Grazie dandindon. Volendo arrivare ad una valutazione logica e legittima, fermo restando l'utilizzo che potrei farnem è necessario capire il criterio da utilizzare affinchè possa essere fatta una proposta onesta. Partendo da questi presupposti, mi chiedo e chiedo a tutti coloro che vorranno dire la loro: come si calcola il costo di costruzione? In che modo posso ottenere un valore seppur di riferimento ma pressocchè in linea al valore effettivo del lastrico? Grazie attendo risposte.
- Creatore Discussione barracuda
- Data di inizio
sarei interessato ad avere dei riferimenti in merito a questa tua valutazione dal momento che devo valutare un lastrico donato sul quale è stato successivamente costrutito un piano abusivo poi condonato.
grazie
grazie
La valutazione, sempre comunque da correggere, deriva dal valore del bene costruito meno i costi per la costruzione.
Nel tuo caso valore del bene costruito 100
costo di costruzione 80 (comprende anche le spese di progettazione e gli oneri come se tu avessi presentato un normale progetto e ritirato il permesso di costruire, quiandi a mio avviso non comprende le sanzioni pagate per l'abusivismo)
Valore del lastrico 20
Nel tuo caso valore del bene costruito 100
costo di costruzione 80 (comprende anche le spese di progettazione e gli oneri come se tu avessi presentato un normale progetto e ritirato il permesso di costruire, quiandi a mio avviso non comprende le sanzioni pagate per l'abusivismo)
Valore del lastrico 20
avevo capito le modalità con cui calcolare il valore secondo quanto avevi esposto. quello che volevo sapere è se esistono dei riferimenti normativi o di giurisprudenza che avvalorano tale metodo. ho letto da qualche altra parte che il valore del lastrico si può ottenere come prodotto del valore al metro quadro dell'appartamanto realizzatovi sopra moltiplicato per la superficie ragguagliata secondo un coefficiente tipo quello per i terrazzi (es 0,3).
grazie
grazie
Quindi in base alla semplicistica valutazione esposta un lastrico solare , ossia la parte superiore di un solaio di una struttura unicamente impermeabilizzata, può avere un valore che si aggira anche tra i 3500 euro al metro quadrato: nello specifico - valore appartamento costruito di 100 metri = 450000 euro; costo di realizzazione = 120000; valore del lastrico = 450000 - 120000 = 330000. Un lastrico solare di 100 metri quadrati avrebbe un valore di 330000 euro, lo stesso valore di un appartamento finito in zona poco più piccolo di quello realizzato....................Questa è una pura ASSURDITA'..............complimenti!!!!!!!!!!!!!!
Sarà anche un'assurdità, secondo te, ma fa parte dei metodi estimativi:
IL PROCEDIMENTO DI STIMA BASATO SUI COSTI DI COSTRUZIONE
Un secondo criterio che viene normalmente seguito per la valutazione degli immobili è quello di costo, seguendo l’ipotesi che un bene vale per quello che potrebbe costare all’attualità il volerlo riprodurre.
Occorre considerare che un bene immobile di solito è costituito da tre voci fondamentali di costo che sono :
· costo dell’area ;
· costo delle costruzioni e accessori ;
· costo degli oneri urbanizzativi e costi accessori.
Il costo dell’area può essere reperito sulla base delle quotazioni correnti delle aree edificatorie nella località.
Le mercuriali prima menzionate indicano anche le quotazioni delle aree edificatorie espresse in £./mc. costruibile.
Va fatta avvertenza però che a tale costo di acquisizione dell’area vanno aggiunte alcune percentuali per :
· le spese di trasferimento dell’area ;
· le commissioni di mediazione ;
· le spese notarili ;
· il profitto imprenditoriale,
poiché nel processo di costruzione interviene sempre un imprenditore (o promotore edilizio) che coordina tutta l’attività necessaria per l’edificazione del compendio.
Dunque il promotore edilizio dapprima acquista l’area, poi commette il progetto relativo all’edificazione dell’area stessa ad uno studio di architettura o di ingegneria, ottiene la concessione edilizia, affida ad un impresa di costruzione in cui esiste un altro imprenditore, che è l’imprenditore edile (che è ben diverso dal promotore edilizio), a fine lavori procede al collaudo delle opere ed alla vendita del prodotto edilizio finito.
Dunque al promotore edilizio che anticipi i capitali per esempio per l’acquisto dell’area deve esservi conosciuto un equo profitto sul costo dell’area e deve essere altresì riconosciuto un interesse sul capitale che è stato impiegato per l’acquisto dell’area (oneri finanziari o interessi passivi).
Per quanto riguarda i costi di costruzione, gli stessi sono rilevabili da altri bollettini o mercuriali editi da Camere di Commercio, da Collegi Professionali, ecc., e sono espressi in £./mq. o £./mc. di costruzione.
Anche in questo caso occorre incrementare tale costo del profitto imprenditoriale e degli oneri finanziari, fatta avvertenza che il cantiere procede con andamento lineare e quindi l’onere finanziario va equamente calcolato su una base di tempo medio pari all’incirca ai 2/3 di quello effettivamente necessario (di solito 2 anni).
Occorre poi rimborsare al promotore edilizio gli oneri urbanizzativi che ha anticipato aumentati anch’essi degli oneri finanziari e del profitto imprenditoriale.
