Acquisto di casa che era all'asta ora sospesa

[castoldi1966]

Buonasera, Mi succede questo.
Vedo casa da un'agenzia, la visito, mi piace, stavo per fare la proposta di acquisto. Per sicurezza, autonomamente, faccio ispezione ipotecaria e vedo che è gravata da pignoramenti. Successivamente scopro che era anche all'asta. Avviso i proprietari e agenzia di quanto accaduto con tutte le rimostranze del caso. Per paura che compri all'asta sospendono l'asta per due mesi e i proprietari mi cercano per chiudere in via stragiudiziale (non firmato nulla finora).
A me la casa interessa ancora e ho la fortuna anche di avere 40 pagg. di relazione del CTU con tutte magagne (pare sanabili) dell'immobile oltre alla lista dei creditori procedenti e intervenuti.
A questo punto, a parte la trattativa sul prezzo, c'è un modo operativo di comprare la casa senza rischi (è occupata dall'esecutato). Domande:
- con chi devo trattare? con il notaio che curava l'asta?
- supponendo di andare subito a rogito magari con saldo differito al rilascio del possesso dell'immobile, come si fa? Il proprietario debitore deve convocare lui i creditori in Tribunale e si deve fare un atto in Tribunale per saldarli?
- Come ci si mette d'accordo visto che io non voglio fare una proposta d'acquisto? Può fare lui una proposta di vendita specificandomi chi convocherà in cui mi specifica quanto lui deve a ciascun creditore in modo che io porto gli assegni circolari in tribunale?
- Poi il giudice con la quietanza dei creditori ordina la cancellazione dei pignoramenti?
- Dopo il rogito c'è rischio che si facciano vivi altri creditori o facciano delle revocatorie?
Ci sono altre cautele da prendere?
Ringrazio e saluto,
Piero

 

[mosca]

Il mese scorso ho concluso una situazione del genere nella seguente maniera:
l'acquirente ha formulato una proposta con saldo totale al rogito lasciando un assegno in deposito presso la mia agenzia a garanzia della effettiva volontà di acquistare........l'assegno non veniva incassato dal venditore e la stessa proposta era condizionata alla estinzione di tutti i crediti e Pignoramenti ( una banca, equitalia e 2 finanziarie).
In accordo con il venditore ho contatto un legale che presa copia della proposta accettata ha contattato tutti gli uffici legali dei creditori ottenendo per fax la loro disponibilità alla estinzione dei debiti......con questi fax lo stesso legale ha chiesto e ottenuto dal Giudice l'estinzione della procedura esecutoria...in pratica abbiamo fissato in tribunale l'atto con il Notaio, Il giudice delle esecuzioni i 4 creditori, il venditore, l'acquirente con 5 assegni di cui 4 intestati ai creditori,ognuno per la loro quota di debito, e il residuo intestato al venditore......che con il residuo ha pagato l'agenzia e il legale....tuuto è iniziato a Luglio 2010 e si e rogitato a gennaio 2011.....dopo che l'atto è stato sposta 2 volte per indisponibilità o del Giudice o di tutti i creditori contemporaneamente.
P.S. è tutto legato ad un sottile filo ....ma se c'è la volontà di tutti di arrivare in fondo ...si può fare !!

 

[castoldi1966]

Ringrazio molto, la procedura mi sembra molto chiara.
Piero

 

[Lullina]

Salve,
noi stiamo effettuando la stessa procedura, ossia abbiamo fatto la proposta di acquisto che ha permesso la sospensione del pignoramento dell'immobile che ci interessa e l'accordo tra il venditore e i suoi creditori. Ora stiamo aspettando che venga vissato il rogito, ma ci chiediamo chi è che materialmente deve sentire tutte le parti e fissare una data? come ha detto lei è tutto legato ad un sottile filo e non vorremmo far scadere i tempi della sospensione del pignoramento.
Ringrazio per la disponibilità

 

[Miciogatto]

Certo che serve un regista per tutta l'operazione.

Molto più che in una normale compravendita, una operazione di saldo e stralcio immobiliare richiede molte competenze assai specifiche.

Un regista che possa coordinare tutte le figure necessarie alla conclusione in sicurezza e con soddisfazione di tutti.

Potrebbe essere un agente immobiliare con competenze in questo tipo di operazioni (ce ne sono pochi però) un legale ma non uno qualsiasi ma specializzato nel settore. O qualsiasi altra persona anche non titolata purchè sappia bene il fatto suo e che ne abbia fatte con successo in passato.

Ma ricorda che il rischio che qualcosa vada storto esiste sempre.
E non dipende dalla bravura del regista.

Per questo motivo si sconsiglia di versare denari prima del rogito.
(L'assegno in deposito va bene perché non c'è incasso.)

Mi parli di sospensione. La sospensione può essere accordata dai creditori per un periodo massimo di 24 mesi. Come la avete ottenuta? Spero vivamente non sia stato in cambio di versamenti di denari ai creditori, sia pure parziali.

Adesso non so nel tuo caso chi sia il regista di questa operazione, a chi vi siete rivolti finora? Sarà lui a rivolgersi, per esempio, a cominciare dal creditore procedente, quindi gli altri nonchè la cancelleria, per prendere accordi per fissare la data per la contestuale estinzione del pignoramento e successivo e immediato atto notarile.

 

[castoldi1966]

Buongiorno,
sono colui che scatenò il thread 6 anni fa. Vi dico che ho conluso l'acquisto con successo, senza grossi intoppi anche se ero ovviamente un po' intimorito ma alla fine ho visto che i passaggi sono tutti ben codificati. Anch'io non ho dato nemmeno un centesimo, e sono andato direttamente a rogito.
Confermo che ci vuole un regista, nel mio caso fu il notaio, in realtà una collaboratrice dello studio notarile che raccolse tutte le pendenze in tribunale e accerto quali erano tutti i creditori cosiddetti procedenti e intervenuti.
Mi fornì un elenco dei creditori con gli importi esatti degli assegni circolari e le corrette intestazioni (attenzione a questo particolare! io ne avevo sbagliato uno ..).
Poi bisogna definire un appuntamento per il rogito con tutti gli attori in tribunale, i creditori e il venditore, quindi un giorno che vada bene a tutti e che si presentino effettivamente.
Poi nel giorno del rogito (è servito una mattinata intera) va fatto l'appello che ci siano tutti i rappresentanti deputati a riscuotere i debiti ma non solo, anche titolati a rilasciare liberatoria in nome e per conto di Equitalia, banche varie, etc alla cancellazione dei pignoramenti.
Prima di procedere accertarsi che, oltre ad avere i titoli suddetti, siano tutti presenti contemporaneamente attorno ad un tavolo, perchè tutte le pendenze vanno chiuse contemporaneamente altrimenti se la chiusura è parziale la casa rimane pignorata e il notaio non può procedere la compravendita e il venditore si trova con alcune pendenze chiuse ma la casa ancora in mano sua.
Avute queste cautele è andato tutto liscio, il costo della cancellazione dei pignoramenti è a carico della parte venditrice anche se la effettua poi il notaio effettivamente.
Buon acquisto,
Piero