Acquisto immobile, come essere sicuri che non ci sono ipoteche?

[sillian]

Buonasera,
sono nuovo di questo forum e mi auguro possiate darmi qualche consiglio per provare ad avere una visione più chiara di un immobile che sto valutando per l'acquisto. Ho richiesto una visura ipotecaria dalla quale è emersa la seguente lista di trascrizioni/iscrizioni/annotazioni (per motivi di privacy ho oscurato alcune informazioni):

1. TRASCRIZIONE del 12/07/2000 - Registro Particolare **** Registro Generale ****
Pubblico ufficiale ************* Repertorio ****del 26/06/2000
ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA
Nota disponibile in formato elettronico
2. TRASCRIZIONE del 05/04/2002 - Registro Particolare **** Registro Generale ****
Pubblico ufficiale ************* Repertorio ****del 06/03/2000
ATTO TRA VIVI - REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
Nota disponibile in formato elettronico
3. ANNOTAZIONE del 05/07/2007 - Registro Particolare ****Registro Generale ****
Pubblico ufficiale ************* Repertorio ****del 03/03/2000
ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE - FRAZIONAMENTO IN QUOTA
Nota disponibile in formato elettronico
Formalita di riferimento: Iscrizione n. **** del 1999
4. ANNOTAZIONE del 05/07/2007 - Registro Particolare ****Registro Generale ****
Pubblico ufficiale ************* Repertorio **** del 03/03/2000
ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE - RESTRIZIONE DI BENI
Nota disponibile in formato elettronico
Formalita di riferimento: Iscrizione n. ****del 1999
5. TRASCRIZIONE del 26/11/2010 - Registro Particolare **** Registro Generale ****
Pubblico ufficiale ************* Repertorio 32215/14188 del 24/11/2010
ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA
Nota disponibile in formato elettronico
6. ISCRIZIONE del 26/11/2010 - Registro Particolare **** Registro Generale ****
Pubblico ufficiale ************* Repertorio **** /**** del 24/11/2010
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
Nota disponibile in formato elettronico

Il punto 4 sembrerebbe riguardare delle ipoteche su tutti gli immobili (con le relative quote) all'interno della palazzina emesse dal costruttore a favore della banca.
Il punto 6 riguarda il mutuo richiesto dall'attuale proprietaria per l'acquisto dell'immobile nel 2010.

Nell'atto di compravendita (del 2010) ricevuto dall'agenzia il notaio scrive:

La parte venditrice garantisce infine la libertà di quanto in oggetto da pesi, oneri, vincoli, privilegi anche fiscali, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, ad eccezione:

- dell'ipoteca per lire *** iscritta su più ampia consistenza presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 1 il **** 1999 a favore della Banca **** a garanzia di un mutuo di ***** successivamente frazionata con formalità n. ***** del **** 2007 con attribuzione a quanto in oggetto di una quota di mutuo di lire ****** garantita da una quota di ipoteca per lire ****; a tale riguardo la parte venditrice si obbliga ad estinguere, a sue esclusive cura e spese, il relativo debito al più presto possibile e comunque contestualmente al ricevimento del saldo del prezzo, con parte del ricavato della presente vendita, esonerando la parte acquirente da qualsiasi onere, spesa e responsabilità a riguardo. La parte venditrice si obbliga, altresì, a compiere tutto quanto necessario ai sensi dell'art. 13 comma 8 sexies e seguenti della Legge n. 40/2007 di conversione del D.L. n. 07/2007, al fine di ottenere presso la competente Conservatoria del RR.II. l'annotamento di liberazione delle porzioni immobiliari in oggetto dell'ipoteca sopra menzionata.


Dall'idea che mi fatto, era presente un'ipoteca fino al 2010, che dovrebbe essere stata estinta durante l'ultima compravendita dello stesso anno. Tuttavia, a dispetto di quanto scrive il notaio non trovo trascrizioni/annotazioni a riguardo.

