Acquisto in costruzione - d.lgs 122/2005 - fideiussione assicurativa

[Paola52]

Buongiorno a tutti.
Ho acquistato un appartamento in costruzione con preliminare registrato e rilascio di fideiussione da Assicurazione. Vorrei gentilmente sapere:
-in caso di fallimento del costruttore, dopo avere richiesto la restituzione delle somme anticipate, ho il diritto di prelazione in caso di vendita all'asta dell'immobile? (trattasi di complesso immobiliare costituito da 31 appartamenti di cui 21 venduti) oppure noi acquirenti verremmo esclusi dalla banca che ha concesso il mutuo al costruttore e che gode di ipoteca?
-per quanto concerne le somme coperte da fideiussione, valgono solo quelle riportate in polizza oppure si possono far valere altre somme versate e fatturate dal costruttore? (modifiche extra-capitolato etc.)
Grazie per una vostra risposta
Paola

 

[Bastimento]

Non sono esperto in materia: provo a rispondere a senso, sulla base delle tue indicazioni.

Salvo quanto specificatamente stabilito dal contratto di fideiussione, credo che questa garantisca solo i versamenti indicati in polizza.
Ho letto che se sono stati fatti ulteriori pagamenti, la polizza deve obbligatoriamente essere aggiornata.
Non credo sussista una prelazione in caso d'asta: di solito la banca erogatrice il mutuo, detiene un'ipoteca primaria, non credo soggetta a condizioni. Non ho trovato niente in merito.

Può essere interessante quanto ho trovato ai seguenti link:
Il D.Lgs. 122/2005 e le nuove norme sulla fidejussione e la tutela di chi acquista casa (1a parte)
http://www.casafc.it/showarticle.php?articleID=288
CONFEDILIZIA.IT
d.lgs 122/2005 - Bing

Contrordine: l'art.9 del decreto citato prevede la prelazione. Leggi anche la parte due postata.

 

[Paola52]

Grazie per la risposta.
Trascrivo l'art.9 del D.Lgs 122/2005, come indicatomi:
"L’articolo 9 riconosce all’acquirente già immesso nel possesso del bene e da questi adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente di primo grado un diritto di prelazione nel caso in cui, in seguito al verificarsi di una situazione di crisi, l’immobile in parola venga alienato all’incanto.
Il diritto di prelazione sussiste, dice la legge, anche se l’acquirente abbia escusso la fideiussione."

Domanda: Io non sono già in possesso del bene, nel senso che non ho ancora rogitato. Ci è stata fatta proposta dal costruttore di:
- Rogitare gli appartamenti nello stato attuale (non terminati e parti comuni ancora da iniziare!) al prezzo pieno, liberando così la compagnia di assicurazione che ha emesso fideiussione. Il cantiere dovrebbe essere ultimato da noi acquirenti, costituendo una cooperativa, in accordo con la Banca.
- La Banca che ha concesso il mutuo al costruttore, trasferirebbe l'ipoteca sugli appartamenti invenduti.

Insomma è una situazione molto complicata e delicata....

Consigli?
Grazie

 

[Bastimento]

La risposta agli esperti. Si deve comunque supporre che il rischio di fallimento del costruttore sia una realtà?

Credo che quando dici: "rogitare a prezzo pieno", intenda dire al prezzo realmente sborsato, visto che l'immobile non è ancora completato. Questo per via del possibile fallimento.

QUanto all'idea della cooperativa,non sembra peregrina: purtroppo negli anni 70 c'era una diffusa pratica in materia (ACLI ecc, supportata da organizzazioni ed incentivi). Oggi credo manchino strutture a supporto; la gestione di una cooperativa ha le sue regole fiscali e legali e richiede tecnicismi, affiatamento e cooperazione tra i soci: se questo avviene potrebbe anche essere un'esperianza entusiasmante. Certamente la casa la si sentirà molto più vostra.

 

[Paola52]

Il rischio fallimento è molto reale, nel senso che sono già state presentate istanze di fallimento, poi "sanate" dal costruttore.
Il prezzo pieno si intende totalmente pieno: importo come da preliminare comprensivo delle opere ancora da realizzare!
Quindi noi acquirenti, dopo il rogito, dovremmo sborsare ulteriori quattrini per completare il cantiere.
L'alternativa è il fallimento, riscossione della fideiussione (per chi ce l'ha con importi comunque parziali) e per chi non ce l'ha
disastro totale! Il cantiere andrebbe presumibilmente all'asta, chissà dopo quanto tempo e noi diremmo addio alla casa....
Di nuovo grazie

 

[Bastimento]

importo come da preliminare comprensivo delle opere ancora da realizzare!
Quindi noi acquirenti, dopo il rogito, dovremmo sborsare ulteriori quattrini per completare il cantiere.
L'alternativa è il fallimento,

Ripeto ancora che non sono esperto in fallimenti.

Ma quanto sopra non è del tutto convincente: è pur vero che l'ipotesi dic ui sopra è forse stata prospettata da costruttore e banca. Ma credo sia contestabile il saldo a rogito del prezzo pattuito, a fronte di una consegna parziale.
Poi non sono certo che questo eviti il fallimento e cauteli completamente a fronte di un successivo fallimento.

Credo che tutto il complesso della situazione sia negoziabile, non solo col costruttore, ma soprattutto con la banca, che eviterebbe il pagamento delle fideiussioni, recupererebbe buona parte dell'esposizione sul mutuo concesso, e non si triverebbe a dover mettere all'asta il totale deigli immobili non finiti.

Attenti alla banca: non vorrei che trovassero un espediente per far sopravvivere il costruttore fino ad ultimazione dei lavori e poi chiederne il fallimento. Ho in mente lo scherzetto attuato in Sardegna (vedi RAI-Report) dove implicata sembrava la Banca di Roma ... Rivolgetevi ad un esperto legale.