Acquisto immobile in costruzione

[Allegra35]

Grazie Rosa !!!! Tutto chiaro

 

[Rosa1968]

Se hai ancora dubbi scrivi ok?
In bocca al lupo.

 

[Allegra35]

Crepi !!!

 

[eldic]

uh! un'altra folle che compra sulla carta

premesso, per l'ennesima volta, che non sono un addetto ai lavori ma un altro folle ti riassumo, per sommi capi, quello che ho sperimentato sulla mia pelle.

"trattativa": di solito si comincia a trattare... 1 anno dopo che la costruzione è finita ed è rimasta invenduta :-\
battute a parte (ma non lo è), di solito si spunta di più all'inizio, quando ancora non c'è nemmeno lo scavo.
in questa fase il costruttore cerca di raccogliere il maggior numero di persone interessate per "coprirsi le spalle".
oltre a questo tieni presente che gli appartamenti migliori (piano, esposizione) sono ovviamente i primi ad andare via.
questo detto, essere veloci va bene, ma... occhio a non esagerare.
io non prenderei impegni più vincolanti di una stretta di mano fintanto che il costruttore non abbia ottenuto tutti i permessi.
credimi, non è una paranoia...non hai idea di quanti siano i costruttori che mi hanno proposto (e chiesto anticipi...) per cose che non hanno nemmeno mai iniziato.

una delle variabili che ho scoperto avere un bel peso è la rinuncia alla clausola sospensiva; puoi valere un discreto sconto.
per rinunciarci non serve "non aver bisogno del mutuo". ti consiglio vivamente di muoverti fin da ora con la banca per capire qual è l'importo che sono disposti a erogarti e il valore massimi di LTV (o % di intervento che dir si voglia).

questo detto mi permetto qualche consiglio "sparso".

non rinunciare PER NESSUN MOTIVO alla fidejussione, fosse anche che il costruttore facesse pagare a te il premio (non dovrebbe, ma in tanti lo fanno); è il tuo salvagente.
considera inoltre che non tutte le fidejussioni sono uguali.
una cosa è quella bancaria (la migliore) un altro quella assicurativa

studiati con particolare attenzione il capitolato e, in caso tu voglia delle migliorie, cerca di concordarle fin da subito.
non si tratta di "sfiducia" quanto di quantificare e mettere a budget delle voci di costo che finiscono sempre per sfuggire ad ogni controllo...
sempre in termini di costi, fatevi bene i conti in tasca: il "totalone finalone" non è quello che concordate al compromesso!
anche senza avere commissione di intermediazione, oltre all'extra capitolato devi considerare IVA, parcella notaio, assicurazioni varie ed assortite, trasloco, imprevisti, allacci.... si fa presto a far lievitare la cifra.

beh... senz'altro ho scritto fin troppo.
spero tanto tu abbia maggior fortuna di me :-\

 

[Allegra35]

uh! un'altra folle che compra sulla carta

premesso, per l'ennesima volta, che non sono un addetto ai lavori ma un altro folle ti riassumo, per sommi capi, quello che ho sperimentato sulla mia pelle.

"trattativa": di solito si comincia a trattare... 1 anno dopo che la costruzione è finita ed è rimasta invenduta :-\
battute a parte (ma non lo è), di solito si spunta di più all'inizio, quando ancora non c'è nemmeno lo scavo.
in questa fase il costruttore cerca di raccogliere il maggior numero di persone interessate per "coprirsi le spalle".
oltre a questo tieni presente che gli appartamenti migliori (piano, esposizione) sono ovviamente i primi ad andare via.
questo detto, essere veloci va bene, ma... occhio a non esagerare.
io non prenderei impegni più vincolanti di una stretta di mano fintanto che il costruttore non abbia ottenuto tutti i permessi.
credimi, non è una paranoia...non hai idea di quanti siano i costruttori che mi hanno proposto (e chiesto anticipi...) per cose che non hanno nemmeno mai iniziato.

una delle variabili che ho scoperto avere un bel peso è la rinuncia alla clausola sospensiva; puoi valere un discreto sconto.
per rinunciarci non serve "non aver bisogno del mutuo". ti consiglio vivamente di muoverti fin da ora con la banca per capire qual è l'importo che sono disposti a erogarti e il valore massimi di LTV (o % di intervento che dir si voglia).

questo detto mi permetto qualche consiglio "sparso".

