Acquisto immobile con difformità

[eloa]

Buongiorno a tutti,
Io e mio marito abbiamo individuato un immobile che vorremmo acquistare.
È una proprietà rustica composta da casa,stalla e terreni.
Abbiamo raggiunto un accordo economico con i venditori e vorremmo procedere ma.... L'immobile presenta diversi abusi,"baracche ",portici che andrebbero demoliti e alcune irregolarità interne sanabili .
I venditori,hanno bisogno della nostra caparra per regolarizzare il tutto essendo privi di liquidità e non vogliono correre il rischio di doverci ridare indietro nulla nel caso in cui noi non ottenesimo il mutuo.
Ho sentito il direttore della banca e gli ho chiesto se fosse possibile far partire l'istruttoria e la perizia anche a fronte di una situazione non regolare,facendo presente che al momento del rogito tutta la situazione sarebbe stata regolare .
Egli ci ha detto di procedere perchè male che vada il perito darà un valore più basso all'immobile ma ciò non bloccherà l'accesso al mutuo.
Da quel che leggo però mi pare di capire che se la perizia presenta dei problemi,spesso la banca blocca l'accesso al mutuo ,non so se fidarmi del direttoreo di ciò che leggo.
Essendo che noi non abbiamo esperienza in merito,accetto esperienze e consigli molto volentieri.

 

[Lin0]

Premesso che il direttore non decide niente e che dipende dalle difformità, semmai decide la sede centrale in base alla perizia. Ti consiglio di cercarti un tecnico del posto, architetto ingegnere o geometra, che pagherai e che saprà dirti con precisione che difformità siano. Diversamente sarà un salto nel buio, vedi tu come regolarti, magari è tutto vero, ma ti fidi di loro e soprattutto di impegnare una cifra importante?
A te la scelta, con qualche centinaio di euro ti togli ogni dubbio e stai tranquillo

 

[Marcello Di Rosa]

Buongiorno a tutti,
Io e mio marito abbiamo individuato un immobile che vorremmo acquistare.
È una proprietà rustica composta da casa,stalla e terreni.
Abbiamo raggiunto un accordo economico con i venditori e vorremmo procedere ma.... L'immobile presenta diversi abusi,"baracche ",portici che andrebbero demoliti e alcune irregolarità interne sanabili .
I venditori,hanno bisogno della nostra caparra per regolarizzare il tutto essendo privi di liquidità e non vogliono correre il rischio di doverci ridare indietro nulla nel caso in cui noi non ottenesimo il mutuo.
Ho sentito il direttore della banca e gli ho chiesto se fosse possibile far partire l'istruttoria e la perizia anche a fronte di una situazione non regolare,facendo presente che al momento del rogito tutta la situazione sarebbe stata regolare .
Egli ci ha detto di procedere perchè male che vada il perito darà un valore più basso all'immobile ma ciò non bloccherà l'accesso al mutuo.
Da quel che leggo però mi pare di capire che se la perizia presenta dei problemi,spesso la banca blocca l'accesso al mutuo ,non so se fidarmi del direttoreo di ciò che leggo.
Essendo che noi non abbiamo esperienza in merito,accetto esperienze e consigli molto volentieri.

Noto un paio di cose da te esposte a cui dovresti prestare attenzione:

1-hanno bisogno della nostra caparra per regolarizzare il tutto essendo privi di liquidità e non vogliono correre il rischio di doverci ridare indietro nulla nel caso in cui noi non ottenesimo il mutuo

Da quel che capisco, il proprietario ti sta dicendo che se per caso tu non ottieni il muto ti arrangi. Lui si tiene la grana e tu, che fai?

2-L'immobile presenta diversi abusi,"baracche ",portici che andrebbero demoliti e alcune irregolarità interne sanabili

Presta cautela, l'istituto della sanatoria non è così semplice e sempre a buon mercato. Dipende da regione a regione. Non sempre tutto ciò che è abusivo è sanabile. Bisognerà presentare una SCIA, che dovrà essere presentata da un tecnico abilitato.
Ci sono dei cavilli legislativi, riguardo alla sanatoria, che credo sia meglio affidarli a un buon tecnico, magari specializzato proprio sull'argomento delle sanatorie.

Detto ciò, io ci andrei con un pò di calma.
Se sei molto interessato, l'iter preliminare da seguire, dal mio punto di vista è:

- contattare un tecnico che controlli la situazione, a cui magari potrai affidare il compito di presentare la SCIA in sanatoria
- Parlerei con il proprietario, cercando di negoziare la clausola sospensiva
- Richiesta del mutuo
- All'accettazione del mutuo, e con le carte in regola, si parte con il progetto, assistito dal tecnico.

Non farti prendere dalla fretta, pondera bene tutti i rischi dell'operazione

 

[eloa]

Premesso che il direttore non decide niente e che dipende dalle difformità, semmai decide la sede centrale in base alla perizia. Ti consiglio di cercarti un tecnico del posto, architetto ingegnere o geometra, che pagherai e che saprà dirti con precisione che difformità siano. Diversamente sarà un salto nel buio, vedi tu come regolarti, magari è tutto vero, ma ti fidi di loro e soprattutto di impegnare una cifra importante?
A te la scelta, con qualche centinaio di euro ti togli ogni dubbio e stai tranquillo

Dal geometra siamo andati insieme,ed effettivamente ci sono delle irregolarita' che si possono sanare,il tecnico ha gia'presentato anche il preventivo per la sanatoria che sara' a carico dei venditori e ci sono opere che vanno demolite ma sono prevalentemente di legno e ci occuperemo insieme della rimozione.
Il mio dubbio resta se miconviene o.meno far venire il perito prima di aver sanato il.tutto....

