Acquisto immobile e tempistiche sanatoria

[franco2017]

Salve,
sono interessato ad un immobile che presenta un abuso edilizio. In poche parole, negli anni 80 è stato inglobato un balconcino alla cucina. Hanno quindi rimosso la porta che separava cucina e balcone ed hanno murato le due pareti laterali del balcone inserendo una finestra nella parete rimanente.
Questo abuso riguarda tutti gli altri appartamenti del condominio. L'agenzia che ha recentemente venduto un appartamento al piano sopra al mio, mi ha detto che il proprietario ha ottenuto la sanatoria nel 1989, quindi ci sarebbe un precedente.
Nel 2012 l'immobile è stato acquistato dall'attuale proprietario che non si è interessato a verificare se fosse stata presentata una sanatoria per l'abuso. Avendo acquistato l'immobile in contanti non ha avuto problemi con la perizia della banca ed il notaio non ha fatto storie.
Dovendo richiedere un mutuo, a detta del mio notaio, potrei avere problemi ad ottenere il mutuo con la banca.
Vorrei capire cosa conviene fare. Al momento l'agenzia ha richiesto al comune l'accesso agli atti per verificare se effettivamente è stata fatta una sanatoria oppure no. Mi ha detto che ci vorrà un mesetto per avere una risposta dal comune ma potrebbero riuscire ad averla prima.
Nel caso peggiore in cui mancasse questa sanatoria, quali sarebbero le tempistiche?
Alla banca andrebbe bene anche la richiesta di sanatoria?
Secondo voi cosa mi conviene fare?

Grazie a tutti e buona giornata

 

[Bagudi]

Ti conviene prendere tempi lunghi per stare tranquillo.

L'accesso agli atti può essere veloce o lunghissimo: per es. a Imola, città con quasi 70.000 abitanti, l'accesso è veloce.
A Castel San Pietro Terme, comune con circa 21.000 abitanti ci vogliono 30 giorni...

Idem per le sanatorie.
Ci vuole un tecnico ben introdotto.

 

[franco2017]

Per prendere tempo avevo pensato intanto di vincolare la proposta alla presenza della sanatoria.
Io sono di Milano, non so i tempi tecnici quali sono.
Per tecnico ben introdotto intendi un geometra che conosca bene l'ambiente milanese?
Ma secondo te alla banca potrebbe bastare anche la richiesta di sanatoria?

 

[Bagudi]

Per prendere tempo avevo pensato intanto di vincolare la proposta alla presenza della sanatoria.

Si, io lo farei.

Per tecnico ben introdotto intendi un geometra che conosca bene l'ambiente milanese?

Si, che sappia districarsi bene con l'ufficio tecnico.

Ma secondo te alla banca potrebbe bastare anche la richiesta di sanatoria?

Penso di sì.

 

[PyerSilvio]

Salve,
sono interessato ad un immobile che presenta un abuso edilizio. In poche parole, negli anni 80 è stato inglobato un balconcino alla cucina. Hanno quindi rimosso la porta che separava cucina e balcone ed hanno murato le due pareti laterali del balcone inserendo una finestra nella parete rimanente.
Questo abuso riguarda tutti gli altri appartamenti del condominio. L'agenzia che ha recentemente venduto un appartamento al piano sopra al mio, mi ha detto che il proprietario ha ottenuto la sanatoria nel 1989, quindi ci sarebbe un precedente.
Nel 2012 l'immobile è stato acquistato dall'attuale proprietario che non si è interessato a verificare se fosse stata presentata una sanatoria per l'abuso. Avendo acquistato l'immobile in contanti non ha avuto problemi con la perizia della banca ed il notaio non ha fatto storie.
Dovendo richiedere un mutuo, a detta del mio notaio, potrei avere problemi ad ottenere il mutuo con la banca.
Vorrei capire cosa conviene fare. Al momento l'agenzia ha richiesto al comune l'accesso agli atti per verificare se effettivamente è stata fatta una sanatoria oppure no. Mi ha detto che ci vorrà un mesetto per avere una risposta dal comune ma potrebbero riuscire ad averla prima.
Nel caso peggiore in cui mancasse questa sanatoria, quali sarebbero le tempistiche?
Alla banca andrebbe bene anche la richiesta di sanatoria?
Secondo voi cosa mi conviene fare?

Grazie a tutti e buona giornata

Basta fare una semplice proposta subordinata al mutuo e, restare a vedere che cosa richiede il perito, per concludere l'iter burocratico.

Se occorre intervenire, il tecnico, va' incaricato dal venditore e non da te.

L'alloggio e' suo e non tuo.

Se ci fosse stata, una concessione in sanatoria fin dal 1989, risulterebbe pure sul titolo di proprietà' dell'attuale venditore.
Atteso che l'alloggio e' stato acquisito nel 2012 e che un ricorso in sanatoria su parti indivise, poteva solo essere avanzato, dall'entita' condominio

Dubito che il nodo della questione sia la sanatoria.

Come dubito che quel l'agenzia, abbia venduto recentemente, l'alloggio sovrastante.

Se ciò' fosse vero, non avrebbero bisogno dell'accesso agli atti, per darti delle spiegazioni compiute.
Probabilmente l'hanno venduto altri.

Da quanto riporti, probabile che l'alloggio in questione, sia posto in una di quelle palazzine datate, di tipo popolare.
Alloggi generosi con poche spese di gestione condominiale.

