Acquisto di immobile pignorato

[Marco Aurelio]

Buongiorno a tutti, mi permetto riproporre un tema già discusso, ma sul quale vertono ancora molti dubbi: come si può acquistare un immobile gravato da ipoteca di primo grado da parte di una banca e con una seconda da parte di Equitalia prima che sia messo all'asta? La soluzione è relativamente semplice finché la cifra d'acquisto sia sufficiente a coprire i debiti, ma se così non fosse? Con la vendita all'asta probabilmente anche la banca pignoratrice si troverebbe insoddisfatta ed una vendita diretta potrebbe essere considerata più vantaggiosa, ma Equitalia che si troverebbe in ogni caso con un pugno di mosche in mano come si comporterebbe?

 

[Miciogatto]

Semplice, Equitalia non stralcia.
Cioè non fa sconti.

Con i creditori privati invece (banche comprese) ci si può provare.

Se i conti tornano si può fare, altrimenti ...

 

[Marco Aurelio]

Per "non stralcia" intendi che non acconsentirebbe alla vendita diretta, quindi anche se la banca fosse d'accordo non ci si può esimere dall'asta giudiziale?

 

[Miciogatto]

No, intendo che non fa sconti sul debito.

Quindi i conti devono tornare considerando questo aspetto. Se tornano e riesci a concludere non ci sono problemi a effettuare la vendita prima che avvenga l'asta.

 

[Marco Aurelio]

Scusa Miciogatto, ti ringrazio per le tue risposte ma ancora non mi è chiaro: se di fronte ad un debito con la banca di 500.000 euro ed un'ipoteca giudiziale di 300.000 contro una valutazione di mercato dell'immobile inferiore ai 600.000, una vendita all'asta porterebbe probabilmente un'aggiudicazione intorno ai 400.000 lasciando Equitalia a bocca asciutta e la banca con una perdita netta di 100.000. Un acquirente diretto potrebbe essere disposto al pagamento di 450.000 euro, proposta che potrebbe anche essere accettata dalla banca a saldo e stralcio che permetterebbe la cancellazione dell'ipoteca di primo grado, ma cosa succede con la seconda ipoteca? Il debito rimane in capo al venditore, ma in mancanza del consenso alla vendita da parte di Equitalia, come deve comportarsi il notaio? Quali conseguenze possono ricadere sull'acquirente?

 

[Miciogatto]

Per una compravendita sicura per la parte acquirente, occorre che prima del rogito il pignoramento sia cancellato.

Per cancellare il pignoramento occorre che TUTTI i creditori accontentano.

Per tutti i creditori intendo tutti quelli intervenuti nel pignoramento, anche quelli, se ve ne sono, non provvisti di ipoteca.

I creditori acconsentono dietro il pagamento di tutto o parte del credito vantato alla data.

Con Equitalia il credito deve essere saldato interamente.

Inoltre, non devi considerare il valore formale delle ipoteche ma il credito effettivo alla data.

Spero essermi riuscito a spiegare meglio.
Per curiosità, hai un caso reale o semplicemente un esercizio teorico?

 

[Marco Aurelio]

È un caso reale di una piccola società immobiliare proprietaria di locali commerciali che si è trovata in difficoltà a seguito del mancato pagamento da parte di alcuni conduttori e per un accertamento fiscale che ha causato l'ipoteca legale. I ritardi sul mutuo non erano particolarmente gravi, ma dopo l'intervento di Equitalia la banca ha richiesto il rientro totale del residuo di 500.000 euro su un mutuo erogato di 650.000 ( ed un'ipoteca di 1.300.000), per questo stanno pensando di vendere anche se la trattativa non è ancora aperta del tutto; il pignoramento è stato fatto solo dalla banca e non ci sono altri creditori, dalle tue parole mi pare di capire che sarebbe sufficiente solo un accordo del compratore solamente con quest'ultima al fine di cancellare ipoteca e pignoramento, ma che succederebbe con l' ipoteca di Equitalia?

 

[Miciogatto]

Se l'esecutato è una società la faccenda è ancora più complessa.

I ritardi sul mutuo non erano particolarmente gravi, ma dopo l'intervento di Equitalia la banca ha richiesto il rientro totale del residuo di 500.000 euro su un mutuo erogato di 650.000 ( ed un'ipoteca di 1.300.000),

Questo è normale se hanno iniziato loro il pignoramento. (In realtà anche quando lo iniziano altri ma non è il tuo caso)

il pignoramento è stato fatto solo dalla banca e non ci sono altri creditori, dalle tue parole mi pare di capire che sarebbe sufficiente solo un accordo del compratore solamente con quest'ultima

Dimentichi Equitalia che sicuramente sarà già intervenuta in procedura.

E se non lo ha fatto lo farà a breve perché il creditore pignorante (nel tuo caso la banca) ha l'obbligo di informare tutti i titolari di ipoteca sull'immobile, quindi...
Fai un estratto di ruolo e vedi quanto è effettivamente il debito Equitalia.
Così a occhio e senza vedere la documentazione, temo a questo punto che la coperta (i 450k) sia troppo corta.

Puoi consultare un esperto di saldo e stralcio che visioni la documentazione e ti fornisca un parere.

Se vuoi posso fornirti un nominativo di mia fiducia nella tua zona. Se lo desideri, scrivimi in privato.