immobili del secondo lotto della fallita, alcuni dei quali già promessi in vendita ed in gran parte pagati.
In quanto modo ovviamente i promittenti acquirenti, che hanno già pagato quasi l'intero, si ritrovano a dover fronteggiare un esecuzione immobiliare con un ipoteca di € 2.000.000, pur essendo il valore delle loro abitazioni (e il debito residuo) del tutto sproporzionato rispetto a tale importo.
Potrebbero chiedere riduzione dell'ipoteca, ma non avrebbero molto da guadagnarci.
Mi chiedevo se l'operazione della banca, che ha eliminato le ipoteche dal primo lotto, pur non incassando per intero il relativo capitale, confidando di poter poi aggredire gli immobili del secondo lotto, sui quali si è trasferita tutta l'ipoteca, è un'operazione lecita.
Grazie
