Acquisto immobile su cui grava ipoteca giudiziale e vincolo comunale

[siegfried88]

Buonasera a tutti,
premetto che, come molti utenti del forum, attratto dalla bellezza dell'immobile in oggetto, ho fatto la proposta di acquisto senza le dovute verifiche.
Siamo oramai prossimi al rogito notarile ma ho appena scoperto due gravanti su questo immobile che mi stanno facendo riflettere se continuare o meno e se posso richiedere per questi motivi il doppio della caparra confirmatoria e non pagare la provvigione all'AI o quantomeno fargli causa:

nr 1 - essendo un immobile PEEP, nella proposta di acquisto c'è un vincolo comunale, sono dovuto andare io in Comune poichè l'AI non me l'ha dato e nel vincolo comunale c'è scritto che per vendita dell'immobile a terzi deve esserci:
- "la richiesta del venditore all'amministrazione comunale e conseguente accettazione, pena decadenza della convenzione e la risoluzione del trasferimento dell'area in proprietà"; e questa richiesta e accettazione dell'amministrazione comunale non ci sono perchè ho sentito l'urbanistica comunale che me l'ha confermato
- " negli atti di trasferimento degli alloggi dovranno essere iscritte clausule da riportare nella nota di trascrizione, in cui l'acquirente dichiara di conoscere ed accettare la seguente convenzione. Le clausule in questione dovranno specificatamente essere approvate per iscritto ai sensi dell'art 1341 del C.C."; ovviamente essendo che ho dovuto procurarmi la convenzione da solo, non c'è nessuna conoscenza e nè accettazione sia a voce che per iscritto da parte mia ad accettare la convenzione.

Preciso che nella proposta di acquisto nella voce ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI c'è scritto espressamente: l'immobile verrà venduto nello stato di fatto, libero da cose e persone, senza mobili. Dovrà risultare libero da ipoteche, iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, pesi, oneri reali, vincoli e gravami di qualsiasi specie, privilegi anche fiscali e servitù attive, fatta eccezione per i vincoli e limitazioni contenuti nella convenzione edilizia a favore del comune di......... trascritta a ... ecc.... ecc... Inoltre si prende atto che l'immobile è gravato da ipoteca volontaria a garanzia di un mutuo che la stessa parte venditrice aveva richiesto e che la stessa ipoteca verrà cancellata prima o contestualmente alla stipula dell'atto notarile di compravendita anche con il netto ricavato della stessa.

nr 2 abbiamo poi scoperto che sull'immobile ad oggi grava anche un ipoteca giudiziale che l'AI non mi ha minimamente detto e che di fatto non è neanche menzionata nella proposta d'acquisto come sopra scritto e che non credo riescano a togliere prima dell'atto notarile visto che avverrà tra circa 15 giorni.

A questo punto la mia domanda è: in sede di atto notarile quando verrà fuori l'ipoteca giudiziale e la convenzione col comune che non sono rispettate, posso richiedere l'annullamento dell'atto e richiedere il doppio della caparra e fare anceh causa all'AI se pretende la commissione visto la sua non correttezza nella vendita?

Chiarisco subito che con la parte venditrice abbiamo avuto delle diatribe dopo la proposta d'acquisto che non sto qui a dirvi perchè hanno dell'assurdo, basti pensare che ci hanno mandato a quel paese perchè volevamo essere presenti durante la perizia e durante la perizia ce ne hanno dette di tutti i colori, altre meglio non dirle.

Terzo punto, se alla data del rogito la parte venditrice non ha liberato la casa? Posso anche in quel caso chiedere l'annullamento dell'atto dato che c'è scritto che l'immobile verrà venduto libero da cose e persone?

Vi ringrazio anticipatamente e non voglio assolutamente prendermela con la categoria degli AI che sò essere dei seri professionisti, ma le mele marce ci sono ovunque.

Grazie

 

[francesca63]

Situazione complessa, ma mi pare siano i rapporti tra te e il venditore a complicare inutilmente le cose.
Per quanto riguarda le clausole della convenzione, sono correttamente riportate in proposta.
Per quanto riguarda l’ipoteca giudiziale sarà responsabilità del venditore saldare il debito e provvedere alla cancellazione in tempo: ma sarebbe più saggio affrontare l’argomento da subito.
Per la liberazione della casa idem, è responsabilità del venditore provvedere, per non essere inadempiente.
Non è chiaro se punti a non comprare o a risolvere i problemi, se possibile.

 

[philippo]

Sono tutte cose di cui non ti devi preoccupare . Sarà il notaio a rogitare in conformità e assenza di ipoteche . Dormi sereno

 

[siegfried88]

Buongiorno Francesca,
non nego che c'era l'interesse nell'acquisto, ma visto che la pagheremo anche una bella somma, sinceramente non ci aspettavamo tutte queste problematiche che ora sono venute fuori e che nè il mediatore e nè il venditore ci hanno indicato e che ho dovuto scoprire da solo pur facendo tutt altro mestiere.
I problemi sono nati appunto perchè ho fatto presente il problema della convenzione al mediatore che l'ha passata al venditore, lavandonese le mani, dicendo che lui non ne sapeva niente e che non gli importava e da lì il venditore ha iniziato a inveire su di noi accusandoci di non voler più acquistare l'immobile, di avergli fatto perdere delle altre proposte ecc... ecc...
Ma di fatto se nessuno ci ha posto questa convenzione davanti con obblighi e vincoli, se nessuno me l'ha fatta leggere, accettare e firmare, cosa vogliono da me?
Questo è successo poco prima che il perito venisse a fare la perizia, quindi, come ripeto, la procedura oramai è volta verso l'atto notarile, ma anche qui, ho scoperto poi su consiglio di Voi del forum di fare una visura ipocatastale dove si è aggiunta anche la grana della scoperta dell'ipoteca giudiziale che, come potete vedere dalla proposta sopra scritta, non è assolutamente menzionata e che nè il mediatore e nè il venditore mi hanno detto!
Oramai i rapporti tra me e il venditore sono compromessi e di conseguenza non vorrei proseguire nell'acquisto visti tutti i problemi creatosi e che il venditore potrebbe crearmi, ma dalla mia parte io ho anche affrontato delle spese per l'acquisto di questo immobile, perizia, istruttoria, ecc... e per questo motivo chiedo se ho diritto a questo punto a farmi risarcire da parte del venditore del doppio della caparra e vorrei proseguire anche con una diffida verso il mediatore per negligenza professionale, d'altronde di tutti questi vincoli comunali ed altro doveva esserne lui a conoscenza visto che sulla trascrizione della proposta irrevocabile di acquisto la convenzione è esplicatamente scritta.

