Acquisto immobile con rendita presunta errata

[Mimi]

Salve, ho bisogno del Vostro aiuto, questo il fatto:
Devo acquistare un immobile con unica abitazione ed il proprietario mi fa pervenire la proposta di vendita (dato che ho diritto di prelazione). Nella proposta di vendita mi si dice che l'immobile viene venduto in base al prezzo risultante dalla rendita presunta meno il 10% (per dei lavori che stanno terminando e che sono poi da pagare) per un totale di 180.000,00 euro. Ho 30 giorni di tempo per accettare o rifiutare questa offerta.
Da una mia ricerca al catasto ho scoperto che la consistenza per la rendita presunta è A2 classe 3 10 vani e di conseguenza il prezzo proposto per la vendita è regolare. a parte il fatto che è più verosimilmente un A3 ma effettivamente l'immobile ha solo 6 vani (per eccesso 6,25 vani) ci sono 2 camere letto 1 soggiorno 1 cameretta 1 cucina 1 bagno 1 corridoio 1 ingresso 1 piccolo ripostiglio e 1 catina con una 1/2 parete che la divide in 2. Ora siccome la proposta di vendita mi è stata fatta come risulta dalla rendita presunta cosa devo fare io per notificare al venditore che i vani sono 6 e non 10 e quindi di conseguenza il prezzo di vendita deve essere abbassato?
Potrebbe il proprietario, allo scadere dei 30 giorni vendere ad altri sempre a 180.000,00 euro l'immobile?
Grazie per l'attenzione che darete a questa mia.

 

[jrogin]

Ti rispondo senza però avere alcuna certezza in merito.
A mio parere il valore della proposta da te fatta è 180.000 euro, credo che non sia iportante come ci sia arrivato il proponente la vendita. Se la mia ratio fosse giusta, e tu rifiutassi la prelazione, credo che potrebbe tranquillamente vendere ad in prezzo uguale o superiore ai 180.000 euro.
Per quanto riguarda i 30 giorni di tempo, a memoria mi sembra che dovessero essere 60, ma come scritto in apertura, prendi le mie solo come riflessioni a voce alta.
Asèettiamo conferne o smentite dagli altri utenti e/o esperti di Immobilio.

 

[Mimi]

Grazie moltissimo per la rapidita della risposta al mio quesito, il fatto è che la proprietà è obbligata per legge a vendere in base alla rendita catastale, difatti mi viene anche citata nella stessa lettere di proposta, sono immobili appartenenti a quelli che lo stato sta dismettendo. Ora poiche questo immobile è stato accatastato solo 10/12 mesi fa nonostante abbia più di 50 anni, io penso che l'impiegato addetto a questa dismisione abbia volutamente segnare 10 vani per poter incamerare più soldi questa mia malignità viene dal fatto che nella proposta di vendita mi si dice che devo accettare il notaio che mettera a disposizione il venditore (poi se decido di acquistare vediamo se sono obbligato ad utilizzare il loro notaio). Allora posso fare qualcosa???
Grazie ancora sono 10 giorni che non so cosa fare.

 

[Caggiano Tiziana]

Non hai molto tempo per informarti. Forse è meglio che chiami un geometra che potrebbe indicarti la strada più giusta. Magari rivalutando l'accatastamento. Se ne trovi uno al volo potrebbe dirti a quanto ammonta la rendita con un giusto accatastamento. E' stata colpa del geometra che lo ha accatastato se c'è stato uno sbaglio di vani e di categoria. Sicuramente dopo i 30 giorni il proprietario può vendere l'immobile ad altri, ovviamente allo stesso prezzo o più alto. I 60 giorni di cui fa riferimento Jrogin non li ricordo.
Facci sapere

 

[Mimi]

Dire grazie per la Vostra rapidità è niente, spero che i Vostri suggerimenti mi facciano concludere al meglio.
La legge citata nella proposta di vendita è la 560 del 24.12.1993 che io ho cercato in rete e letto molto attentamente dice appunto che la vendita deve essere fatta al prezzo del valore catastale rivalutato. La loro proposta molto dettagliata per arrivare poi al prezzo finale rispetta pienamente quanto previsto dalla legge, il fatto è che quando scrivono che il prezzo di vendita è pari a quello della rendita presunta pari a euro..... io ho voluto capire cosa era la rendita presunta ed ho scoperto che al registro del territorio era stata accatasta con 10 vani, mentre realmente ne sono 6. Ora anche se interpello un geometra che mi conferma il tutto, cosa devo fare per dire all'impiegato dell'ufficio che mi ha proposto la vendita che il prezzo di vendita deve essere più basso dato che per la rendita presunta il calcolo va fatto su 6 vani effettivamente reali e non 10?
Infinitamente Grazie a tutti Voi