Mi piacerebbe avere una vostra opinione per sapere dalla vostra esperienza che idea vi siete fatti e quali potrebbero essere le verifiche da condurre.

Grazie a chiunque possa contribuire.

 

[PROGETTO_CASA]

Apri la 4 spendi qualche euro e la leggi, vedrai che scopri qualcosa di interessante

 

[sillian]

L'ho già fatto, il numero 3 riporta tutta la lista degli immobili (tra cui il mio) in questo fomat:

Immobile n. 1
Comune **** - ROMA (RM)
Catasto FABBRICATI
Sezione urbana - Foglio **** Particella ***** Subalterno **
Natura A - APPARTAMENTO Consistenza -
Indirizzo ************* N. civico -
Capitale £ ***.000.000 Ipoteca £ ***.000.000

Sezione C - Soggetti
A favore (come nella formalità originaria)
Soggetto n. 1
Denominazione o ragione sociale BANCA ******
Sede MILANO (MI)
Codice fiscale ***********
Contro (come nella formalità originaria)
Soggetto n. 1
Denominazione o ragione sociale SOCIETA' IMPRESE COSTRUZIONI ******
Sede *** (***)
Codice fiscale ******
Soggetto n. 2
Denominazione o ragione sociale EDILIZIA ****** S.R.L.
Sede **** (*****)
Codice fiscale *****

Il 4 relativo alla restrizione dei beni sembra di fatto identico al 3, ma senza gli importi sui singoli immobili (non so perchè).

 

[PROGETTO_CASA]

Se ben comprendo c'è stata una restrizione d'ipoteca con cui si riduce il numero beni ipotecati rispetto alla fase iniziale. Tuttavia faccio fatica ad esserne certo leggendo cosi'

 

[ingelman]

formalità n. ***** del **** 2007 con attribuzione a quanto in oggetto di una quota di mutuo di lire ****** garantita da una quota di ipoteca per lire ****; a tale riguardo la parte venditrice si obbliga ad estinguere, a sue esclusive cura e spese, il relativo debito al più presto possibile e comunque contestualmente al ricevimento del saldo del prezzo, con parte del ricavato della presente vendita, esonerando la parte acquirente da qualsiasi onere, spesa e responsabilità a riguardo. La parte venditrice si obbliga, altresì, a compiere tutto quanto necessario ai sensi dell'art. 13 comma 8 sexies e seguenti della Legge n. 40/2007 di conversione del D.L. n. 07/2007, al fine di ottenere presso la competente Conservatoria del RR.II. l'annotamento di liberazione delle porzioni immobiliari in oggetto dell'ipoteca sopra menzionata.

Ti ho evidenziato questo punto inquanto sicuramente nella compravendita del 2010 che dovrebbe essere stata fatta con atto di mutuo e compravendita contestuali dove sicuramente è stata fatta una controestinzione del mutuo precedente con il ricavo di un nuovo mutuo (te ne accorgi dall'annotazione successiva) " oltre a quello che scrive il Notaio
Pubblico ufficiale ************* Repertorio **** /**** del 24/11/2010
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO

Il fatto è che in effetti manca la nota riferita alla cancellazione del precedente mutuo che andava fatta come previsto per legge dal Decreto Bersani ovvero spettava alla banca precedentemente mutuante comunicare in conservatoria l'avvenuta estinzione del debito quindi la cancellazione dell'ipoteca.

Il fatto è che se pur per legge l'onere della cancellazione spetta alla banca molto spesso capita che se non lo richiedi espressamente non appena si astingue il debito la Banca per negligenza se ne dimentica.