non rinunciare PER NESSUN MOTIVO alla fidejussione, fosse anche che il costruttore facesse pagare a te il premio (non dovrebbe, ma in tanti lo fanno); è il tuo salvagente.
considera inoltre che non tutte le fidejussioni sono uguali.
una cosa è quella bancaria (la migliore) un altro quella assicurativa

studiati con particolare attenzione il capitolato e, in caso tu voglia delle migliorie, cerca di concordarle fin da subito.
non si tratta di "sfiducia" quanto di quantificare e mettere a budget delle voci di costo che finiscono sempre per sfuggire ad ogni controllo...
sempre in termini di costi, fatevi bene i conti in tasca: il "totalone finalone" non è quello che concordate al compromesso!
anche senza avere commissione di intermediazione, oltre all'extra capitolato devi considerare IVA, parcella notaio, assicurazioni varie ed assortite, trasloco, imprevisti, allacci.... si fa presto a far lievitare la cifra.

beh... senz'altro ho scritto fin troppo.
spero tanto tu abbia maggior fortuna di me :-\

Ciao eldic ... ebbene sì sono una folle ! dunque la costruzione è già avanti, nel senso che stanno facendo il piano terra ... l'immobile che ci interessa è perfetto e l'esposizione è ottima.

Per quanto riguarda la rinuncia alla clausola sospensiva: ok posso anche rinunciare però ... in passato ho fatto richiesta a varie banche e due di loro (banche grosse) non rilasciano predelibere senza avere una proposta per un immobile. Non capisco! A quale banca devo rivolgermi? In ogni caso ... dicevano che non avevamo nessun problema ad ottenere un mutuo.

Altra cosa ... già so che sarà fideiussione assicurativa, hai voglia di spiegarmi le differenze visto che io di ste cose non ne so nulla ?

 

[eldic]

se sono già fuori terra è forse il momento migliore per comprare.

sulla rinuncia alla sospensiva ponderala bene: è oggettivamente un rischio per quanto calcolato (effettivamente ad oggi le predelibere sono diventare merce rara).
anche senza darti una predelibera la banca non dovrebbe avere difficoltà a darti chiarimenti circa l'importo massimo del mutuo che andrà a erogarti (come senz'altro sai i parametri fondamentali sono % di intervento e rapporto rata/reddito).
considera anche quanto tale rinuncia viene "valutata" dal costruttore; magari non gliene importa nulla.

sulla fidejussione si apre un mondo.
molti ti dicono che bancaria e assicurativa "sono la stessa cosa".
si tratta di quelli che di propongono quella assicurativa... e te la propongono perchè non possono permettersi la bancaria.

la fidejussione bancaria, soprattutto se "pagabile alla presentazione" o con "scadenza al rogito", ti dà la certezza che la banca copre interamente il tuo rischio, senza se e e senza ma.

la fidejussione assicurativa scatta nel momento di un evento (tipicamente "fallimento" o "grave dissesto finanziario" del costruttore.
un cantiere può tuttavia fermarsi perchè il costruttore ha "solo" finito i quattrini, senza per altro fallire.
in quel caso la fidejussione non ti copre, o ti copre si, ma con tempi biblici.

 

[Allegra35]

si, però tu apri già la pratica con la banca. Non appena ci sarà la fine dei lavori la banca manda fuori il perito il quale avrà la scheda catastale dell'immobile promesso.

Rosa non mi è chiara una cosa: se l'immobile lo fermo adesso e faccio il compromesso, come faccio ad avviare subito la pratica mutuo in banca se poi il rogito sarà a fine lavori (circa tra 10 mesi) ?

 

[Rosa1968]

La banca vede che l'immobile è in costruzione. Vedrai che poi si muoverà per tempo a chiedere documentazione cc.
Il costruttore che tu sappia ha aperto un mutuo?

 

[Allegra35]

La banca vede che l'immobile è in costruzione. Vedrai che poi si muoverà per tempo a chiedere documentazione cc.
Il costruttore che tu sappia ha aperto un mutuo?

Sì però se la banca a febbraio 2015 mi fa uno spread e dice ok vi do il mutuo perchè il vostro reddito è ..... poi se il rogito è a febbraio 2016 la banca cosa fa ? Magari cambia spread ? E se il nostro reddito è diminuito ? Sono solo esempi .. in linea di massima resterà tutto come è adesso però non mi è chiaro. La banca fa una delibera adesso e poi sta ferma fino a fine anno per poi mandare il perito a lavori finiti ? Oppure la pratica resta aperta fino all'uscita del perito ?

Comunque non so se il costruttore ha aperto il mutuo.

 

[Rosa1968]

La banca ora fa a te un merito creditizio, poi prosegue quando avrà documenti della banca. Tu muoviti da subito e sarà lei a darti gli step.