 

[Caggiano Tiziana]

Dovresti chiedere al geometra se, riaccatastando l'appartamento con i vani giusti, la rendita scende e di quanto e poi calcolare se ne vale la pena. Se la cifra è nettamente più bassa ti conviene rispondere entro 30 gg al venditore con raccomandata AR dicendo che c'è stato uno sbaglio e che sei pronta ad acquistalo al giusto prezzo. Il problema, in questo caso, è un'eventuale accertamento. Devi proprio farti consigliare da un tecnico competente. Magari tra la nuova pratica e il richio di un accertamento non ti conviene se il prezzo scende di poco

 

[Mimi]

Tiziana, con le tue Gentili risposte mi fai sentire un più su con il morale, e si che mi conviene ho potuto verificare e constatare che lasciando la Categoria A2 solo per i 4 vani in meno fanno una rendita presunta di oltre 40.000,00 euro in meno, sai 40 in + e 40 in - sono 80.000, scherzo, Sapete indicarmi Voi un profesionista a cui rivolgermi sulla zona di Torino?
Allora farei cosi, dimmi cosa ne pensi,Raccomandata R.R scrivendo:
In riferimento alla Vostra proposta di vendita ecc. ecc. Lo scrivente, al fine di valutare un eventuale acquisto deve conoscere esattamente il prezzo di vendita definitivo. Tale richiesta viene fatta per il fatto che il prezzo di vendita da Voi proposta e quello pari alla rendita presunta pari a euro ...., da accertamenti fatti, risulta all'agenzia del territorio che la consistenza per la rendita presunta è di n. 10 vani mentre in realta la consistenza dei vani a pari a 6,25.
Inoltre faccio presente che, dopo essere messo a conoscenza di quanto sopra, se decidessi di acquistare, quanto da Voi scritto nel modulo di acquisto "Per la stipula dell'atto di compravendita mi rimetto alla scelta del notaio che indicherà la parte venditrice" non sarà da me accettata e sarà mia premura segnalare contestualmente all'inoltro del modulo di acquisto da Voi fornito il nominativo del mio Notaio di fiducia con il quale potete prendere contatti per istruire la pratica ed il relativo rogito di compravendita.
Sempre un sentito Grazieeeee

 

[Caggiano Tiziana]

Direi che lo scritto per la lettera va bene, almeno fermi i 30 gg che hai a disposizione, 40.000,00 € sono troppi da regalare! Il notaio hai tutti i diritti di sceglierlo, può darsi però che ti propongano il loro perchè ha già tutte le pratiche ma non ascoltarli, scegli chi vuoi, è un tuo diritto. Non posso purtroppo indicarti il nome di un geometra di Torino, chiedi a qualcuno se ne ha uno di fiducia però sbrigati perchè il tempo è poco! Facci poi sapere. In bocca al lupo!

 

[Caggiano Tiziana]

Mi sa però che jorogin ha ragione sui 60 gg. Vai a vedere questo sito nel paragrafo prelazione e vendita
Il Diritto di Tutti - Rubriche
Nella lettera comunica che, per legge, hai tempo 60 gg per esercitare il diritto di prelazione

 

[Mimi]

Finalmente sto vedendo un po di calma dopo tanti giorni di tempesta, in conclusione quando scriverò alla parte venditrice, basta che gli faccia presente che la rendita presunta e fatta su 10 vani anzichè 6 oppure gli devo anche allegare la perizia del Geometra.
Se basta solo la comunicazione del numero dei vani in meno lo faccio subito, Lunedi mattina parte la raccomandata altrimenti devo cercarmi immediatamente un geometra.
Infinitamente Grazie ed unh per la tua disponibilità
P.S. Come trovare un Geometra che lavora su Torino in questo Forum