Acquisto immobile con ipoteca giudiziale: c' é rischio revocatoria ?

[woluca]

Salve sono nuovo del forum, so che questo argomento è stato già trattato ed ho letto qualcosa, ma le Leggi a volte cambiano così velocemente che magari ci possono essere nuovi sviluppi. Presento il mio caso:
Sono interessato all'acquisto di un'abitazione (prima casa), da alcune persone fisiche (genitore e figli in quota eredità). Sulla casa è posta un ipoteca giudiziale per un alcuni pagamenti insoluti, contratti con la loro ditta (tipo S.N.C.), che è ancora attiva sebbene non eserciti più (i capannoni dove aveva sede non ci sono più).
Ho già avuto alcuni colloqui con professionisti che però non mi danno una risposta univoca.
Riguardo l'ipoteca mi è stato detto che può essere cancellata al rogito e si può inoltre vincolare lo stesso fino all'avvenuta trascrizione, onde evitare che possano accodarsi ulteriori creditori, nel qual caso quindi o vengono pagati dal venditore o il rogito annullato, quindi questo mi sembra abbastanza chiaro o meglio è una prassi consolidata.
Mi rimane il dubbio se la banca mi darà un mutuo su un immobile gravato di ipoteca, sebbene il valore della somma da pagare sia circa del 30% del valore dell'immobile;

Ma il mio vero cruccio è su quello che può avvenire successivamente al passaggio dell'immobile.

Soprattutto in caso in cui l'azienda venisse dichiarata fallita oppure qualcuno (tipo lo Stato) esigesse tasse o versamenti non pagati negli anni precedenti da loro o la loro ditta, dei quali al momento non si sa niente, ma che potrebbero invece essere richiesti dopo che loro hanno ormai perso la proprietà del bene.
Cosa rischio io ?
Potrei incorrere in revocatoria ?
C'è un modo per tutelarsi ?
Ringrazio per l'aiuto e le risposte, specialmente se c'è qualcuno che, oltre al livello legale, conosce le dinamiche anche a livello pratico, perchè purtroppo la teoria è una cosa e la pratica è un'altra specialmente nelle aule dei Tribunali.

 

[od1n0]

Potrei incorrere in revocatoria ?

Se il prezzo e' congruo non rischi nulla. Se vuoi tutelarti meglio fai fare una perizia giurata sul valore del bene .Perche' ci sia possibilita' di revocatoria il prezzo pagato deve essere inferiore del 75% del valore.

 

[Bagudi]

Mi rimane il dubbio se la banca mi darà un mutuo su un immobile gravato di ipoteca, sebbene il valore della somma da pagare sia circa del 30% del valore dell'immobile;

Se si sono attivate le procedure per cancellare l'ipoteca esistente la banca non dovrebbe avere problemi.

E' chiaro che il tutto dovrà essere coordinato dal notaio e, de resto, è il suo mestiere...

 

[woluca]

Grazie per le vostre risposte, in realtà le procedure di estinzione si effettuerebbero direttamente al rogito con il pagamento di quanto dovuto e quindi con contestuale cancellazione.

Sulla revocatoria mi è stato detto però che, conoscendo lo stato di insolvenza della società (vista l'esistenza dell'ipoteca), io non potrò dire che non sapevo delle loro difficoltà economiche (come disposto dall'art. 67 Legge Fallimentare) e quindi il curatore potrebbe promuovere la revocatoria, in pratica non sussisterebbe la condizione di ignorare l'esistenza di possibili criticità debitorie. Ma quindi la casa sarebbe invendibile ?

 

[od1n0]

Grazie per le vostre risposte, in realtà le procedure di estinzione si effettuerebbero direttamente al rogito con il pagamento di quanto dovuto e quindi con contestuale cancellazione.

Sulla revocatoria mi è stato detto però che, conoscendo lo stato di insolvenza della società (vista l'esistenza dell'ipoteca), io non potrò dire che non sapevo delle loro difficoltà economiche (come disposto dall'art. 67 Legge Fallimentare) e quindi il curatore potrebbe promuovere la revocatoria, in pratica non sussisterebbe la condizione di ignorare l'esistenza di possibili criticità debitorie. ?

Ti e' stata riferita solo la prima parte dell'articolo 67.
questo e' l'art 67 completo della parte che ti interessa.