 

[Marcello Di Rosa]

Se sei già in contatto con il tuo tecnico di fiducia, continua a farti seguire da lui e segui i suoi consigli. In genere hanno più competenze tecniche rispetto agli agenti immobiliari, essendo quotidianamente a navigare tra sanatorie, CILA, SCIA in sanatoria, in sanatoria con opere e chi più ne ha più ne metta.

Ma attenzione, la clausola sospensiva, non riuscite ad accordarti per inserirla nel contratto preliminare?.
Ti ripari da eventuali imprevisti, che in questi casi è facile accadano..

 

[Lin0]

Il mio dubbio resta se miconviene o.meno far venire il perito prima di aver sanato il.tutto....

risponditi da solo

 

[eloa]

Noto un paio di cose da te esposte a cui dovresti prestare attenzione:

1-hanno bisogno della nostra caparra per regolarizzare il tutto essendo privi di liquidità e non vogliono correre il rischio di doverci ridare indietro nulla nel caso in cui noi non ottenesimo il mutuo

Da quel che capisco, il proprietario ti sta dicendo che se per caso tu non ottieni il muto ti arrangi. Lui si tiene la grana e tu, che fai?

2-L'immobile presenta diversi abusi,"baracche ",portici che andrebbero demoliti e alcune irregolarità interne sanabili

Presta cautela, l'istituto della sanatoria non è così semplice e sempre a buon mercato. Dipende da regione a regione. Non sempre tutto ciò che è abusivo è sanabile. Bisognerà presentare una SCIA, che dovrà essere presentata da un tecnico abilitato.
Ci sono dei cavilli legislativi, riguardo alla sanatoria, che credo sia meglio affidarli a un buon tecnico, magari specializzato proprio sull'argomento delle sanatorie.

Detto ciò, io ci andrei con un pò di calma.
Se sei molto interessato, l'iter preliminare da seguire, dal mio punto di vista è:

- contattare un tecnico che controlli la situazione, a cui magari potrai affidare il compito di presentare la SCIA in sanatoria
- Parlerei con il proprietario, cercando di negoziare la clausola sospensiva
- Richiesta del mutuo
- All'accettazione del mutuo, e con le carte in regola, si parte con il progetto, assistito dal tecnico.

Non farti prendere dalla fretta, pondera bene tutti i rischi dell'operazione

Hai.colto nel.segno,il.proprietario dice che lui,se per un.qualche motivo.a noi.non.dovessero.erogare.il.mutuo ,non.ci ridaràla.caparra in quanto la.spenderebe per regolarizzare l'immobile.e quindi non ne sarebbe più in.possesso....
Dal tecnico siamo andati tutti insieme e ho avuto modo di parlarci personalmente,ha gia' fatto un.preventivo ai venditori della sanatoria.

Da quello.che mi.scrivi mi.pare di capire che sarebbe meglio.muoversi.così:
Banca,istruttoria （una volta approvata）Notaio compromesso
Avvio pratiche sanatoria.
Perito
Rogito

risponditi da solo

Secondo me conviene far venire il perito prima così da non dover dare ai proprietari soldi che poi non mi tornerebbero in tasca se dovessero esserci problemi....se quello che dice il direttore è giusto, il perito non blocca il mutuo ma rileva solo il valore e la condizione dell'immobile quindi sarà la mia banca a decidere se accordarmi il mutuo (meno del 40%del valore complessivo) anche davanti a delle irregolarità.

Se sei già in contatto con il tuo tecnico di fiducia, continua a farti seguire da lui e segui i suoi consigli. In genere hanno più competenze tecniche rispetto agli agenti immobiliari, essendo quotidianamente a navigare tra sanatorie, CILA, SCIA in sanatoria, in sanatoria con opere e chi più ne ha più ne metta.

Ma attenzione, la clausola sospensiva, non riuscite ad accordarti per inserirla nel contratto preliminare?.
Ti ripari da eventuali imprevisti, che in questi casi è facile accadano..

Potremmo inserirla a patto però che loro non sostengano spese con il tecnico ecc....
Loro praticamente non avendo soldi mi stanno dicendo ,se tu vuoi comprare,per noi va bene, ma sappi che tutto ciò che demoliamo e regolarozziamo lo dobbiamo fare con la tua caparra perchè non abbiamo un euro,se qualcosa ti va storto nel procedimento per l'approvazione del mutuo,noi non siamo in condizione di ridare indietro nulla.
Discorso che posso anche capire ...perchè effettivamente se non compro io non è detto che loro vendano molto facilmente la proprietà e quindi resterebbero dentro loro con le loro difformità....

Io infatti vorrei capire se è possibile avere l'autorizzazione del mutuo anche a fronte di difformità ,al rogito invece sarà tutto regolare perchè nel momemto in cui noi versiamo la caparra,verrà spesa per sistemare tutto.

 

[Lin0]

La risposta è sempre no
Nessuno può garantirti l'esito della perizia, difformità lievi o gravi le decide il perito. Vediamo se rifai la stessa domanda

 

[Bagudi]

Io infatti vorrei capire se è possibile avere l'autorizzazione del mutuo anche a fronte di difformità ,al rogito invece sarà tutto regolare perchè nel momemto in cui noi versiamo la caparra,verrà spesa per sistemare tutto.

Nessuno può garantirti in merito.