Salve ACastaldi, cercherò di riassumerti i principi della situazione per chiarezza; perchè si possa costruire su di un terreno un fabbricato di tipologia abitativa è necessario che il terreno sia a destinazione edificabile, avendo questa tipologia di terreno si possono richiedere le licenze edificatorie e presentare un progetto secondo parametri ben precisi. Vi è anche la possibilità avendo invece un terreno con destinazione Agricolo ( sempre che ne sussistano le condizioni ) di procedere alla costruzione di un fabbricato di tipo Rurale, quest'ultimo è un escamotage usato per aggirare le disposizioni di leggi in materia, ma è importante chiarire che:
1- i fabbricati che vengono costruiti su terreni agricoli devono rispettare alcune condizioni ben precise, la prima che il proprietario deve essere un agricoltore, questo perchè l'edificio che verrà fabbricato in sostanza non è altro che la dimora del contadino per permettergli di svolgere la sua attività. Questo significa, però, che l'edificio non sarà accatastato come civile abitazione ma come fabbricato rurale e che inoltre la intera superficie del fabbricato non è tutta destinata a abitazione. Faccio un esempio; poniamo di avere avuta la licenza per costruire un fabbricato rurale per 100 mq, di questi 50 mq saranno per abitare, 20 mq per stalle, 10 mq per deposito attrezzi, 10 per deposito sementi e 10 mq per cantina. Tutto questo almeno catastalmente che poi nella realtà tu abbia 80 mq di casa e 20 di garage è un altra cosa, però tieni presente che il catasto fa fede.
2-La consistenza ( mq ) dei fabbricati con destinazione rurale varia in base alla grandezza del fondo agricolo, più grande è, e più volume puoi realizzare ma sempre secondo le divisioni catastali di prima... mi spiego... se hai un fondo di 50.000 mq potrai realizzare un edificio o vari per un totale di 300 mq ( per esempio ) ma di questi sempre una parte catastalmente sarà adibita ad abitazione ed il resto a locali per l'attività. nella realtà avrai una villa ma sarà una sorta di abusivismo.
3- nel tuo caso il fondo è unico e su questo fondo esiste un'autorizzazione ed un progetto per costruire un Tot di mq, a quanto mi sembra di aver capito in 2 unità immobiliari, ed il proprietario vuole venderne la parte più grande( 8.000 mq ) sulla quale insiste l'unità immobiliare più grande e tenersi i rimanenti 2.000 mq suli quali insiste l'unità immobiliare più piccola. Tutto questo è fattibile, sempre premesso che tu sia iscritto come agricoltore, solo che perchè la cosa sia fatta a dovere il terreno deve frazionato in 2 particelle, una di 8.000 mq ed una di 2.000. Tu acquisti la parte grande e la più piccola resta al proprietario, c'è però un intoppo... frazionando il terreno tutti i calcoli cambiano per cui sulla parte più piccola, molto probabilmente non si può costruire più dell'equivalente di una baracca ( data la piccola disponibilità del fondo ). Mi sembra di aver capito che l'agenzia ti abbia proposta di acquistare il terreno senza alterare la sostanza in mq, perchè ciò sia fattibile devi per forza di cosa diventare comproprietario del terreno, in quota parte ( cioè 80% a te e 20 % al proprietario originario ) ma sempre comproprietario sarai. Questo ti comporta una serie di problemi che sicuramente comprendi ( difficoltà di vendere in seguito, la quota del tuo comproprietario potrebbe essere pignorata e messa all'asta, ecc.ecc. ) Per cui , tranne se non si procede al frazionamento del fondo e di conseguenza al ricalcolo dei parametri per costruire un fabbricato, come diceva Totò ... desisti. Scusa se mi sono dilungato così tanto e spero di essere stato chiaro.