Questa è la mia interpretazione leggendo la visura

 

[sillian]

Ti ho evidenziato questo punto inquanto sicuramente nella compravendita del 2010 che dovrebbe essere stata fatta con atto di mutuo e compravendita contestuali dove sicuramente è stata fatta una controestinzione del mutuo precedente con il ricavo di un nuovo mutuo (te ne accorgi dall'annotazione successiva) " oltre a quello che scrive il Notaio
Pubblico ufficiale ************* Repertorio **** /**** del 24/11/2010
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO

Il fatto è che in effetti manca la nota riferita alla cancellazione del precedente mutuo che andava fatta come previsto per legge dal Decreto Bersani ovvero spettava alla banca precedentemente mutuante comunicare in conservatoria l'avvenuta estinzione del debito quindi la cancellazione dell'ipoteca.

Il fatto è che se pur per legge l'onere della cancellazione spetta alla banca molto spesso capita che se non lo richiedi espressamente non appena si astingue il debito la Banca per negligenza se ne dimentica.

Questa è la mia interpretazione leggendo la visura

Grazie mille, in questi casi che tipo di verifiche si possono condurre per avere l'assoluta certezza che l'ipoteca sia stata estinta?

 

[ingelman]

Grazie mille, in questi casi che tipo di verifiche si possono condurre per avere l'assoluta certezza che l'ipoteca sia stata estinta?

Ti rispondo di corsa sto uscendo per andare a lavoro

dalla visura le ultime annotazioni risultano essere la trascrizione dell'atto di compravendita e l'iscrizione ipotecaria del mutuo del 2010
(nell'atto nella parte che regola il prezzo dovrebbero esseci riportati anche ai fini della tracciabilità i titoli o mezzi di pagamento che hanno regolato il saldo del prezzo stesso da li si dovrebbe evincere che il saldo del residuo mutuo dovrebbe essere avvenuto quindi nel caso l'ipoteca grava solo formalmente)
Richiedi al venditore la ricevuta bancaria riferita all'estinzione totale del vecchioo mutuo (da quello che leggo mi sento di dire che il debito è stato estinto)

Con quella stai tranquillo, ovviamente il passo successivo e pretendere dalla Banca che l'ipoteca non cancellada e che grava solo formalmente sull'immobile venga immediatamente cancellata (comunicandolo in conservatoria) , cosa che avrebbe dovuto fare entro 30 giorni dall'estinzione del debito.

 

[PROGETTO_CASA]

(nell'atto nella parte che regola il prezzo dovrebbero esseci riportati anche ai fini della tracciabilità i titoli o mezzi di pagamento che hanno regolato il saldo del prezzo stesso da li si dovrebbe evincere che il saldo del residuo mutuo dovrebbe essere avvenuto quindi nel caso l'ipoteca grava solo formalmente)

ottimo

 

[sillian]

Lunedì mi incontro con l'agenzia, devo ancora formalizzare la proposta, come mi consigliate di muovermi? Richiedo prima la documentazione relativa all'estinzione dell'ipoteca o faccio inserire una clausola che invalida la proposta nel caso quell'ipoteca non sia ancora stata estinta?

Nell'inserimento delle clausole al primo incontro sono stati molto rigidi, non mi faranno inserire la clausola vincolatoria all'erogazione del mutuo (dicono che il proprietario non vuole vincolarsi), per questo sto andando molto cauto con le verifiche.

 

[Rosa1968]

Il fatto è che in effetti manca la nota riferita alla cancellazione del precedente mutuo che andava fatta come previsto per legge dal Decreto Bersani ovvero spettava alla banca precedentemente mutuante comunicare in conservatoria l'avvenuta estinzione del debito quindi la cancellazione dell'ipoteca

Io non la leggo così, il mutuo del costruttore andava obbligatoriamente estinto contestualmente con l'assenso alla cancellazione notarile, non si può con il decreto bersani.

a tale riguardo la parte venditrice si obbliga ad estinguere, a sue esclusive cura e spese, il relativo debito al più presto possibile e comunque contestualmente al ricevimento del saldo del prezzo, con parte del ricavato della presente vendita

questo mi dice che al rogito non è avvenuto il saldo del prezzo ......