Gentile Sig..
la ringrazio per la sua comunicazione per la precisazione in merito alle spese straordinarie rispetto alle ordinarie.
Per quanto di mia conoscenza, non vi è alcuna differenza ai fini della responsalità solidale ex art. 63 disp. att. cod. civ. Non lo affermo solo in ragione dei miei studi in giurisprudenza, del praticandato come avvocato e della gestione di 106 stabili. Mi baso sulla sentenza del Cassazione che riporto:
La Suprema Corte ha altresì ribadito che, “occorrendo individuare quando sia insorto l’obbligo di partecipazione a spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle cose comuni, deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Questo momento rileva sia per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, sia per accertare l’inclusione del medesimo obbligo nel periodo biennale di responsabilità solidale di entrambi verso il condominio. L’obbligo del cessionario dell’unità immobiliare, invero, è solidale, ma autonomo, in quanto non propter rem, e, piuttosto, costituito ex novo dalla legge in funzione di rafforzamento dell’aspettativa creditoria dell’organizzazione condominiale. Il compratore risponde verso il venditore soltanto per le spese condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui egli sia divenuto condomino, mentre ha diritto di rivalersi nei confronti del suo dante causa allorché sia stato chiamato dal condominio a rispondere di obbligazioni nate in epoca anteriore all’acquisto” (Cass. civ. Sez. VI – 2 Ordinanza, 22-03-2017, n. 7395). Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. cod. civ.
Come avrà modo di prendere nota, è pur vero che la data della delibera stabilisce a chi sia di spettanza una spesa straordinaria (che è a carico del Condomino che era tale al momento della delibera che stabilisce l'esecuzione dei lavori, anche se questi saranno eseguiti successivamente). Tuttavia, questa previsione vale nei rapporti interni tra le parti (acquirente/venditore o, nel suo caso, acquirente/esecutato). Non vale nei confronti del Condominio, posta la responsabilità solidale (sempre ex art. 63 disp. att. cod. civ.).
Pertanto, inviandole anche il dettaglio delle spese attribuitele, salvo come anticipato vi siano errori nella data di subentro, Lei è tenuta al versamento delle spese per come quantificate. Siano esse straordinarie o ordinarie.
Peraltro, l'unica tipologie di spese che potrebbe considerarsi come straordinarie sono quelle relative alla copertura di due dei terrazzi degli ultimi piani, deliberati nel 2016.
Concludendo, fatti i controlli dovuti in ragione di quanto le invio, premesso quanto sopra anticipato (data di subentro, responsabilità solidale delle spese, quale ne sia la loro natura, La invito a procedere al pagamento delle stesse, entro il termine di 15 giorni.
Resto a disposizione, Cordialità.