 

[philippo]

Se il tuo ragionamento vuole arrivare a riavere il doppio della caparra , non credo te la ridia senza fiatare e senza una causa . Quindi tempi ,soldi e risultato incerto . L'agenzia poteva non esserne a conoscenza e non ne è responsabile . Dovresti pagare il notaio per il lavoro fin qui svolto ,il perito della banca e la provvigione all'agenzia . Procedi all'acquisto perché la strada che vuoi percorrere potrebbe essere peggiore e più lunga di quella in cui sei adesso .d'altronde l'immobile ti piaceva per cui mi sembra

 

[siegfried88]

Buongiorno Philippo e grazie della risposta, i problemi purtroppo sono 2,
- uno è l'ipoteca giudiziale in atto e che non credo proprio riescano a togliere neanche in sede di atto notarile perchè chi l'ha trascritta è di un'altra regione e non penso proprio possa essere presente per toglierla e di certo non acquisto un immobile con un'ipoteca giudiziale in atto, neanche se mi promettono di toglierla, io non la voglio proprio vedere perchè non ci doveva proprio essere.
- due è che nel vincolo comunale (che a mio avviso il mediatore doveva conoscere visto che l'ha inserita perchè c'è un vincolo sul prezzo massimo di vendita) c'è scritto che per la vendita deve esserci "la richiesta del venditore all'amministrazione comunale e conseguente accettazione, pena decadenza della convenzione e la risoluzione del trasferimento dell'area in proprietà", cosa che non c'è perchè l'ho chiesto espressamente all'urbanistica comunale che mi hanno negato l'esistenza della richiesta

 

[philippo]

Aspetta che te lo dica il notaio . Se poi è come dici tu l'affare salta e ti fai ridare i soldi . Se metti le mani avanti potrebbero dire che hai cambiato idea .porta pazienza.
oramai sei in ballo e devi ballare come disse Roberto Bolle

 

[siegfried88]

Infatti era mia idea oramai attendere il giorno dell'atto notarile e poi presentare tutta la documentazione evidenziata al Notaio, oramai il dado è tratto e i rapporti si sono inevitabilmente inaspriti, però non voglio neanche pagare una parcella ad un mediatore che non ha fatto correttamente il suo lavoro, a mio avviso lui doveva essere a conoscenza di tutto ciò che contiene la convenzione, obblighi e vincoli di ogni genere e non soltanto del prezzo massimo di cessione (che è stato richiesto alla giunta comunale) e soprattutto di farmelo presente e farmelo accettare formalmente come scritto nella convenzione sotto la voce "negli atti di trasferimento degli alloggi dovranno essere iscritte clausule da riportare nella nota di trascrizione, in cui l'acquirente dichiara di conoscere ed accettare la seguente convenzione.".
Cosa che io non ho mai accettato, però non so se firmando una proposta d'acquisto dove c'è scritto della presenza del vincolo, questo funge come "pretesto" della mia conoscenza della convenzione, cosa che invece non era vera alla stipula della proposta perchè ne sono venuto a conoscenza dopo e da solo; infatti nella proposta non c'è scritto in alcun modo che io come acquirente accetto e conosco il vincolo in essere, ma soltanto che la parte venditrice si obbliga a vendere l'immobile libero da ipoteche ecc... ecc... fatta eccezione per il vincolo comunale

 

[philippo]

Infatti era mia idea oramai attendere il giorno dell'atto notarile e poi presentare tutta la documentazione evidenziata al Notaio, oramai il dado è tratto e i rapporti si sono inevitabilmente inaspriti, però non voglio neanche pagare una parcella ad un mediatore che non ha fatto correttamente il suo lavoro, a mio avviso lui doveva essere a conoscenza di tutto ciò che contiene la convenzione, obblighi e vincoli di ogni genere e non soltanto del prezzo massimo di cessione (che è stato richiesto alla giunta comunale) e soprattutto di farmelo presente e farmelo accettare formalmente come scritto nella convenzione sotto la voce "negli atti di trasferimento degli alloggi dovranno essere iscritte clausule da riportare nella nota di trascrizione, in cui l'acquirente dichiara di conoscere ed accettare la seguente convenzione.".
Cosa che io non ho mai accettato, però non so se firmando una proposta d'acquisto dove c'è scritto della presenza del vincolo, questo funge come "pretesto" della mia conoscenza della convenzione, cosa che invece non era vera alla stipula della proposta perchè ne sono venuto a conoscenza dopo e da solo.

Deve essere commerciabile ,il vincolo non lo impedisce . Aspetta il giorno dell'atto e poi fatti scrivere tutte le criticità dal notaio . Stai tranquillo

 

[siegfried88]

Però non c'è nè la richiesta e nè l'autorizzazione dell'amministrazione comunale a procedere alla vendita, non è questo un vincolo di commerciabilità?
Grazie per l'aiuto!