Tutti gli alloggi, hanno adottato la chiusura del balconcino, magari pure in una volta sola con un intervento condominiale, con strumenti urbanistici, assai diversi da quelli attuali.

Per questo effetto, il comune resta impossibilitato, a regolare la questione perche' e' impossibile, andare indietro nel tempo.

L'unica soluzione, per acquistare per il tramite di un mutuo, qualora il perito blocchi la perizia, e' quella di rimuovere la parete, rogitare e rimettere le cose com'erano.

Facci sapere ,se le mie intuizioni, corrispondono allo stato di fatto delle cose.

 

[franco2017]

Basta fare una semplice proposta subordinata al mutuo e, restare a vedere che cosa richiede il perito, per concludere l'iter burocratico

ah ma quindi mal che vada la concessione del mutuo non viene rifiutata ma semplicemente bloccata?

Atteso che l'alloggio e' stato acquisito nel 2012 e che un ricorso in sanatoria su parti indivise, poteva solo essere avanzato, dall'entita' condominio

In realtà l'agenzia mi ha detto che l'abuso è stato fatto a livello di condominio ma la sanatoria, a detta dell'amministratore, andava presentata da ogni singolo condomino.

Per questo effetto, il comune resta impossibilitato, a regolare la questione perche' e' impossibile, andare indietro nel tempo.

il venditore mi ha fatto vedere una sanatoria del 1989 relativa ad un altro appartamento venduto nello stesso stabile, non potrebbe concederla anche per il "mio"?

 

[PyerSilvio]

ah ma quindi mal che vada la concessione del mutuo non viene rifiutata ma semplicemente bloccata?

In realtà l'agenzia mi ha detto che l'abuso è stato fatto a livello di condominio ma la sanatoria, a detta dell'amministratore, andava presentata da ogni singolo condomino.

il venditore mi ha fatto vedere una sanatoria del 1989 relativa ad un altro appartamento venduto nello stesso stabile, non potrebbe concederla anche per il "mio"?

Quando il perito esitera', se riscontra opere difformi, non chiudera' l'iter burocratico della perizia, sino a quando non si produranno le documentazioni richieste e necessarie per la chiusura della pratica.

Presumibile, come ti ho anticipato, che le "architetture spontanee", siano state poste in essere dall'entita' condominio.

Se fosse sufficiente, che ogni singolo condomino ricorra in sanatoria, allora non si capisce, per quale motivo non ricorra il condominio con un'unica pratica, ripartendone e accorpandone le spese necessarie.
Atteso che i condomini costiuiscono la compagine condominiale.

Molto probabile, come ti ho gia' detto, che gli strumenti urbanistici attuali, non lo consentano.

Se il venditore persevera, con riferimento a pratiche in sanatoria dei vicini di casa, che ci ricorra.

Probabile, che quelle concessioni, si riferiscano ad altri differenti abusi.

 

[franco2017]

Quando il perito esitera', se riscontra opere difformi, non chiudera' l'iter burocratico della perizia, sino a quando non si produranno le documentazioni richieste e necessarie per la chiusura della pratica.

secondo te potrebbe anche bastare la richiesta di sanatoria oppure la banca vuole la sanatoria approvata? Nel caso in cui venisse respinta la richiesta di sanatoria, potrei comunque acquistare la casa? in questo caso immagino che l'attuale proprietario sarebbe tenuto a rimuovere l'abuso ripristinando la situazione iniziale.

Se fosse sufficiente, che ogni singolo condomino ricorra in sanatoria, allora non si capisce, per quale motivo non ricorra il condominio con un'unica pratica, ripartendone e accorpandone le spese necessarie.

la butto li..perchè non tutti erano disposti a spendere soldi per sanare? Alla fine il problema si pone principalmente se l'immobile con abuso viene venduto altrimenti in teoria si potrebbe anche non sanare..

Molto probabile, come ti ho gia' detto, che gli strumenti urbanistici attuali, non lo consentano.

vuoi dire che non è possibile sanare l'abuso? Perchè mai? Basta guardare la planimetria del catasto per vedere come li sia riportato ancora il balcone

 

[PyerSilvio]

vuoi dire che non è possibile sanare l'abuso? Perchè mai? Basta guardare la planimetria del catasto per vedere come li sia riportato ancora il balcone

Il ricorso in sanatoria può essere accolto, solo nel momento in cui l'abuso da sanare, resti conforme agli strumenti urbanistici e alle norme edilizie, attualmente vigenti e solamente se l'opera, poteva a suo tempo ottenere il permesso o comunque essere realizzata, seguendo le normali prassi.

Se così non è, (molto probabile), la richiesta di permesso in sanatoria non è più possibile.

La richiesta ed il rilascio eventuale della concessione, è subordinata al pagamento di oneri, spese e sanzioni, molto spesso pure in misura doppia.

Senza dubbio, è più materia dei tecnici piuttosto che degli agenti immobiliari, vedremo se interverranno nella discussione;
Ma mi pare, che l'ufficio tecnico competente, si esprime dando formale motivazione, entro sessanta giorni dalla richiesta.

Trascorsi questo periodo senza risposta la richiesta è da intendersi rifiutata.

Probabilmente, la motivazione per cui l'entita' condominio non interviene, è imputabile proprio a questo.

 

[Bagudi]

@SALVES, @ssimone75 ???