Acquisto immobile con donazioni e compravendite nello stesso nucleo familiare

[Meditante]

Salve a tutti, sono in trattativa per l'acquisto di un immobile (prima casa) tra privati.
Sto avendo difficoltà per l'erogazione del mutuo da parte degli istituti di credito in quanto tale immobile è stato oggetto di donazioni (prima nuda proprietà e poi usufrutto) e compravendite nell'ambito dello stesso nucleo familiare. Uno dei donanti ora è deceduto.
Gradirei ricevere opinioni e consigli su quali azioni intraprendere o far intraprendere dai venditori e su come tutelarmi ed "agevolare" le banche a che mi concedano mutuo.
Questo un prospetto riepilogativo della storia dell'immobile:


Nucleo Familiare : F1, F2, F3 = FRATELLI, e FIGLI di C1 E C2 = CONIUGI

1965 - C1 E C2 (CONIUGI) ACQUISTANO APPARTAMENTO

1988 - C1 E C2 DONANO NUDA PROPRIETA CON RISERVA DI USUFRUTTO a F3 (Figlio )

1999 - F3 VENDE NUDA PROPRIETA a F1

2004 - C1 E C2 (CONIUGI) DONANO USUFRUTTO a F1

2011 - F1 VENDE RISERVANDOSI IL DIRITTO DI ABITAZIONE VITALIZIO a C2

C1 è deceduto (credo nel 2012)


2017 "vorrei" acquistare...


Resto in attesa di opinioni/consigli

 

[Ettore Arru]

Se hai necessità di acquistare con mutuo, cambia casa.

 

[Meditante]

Se hai necessità di acquistare con mutuo, cambia casa.

Non vi è alcuna possibilità che chi ha donato/ricevuto in donazione possa "revocarla" ?
- altre strade percorribili ??
avrei difficoltà a cambiare immobile.

Saluti!

 

[Ettore Arru]

Nel tuo specifico caso, non vedo strade percorribili: oltre ai numerosi passagi, C2 è ancora in vita e nel 2004 ha donato l'usufrutto.
Altre strade: per te è prima abirazione?
Se così non fosse ed hai un'altra abitazione con "valore congruo", si potrebbe procedere offrendo alla banca quall'immobile ed ottenere la liquisità necessaria per acquistare quello a te grdito che, a questo punto, non sarebbe + oggetto di garanzia per la banca.

 

[Meditante]

Bene !
- nel caso pessimo, se qualche erede dovesse saltar fuori, cosa rischio l'intero immobile che vado ad acquistare o solo parte di esso ?
- per tutelarmi nei confronti dei venditori potrei stipulare una polizza che assicura gli immobili con donazione e la stessa coprirebbe l'intero valore dell'immobile (avete avuto modo di testare la validità di tale polizze?)

Grazie 1000!

 

[Meditante]

Bene !
- nel caso pessimo, se qualche erede dovesse saltar fuori, cosa rischio l'intero immobile che vado ad acquistare o solo parte di esso ?
- per tutelarmi nei confronti dei venditori potrei stipulare una polizza che assicura gli immobili con donazione e la stessa coprirebbe l'intero valore dell'immobile (avete avuto modo di testare la validità di tale polizze?)

Grazie 1000!

Perdonate l'assillo!

Non riesco a venire a capo di ciò:
- La prima donazione (nuda proprietà ) avvenuta nel 1988 è ancora "valida" anche se sono passati + di 20 anni dalla donazione o il termine decorre dalla morte dei donanti (in questo caso è deceduto uno solo) ?
- La seconda donazione ( usufrutto ) è avvenuta nel 2004.
Ad oggi uno dei coniugi donanti è deceduto (2012).
Il coniuge superstite può procedere alla "risoluzione" di entrambe o una sola donazione?

Qualcuno potrebbe spiegarmi con una time-line quali eventi potrei "aspettarmi" e per quanto tempo.

Grazie ancora !!!

 

[Rosa1968]

E' la banca che si aspetta qualche evento... Il rischio e' abbastanza alto c'è donazione e F1 come sta? Perché lui ha oltre che la nuda proprietà un altro diritto reale.
Ma chi vuole vendere ora? Bisogna vedere la legittima perché i figli sono tre

 

[Meditante]

Grazie Rosa1968,
sono interessati a vendere sia F1 (che sta bene) sia C2. L'immobile è praticamente libero ed inutilizzato.

La banca si aspetta qualche evento... ma se, come suggeriva Ettore Arru, acquisto senza ipotecare l'immobile oggetto di donazioni, io come posso tutelarmi e cosa rischio ?

 

[Ettore Arru]

Non esiste nessun sistema per tutelarsi da una "eventuale" azione di riduzione.
Un terzo soggetto se ritiene che i suoi diritti siano stati lesi, dapprima si deve rivalere sulle disponibilità del donante e solo se queste non risutlinosiano sufficilenti a soddisfare il credito, potrà rivalersi sul "cd. terzo acquirente".
Non so se esistono polizze adatte, io sinceramente non ne ho mai sentito parlare; dovresti chiedere ad un assicuratore.
Considera in ogni caso, che non sono aspetti che si verificano con frequenza, anzi - direi in modo abbastanza remoto.
L'unica tutela concreta, sarebbe "risolvere la donazione", attraverso atto notarile - per far in modo che il bene risulti di proprietà del donante (quello ancora in vita) o degli eventuali eredi, ma considernado i diversi passaggi ritengo che non sia una strada percorribile.
In ogni caso, ti suggerisco di sentire il tuo notaio di fiducia.