"Sono revocati, salvo che l'altra parte provi che non conosceva lo
stato d'insolvenza del debitore:
1) gli atti a titolo oneroso compiuti nell'anno anteriore alla
dichiarazione di fallimento, in cui le prestazioni eseguite o le
obbligazioni assunte dal fallito sorpassano di oltre un quarto cio'
che a lui e' stato dato o promesso;"


Del resto e' logico se compri ad un prezzo congruo non vai a ledere i creditori perche' quella cifra sara' disponibile per soddisfarli senza bisogno neanche di procedere alla vendita dell'immobile da parte del curatore.

 

[Bagudi]

Se il prezzo e' congruo non rischi nulla. Se vuoi tutelarti meglio fai fare una perizia giurata sul valore del bene .Perche' ci sia possibilita' di revocatoria il prezzo pagato deve essere inferiore del 75% del valore.

Per la prima casa non c'è la revocatoria

"Con le modifiche intercorse, il legislatore ha però voluto azzerare completamente il rischio per chi acquista la prima casa. Oggi non è soggetta all'azione revocatoria la vendita al "giusto prezzo" di un immobile destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente, o di suoi parenti e affini entro il terzo grado (art. 67 comma 4 paragrafo c) della Legge Fallimentare). Sempre per la stessa norma, questa tutela si estende anche al contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile, purché gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della dichiarazione di fallimento."

 

[od1n0]

Per la prima casa non c'è la revocatoria

"Con le modifiche intercorse, il legislatore ha però voluto azzerare completamente il rischio per chi acquista la prima casa. Oggi non è soggetta all'azione revocatoria la vendita al "giusto prezzo" di un immobile destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente, o di suoi parenti e affini entro il terzo grado (art. 67 comma 4 paragrafo c) della Legge Fallimentare). Sempre per la stessa norma, questa tutela si estende anche al contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile, purché gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della dichiarazione di fallimento."

Si ma ci deve essere sempre il prezzo giusto altrimenti e' soggetto a revocatoria.La novazione e' relativa ai preliminari piu' che ai rogiti che erano gia' coperti dal comma 1 .Poi qui si apre il solito problema di qual'era il giusto prezzo .Anzi secondo me questa novazione e' piu' punitiva rispetto al comma 1 perche parla di giusto prezzo senza indicare margini . Di fatto si applica il c e se non c'e' il giusto prezzo il comma 1 per i rogiti .E non alla prima casa ma all'abitazione principale concetto leggermente differente.Fra l'altro mi lascia perplesso come in un preliminare fai a stabilire che quell'immobile sara' destinato ad abitazione principale .Non potrai stabilirlo finche il soggetto non spostera' la sua residenza anagrafica e il suo domicilio presso quell'appartamento ma a quel punto' ha gia' fatto il rogito.Potrai solo supporlo nel caso non abbia altri immobili ma la certezza non vi e' a priori. Insomma quel comma c non mi pare molto lineare cosi' come e' stato formulato.

 

[Bagudi]

QUI c'è scritto

"Tale sproporzione è stata così determinata: le prestazioni eseguite o le obbligazioni assunte dal fallito devono sorpassare di oltre un quarto ciò che a lui è stato dato o promesso dalla controparte. La ragione è evidente: la sussistenza di tale sproporzione si riversa in un “buco” nelle casse del fallimento e, quindi, in un pregiudizio per i creditori che devono essere pagati. "


Se acquisti casa dal costruttore che sta per fallire: rischio revocatoria

 

[od1n0]

QUI c'è scritto

"Tale sproporzione è stata così determinata: le prestazioni eseguite o le obbligazioni assunte dal fallito devono sorpassare di oltre un quarto ciò che a lui è stato dato o promesso dalla controparte. La ragione è evidente: la sussistenza di tale sproporzione si riversa in un “buco” nelle casse del fallimento e, quindi, in un pregiudizio per i creditori che devono essere pagati. "


Se acquisti casa dal costruttore che sta per fallire: rischio revocatoria

Che e' appunto quanto previsto dal comma 1

 

[woluca]

Sono revocati, salvo che l'altra parte provi che non conosceva lo
stato d'insolvenza del debitore:

E' poprio questo che intendevo, questa premessa nn è applicabile ove sussista già un ipoteca giudiziale in atto.... come faccio a dire che nn conoscevo lo stato di insolvenza ?

Sul resto mi sto un pò perdendo, che volete dire che nn deve supeare di più di un quarto il debito del fallito ? il prezzo congruo sarà riferito al valore di mercato dell'immobile, io non posso sapere a quanto ammonterebbe in caso di fallimento la loro esposizione verso i creditori, poi so bene che il valore di mecato è molto aleatorio.