Tali oneri variano da comune a comune e sono determinabili in base alla disciplina urbanistica di ogni singola Amministrazione Municipale.
La somma di tutti i costi prima indicati sente di individuare il costo a nuovo del prodotto edilizio, quindi consente di individuare quale sarebbe il costo da supportare all’attualità per riprodurre quel cespite in base ai costi correnti.
Ma in genere il cespite da stimare non è nuovo ma ha già subito un degrado per vetustà e in molti casi per obsolescenza, quindi occorre decurtare il valore di costo prima reperito, riguardante il fabbricato a nuovo, di una equa percentuale per tener conto della vetustà e dell’obsolescenza intercorsa, fatta avvertenza che l’area non si vetusta e che quindi solo le voci di costo che non riguardano l’area possono essere percentualmente ridotte per tener conto delle circostanza prima indicate.
Questo è il metodo con cui si stimano le aree edificabili (e un lastrico solare sopraelevabile tale è), se poi a te non piace è un dato ma il metodo è scientifico, utilizzato da tutti i periti ed accettato dalle banche e dai tribunali.
Io avevo semplificato dato che il dato risultante dalla mia semplificazione, anche se approssimativo, poteva dare un'indicazione.
Se vuoi approfondire leggi sotto.
http://www.estimoimmobiliare.it/metodidistima.html
Non per fare il gradasso ma a Estimo avevo 9
IL PROCEDIMENTO DI STIMA BASATO SUI COSTI DI COSTRUZIONE
Un secondo criterio che viene normalmente seguito per la valutazione degli immobili è quello di costo, seguendo l’ipotesi che un bene vale per quello che potrebbe costare all’attualità il volerlo riprodurre.
Occorre considerare che un bene immobile di solito è costituito da tre voci fondamentali di costo che sono :
· costo dell’area ;
· costo delle costruzioni e accessori ;
· costo degli oneri urbanizzativi e costi accessori.
Il costo dell’area può essere reperito sulla base delle quotazioni correnti delle aree edificatorie nella località.
Le mercuriali prima menzionate indicano anche le quotazioni delle aree edificatorie espresse in £./mc. costruibile.
Va fatta avvertenza però che a tale costo di acquisizione dell’area vanno aggiunte alcune percentuali per :
· le spese di trasferimento dell’area ;
· le commissioni di mediazione ;
· le spese notarili ;
· il profitto imprenditoriale,
poiché nel processo di costruzione interviene sempre un imprenditore (o promotore edilizio) che coordina tutta l’attività necessaria per l’edificazione del compendio.
Dunque il promotore edilizio dapprima acquista l’area, poi commette il progetto relativo all’edificazione dell’area stessa ad uno studio di architettura o di ingegneria, ottiene la concessione edilizia, affida ad un impresa di costruzione in cui esiste un altro imprenditore, che è l’imprenditore edile (che è ben diverso dal promotore edilizio), a fine lavori procede al collaudo delle opere ed alla vendita del prodotto edilizio finito.
Dunque al promotore edilizio che anticipi i capitali per esempio per l’acquisto dell’area deve esservi conosciuto un equo profitto sul costo dell’area e deve essere altresì riconosciuto un interesse sul capitale che è stato impiegato per l’acquisto dell’area (oneri finanziari o interessi passivi).
Per quanto riguarda i costi di costruzione, gli stessi sono rilevabili da altri bollettini o mercuriali editi da Camere di Commercio, da Collegi Professionali, ecc., e sono espressi in £./mq. o £./mc. di costruzione.
Anche in questo caso occorre incrementare tale costo del profitto imprenditoriale e degli oneri finanziari, fatta avvertenza che il cantiere procede con andamento lineare e quindi l’onere finanziario va equamente calcolato su una base di tempo medio pari all’incirca ai 2/3 di quello effettivamente necessario (di solito 2 anni).
Occorre poi rimborsare al promotore edilizio gli oneri urbanizzativi che ha anticipato aumentati anch’essi degli oneri finanziari e del profitto imprenditoriale.
Tali oneri variano da comune a comune e sono determinabili in base alla disciplina urbanistica di ogni singola Amministrazione Municipale.
La somma di tutti i costi prima indicati sente di individuare il costo a nuovo del prodotto edilizio, quindi consente di individuare quale sarebbe il costo da supportare all’attualità per riprodurre quel cespite in base ai costi correnti.
Ma in genere il cespite da stimare non è nuovo ma ha già subito un degrado per vetustà e in molti casi per obsolescenza, quindi occorre decurtare il valore di costo prima reperito, riguardante il fabbricato a nuovo, di una equa percentuale per tener conto della vetustà e dell’obsolescenza intercorsa, fatta avvertenza che l’area non si vetusta e che quindi solo le voci di costo che non riguardano l’area possono essere percentualmente ridotte per tener conto delle circostanza prima indicate.
Questo è il metodo con cui si stimano le aree edificabili (e un lastrico solare sopraelevabile tale è), se poi a te non piace è un dato ma il metodo è scientifico, utilizzato da tutti i periti ed accettato dalle banche e dai tribunali.
Io avevo semplificato dato che il dato risultante dalla mia semplificazione, anche se approssimativo, poteva dare un'indicazione.
Se vuoi approfondire leggi sotto.
http://www.estimoimmobiliare.it/metodidistima.html
Non per fare il gradasso ma a Estimo avevo 9
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