Acquisto immobile con superattico condonato ma senza agibilità

[Jan80]

Verifica sempre quali siano le altezze minime per ambienti secondari collocati nel sottotetto dotati di accesso diretto dai vani abitativi. In Emilia Romagna la minima è 2,2 ml

 

[leper]

Potrebbe secondo voi questa legge:

Consiglio Regionale del Lazio - leggi regionali (testo coordinato) - legge num. 13 del 16 aprile 2009

risolvere il problema?

 

[Jan80]

In teoria no da come è scritta, dato che la legge permette la trasformazione di ambienti secondari (tipo soffitta) ad ambienti principali pagando il contributo di costruzione, mentre il superattico è già legittimato come ambiente abitativo.

A mio avviso comunque, c'è la concreta possibilità che i parametri minimi prescritti per l'abitabilità vengano comunque considerati anche nel tuo caso, dato che sarebbe stupido dover declassare l'ambiente a soffitta per poi aspettare la nuova proroga del recupero dei sottotetti per ripassarlo (pagando) ad ambiente principale per ottenere l'agibilità. @cafelab potrebbe esserti d'aiuto lavorando dalle tue parti, comunque ti conviene incaricare un tecnico se sei davvero interessato all'immobile.

 

[cafelab]

Quello che hai di fronte è un volume già legittimato mediante un condono.
richiedere di declassarlo a soffitta per pagare meno tasse non avrebbe senso, non sarebbe accettato dall'AdE

Attualmente il superattico viene usato come un mini appartamento separato dall'attico, ed è stato costruito con alluminio e vetro, non in muratura.

Bisogna vedere se è una struttura in alluminio e vetro a taglio termico o un cubo di anticorodal che in questi giorni diventa una graticola. La tua richiesta di demolire e ricostruire è legata al comfort?

In caso di acquisto di tutto l'immobile, sarà possibile poi effettuare dei lavori di ricostruzione del superattico?

Si, come detto le possibilità sono:

1. è sicuramente legittimo demolirlo e ricostruirlo mantenendo la stessa sagoma e volumetria
2. meglio sarebbe demolirlo e ricostruirlo mantenendo la volumetria ma variando la sagoma per avere un corpo con meno mq calpestabili ma con maggiore altezza
3. ancora meglio sarebbe demolirlo e ricostruirlo ampliandone la volumetria

Qualora venga realizzato con una struttura leggera, se sbaglio gli ingegneri mi correggeranno, l'incremento dei carichi globali in fondazione potrebbe essere inferiore al 10% quindi non sarebbe necessario l'adeguamento sismico dell'edificio

Naturalmente ci saranno dei costi non indifferenti, fra demolizione e ricostruzione devi prevedere non meno di 60-70 mila euro, ti suggerisco di rifletterci un pò su e decidere se quell'immobile ti interessa o meno.

Se vuoi, dopo la pausa estiva, possiamo sentirci anche privatamente e studiare la documentazione

 

[leper]

Temo che dopo le ferie sia troppo tardi, mi piacerebbe fare un'offerta prima per un po' di motivi.
Aldilà dell'agibilità e dei costi di ristrutturazione del superattico (che potrei pensare di ristrutturare anche in un secondo momento), quello che mi preme sapere è se posso o no ristrutturarlo o c'è magari la possibilità che non potrò mai farci nulla e dovrò tenerlo così com'è.
Se riuscissi ad avere la conferma di questo, potrei anche pensare di acquistare l'immobile senza prima richiede l'agibilità del superattico...

 

[leper]

Buongiorno a tutti,
riprendo questo thread per aggiornarvi sugli sviluppi che ci sono stati e chiedervi di nuovo un prezioso parere.
In sostanza, allo stato attuale siamo in attesa di ricevere la documentazione relativa alla richiesta di condono, per capire che cosa è stato richiesto di condonare a suo tempo. Il tecnico dell'agenzia sostiene che ad ogni modo, anche se all'interno della superficie condonata sono stati successivamente rimodulati gli spazi interni senza una pratica urbanistica, tutto è sistemabile tramite cila in sanatoria.
Vorremmo pertanto procedere con una proposta di acquisto, che preveda le opportune clausole che costringano la parte venditrice a fornire tutta la documentazione che serve a garantire la regolarità urbanistica e catastale. Ho parlato della cosa anche con un notaio, il quale mi consiglia di inserire tra le clausole anche una perizia giurata di un tecnico.
Avevo quindi pensato ad una clausola scritta così:

- CONDIZIONE SOSPENSIVA VERIFICHE URBANISTICHE E CATASTALI

La validità della presente proposta è subordinata alla verifica con scadenza in data ............. dell’assenza di elementi ostativi alla vendita tramite controlli effettuati da professionisti scelti a cura del Venditore.
Da tale verifica, dovrà risultare che l’immobile è in regola con le autorizzazioni comunali urbanistiche e catastali, nonché in regola con la normativa edilizia ed urbanistica e liberamente compravendibile, che lo stesso è pervenuto al Venditore con titoli legittimi e validi e che al momento del rogito notarile sarà libero da iscrizioni, oneri e pesi comprese le spese condominiali, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, persone e cose con tutte le servitù attive e passive e libero da cause e contenziosi di qualunque natura.
Entro la stessa data del ............. dovrà essere fornita perizia giurata da parte del tecnico scelto a cura del Venditore.
Diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al Venditore e all’agente Immobiliare a nessun titolo.
L’assegno di caparra di cui al punto x) sarà, per volontà delle parti contraenti, consegnato dall’Agente Immobiliare al Venditore solo se la verifica confermerà quanto dichiarato dal Venditore al superiore punto x). In caso contrario l’assegno sarà restituito al Proponente.


Che ne pensate?
Grazie mille per il vostro tempo

 

[francesca63]

La condizione così scritta è confusa (si riferisce anche ad argomenti diversi dalla regolarità urbanistica),
-non si può verificare in anticipo che a rogito sia tutto ok dal punto di vista dei pesi e trascrizioni, e spese condominiali, si può solo verificare che attualmente è ok, e promettere che sarà ok : ma non si può verificare adesso che lo sarà (nel senso che , anche con tale clausola, nessuno impedisce al venditore di iscrivere ipoteca prima del rogito, e l’amministratore fino al rogito non potrà certificare che le spese saranno ok il giorno del rogito, ma solo che lo sono fino al momento della verifica)
- non è una condizione sospensiva, ma risolutiva (con la sospensiva l’efficacia si ha solo se la condizione si avvera, con la risolutiva l’efficacia si perde se la condizione non si avvera) ; le provvigioni vanno comunque pagate, anche con esito negativo
-non si fa riferimento all’agibilità
-la perizia giurata forse sarebbe meglio venisse fatta da un tuo tecnico, a tua cura e spese (il venditore potrebbe preferire altro acquirente)
-se non ti hanno fornito in due mesi documenti del condono, non mi pare che il venditore sia molto collaborativo

se vuoi procedere, forse è meglio che la condizione sospensiva venga redatta dal notaio: sono aspetti delicati, e anche una virgola fuori posto potrebbe inficiare il significato generale.

 

[leper]

Ciao Francesca,
innanzitutto grazie mille per la risposta.

-non si può verificare in anticipo che a rogito sia tutto ok dal punto di vista dei pesi e trascrizioni...

Il problema che sollevi mi sembra valga allora per tutte le trattative di compravendita, non credi? Quindi si andrebbe "a fortuna" in tutte le trattative?

- non è una condizione sospensiva, ma risolutiva

Come si scrive allora una condizione sospensiva? Non vale a niente allora specificare che "Nulla è dovuto all'agenzia a nessun titolo"?

-non si fa riferimento all’agibilità

L'agibilità allo stato attuale non è ottenibile, mancano le altezze. Siamo cmq disposti a comprare senza agibilità.

-la perizia giurata forse sarebbe meglio venisse fatta da un tuo tecnico, a tua cura e spese (il venditore potrebbe preferire altro acquirente)

Non è la situazione più lineare del mondo, per cui mi aspetto un po' di collaborazione dal venditore, altrimenti lasciamo stare. Quello che mi preme sapere è cosa posso scrivere per ritenermi tutelato, considerata la particolare situazione dell'immobile.


Grazie ancora!

 

[leper]

Riflettevo inoltre su una cosa in merito alla clausola sospensiva. La dicitura: "Diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al Venditore e all’agente Immobiliare a nessun titolo. L’assegno di caparra di cui al punto x) sarà, per volontà delle parti contraenti, consegnato dall’Agente Immobiliare al Venditore solo se la verifica confermerà quanto dichiarato dal Venditore al superiore punto x). In caso contrario l’assegno sarà restituito al Proponente."

mi sembra configurarsi come clausola sospensiva, in quanto c'è scritto che la proposta perde di efficacia se non sono verificate le condizioni, quindi non è efficace se non sono verificate le condizioni. Mi sbaglio? Cosa ci sarebbe di risolutivo, se la proposta non è efficace?

Grazie

 

[Slartibartfast]

Riflettevo inoltre su una cosa in merito alla clausola sospensiva. La dicitura: "Diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al Venditore e all’agente Immobiliare a nessun titolo. L’assegno di caparra di cui al punto x) sarà, per volontà delle parti contraenti, consegnato dall’Agente Immobiliare al Venditore solo se la verifica confermerà quanto dichiarato dal Venditore al superiore punto x). In caso contrario l’assegno sarà restituito al Proponente."

mi sembra configurarsi come clausola sospensiva, in quanto c'è scritto che la proposta perde di efficacia se non sono verificate le condizioni, quindi non è efficace se non sono verificate le condizioni. Mi sbaglio? Cosa ci sarebbe di risolutivo, se la proposta non è efficace?

Grazie

Se la proposta perde efficacia significa che prima ce l'aveva l'efficacia.