Acquisto di un appartamento da società non costruttrice: IVA o Tassa di Registro ?

[lorenzop]

Buongiorno, la questione che vi sottopongo è questa: sono intenzionato ad acquistare come seconda casa un immobile da una società il cui oggetto sociale prevalente dichiarato non è quello di costruzione o di ristrutturazione di immobili in quanto quest'ultimo viene citato come "operazione ricollegabile all'oggetto sopra citato per facilitarne la realizzazione". Ufficialmente, quindi, la società si occupa d'altro (favorire l'aggregazione e la cooperazione dei propri membri per valorizzare le loro competenze e capacità professionali specialmente nel settore trasporti) ma inserisce nel proprio oggetto sociale l'eventualità di ristrutturare un immobile (che nel mio caso intende rivendere frazionato) come attività secondaria, insieme ad altre (concedere in locazione immobili turistici, organizzare esposizioni, gestire marchi internazionali, realizzare campagne pubblicitarie, etc etc) insomma un po' di tutto. Mi chiedo: dal momento che, di fatto, ha acquistato un immobile, l'ha frazionato in quattro (tre appartamenti ed un ufficio che terrà per sé) e l'ha messo in vendita (i tre appartamenti), io da acquirente, sarò tenuto a pagare l'IVA (10%) sul prezzo dichiarato nell'atto?

 

[Rosa1968]

secondo me no. Lei pagherà il registro 7% ipotecaria e catastale.
E' soggetto a i.v.a. quando il venditore è un'impresa che lo ha costruito o ristrutturato.

 

[Manzoni Maurizio]

Chiedere al notaio, secondo me pagherà imposta registro sul valore catastale.

 

[Silvio Luise]

...c'è la possibilità da parte dell'acquirente ,dichiarandolo nell'atto ,di avvalersi o della tassa registro o del regime IVA.

 

[Rosa1968]

...c'è la possibilità da parte dell'acquirente ,dichiarandolo nell'atto ,di avvalersi o della tassa registro o del regime IVA.

Acquirente? Scusa puoi spiegare?E' la natura del venditore che determina le imposte

 

[Silvio Luise]

..@.Rosa il Decreto Crescita (D.L. 83/2012) ha apportato profonde modifiche al regime IVA nel settore immobiliare. Devo sicuramente approfondire ( lo sto facendo in questi giorni per un caso analogo ) ma credo, con gli opportuni distinguo , ci sia anche questa possibilità .

 

[lorenzop]

La società di cui parlo può essere considerata "impresa di ristrutturazione" (quindi cessione di fabbricato soggetta ad IVA) dall'Agenzia delle Entrate alla luce dell'art.31 primo comma legge 457/78?
Art. 31. Definizione degli interventi.


Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente sono così definiti:
a) interventi di manutenzione ordinaria, quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
b) interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;
c) interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
d) interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistemativo di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti;
e) interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.
Le definizioni del presente articolo prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi. Restano ferme le disposizioni e le competenze previste dalla legge 1º giugno 1939, n. 1089, e dalla legge 29 giugno 1939, n. 1497, e successive modificazioni ed integrazioni

 

[Rosa1968]

Quindi non è l'acquirente che può decidere, ma sempre la natura della società. Che benefici ne avrebbe?