Acquisto locali sottotetto da condominio e problematiche inerenti

[cfornaroli]

Saluti a tutti!
Il condominio in cui abito sta per mettere all'asta i locali tecnici (ex-lavatoio e stanza serbatoi dell'acqua) e la terrazza condominiale, perchè deve ristrutturare la facciata del palazzo e non ha molta liquidità. Sono circa 25 mq coperti e 35 mq scoperti. L'altezza di questi locali è di mt. 2,20. Al momento sulla terrazza e sul tetto sono presenti una decina di parabole, mentre nei locali si trovano 6 grossi serbatoi in amianto, nonchè il quadro elettrico del palazzo.
Vorrei sapere se:
a) è necessario avere l'unanimità dei condomini per approvare l'alienazione di questi beni
b) vale la pena effettuare l'acquisto con l'obiettivo di realizzare un mini appartamento, magari prendendo 7-8 mq della terrazza ed eventualmente alzando la copertura. Naturalmente sarebbe necessario spostare il quadro elettrico e smaltire l'amianto.
b) si possono sostituire le parabole con una sola antenna centralizzata, prevedendo un punto di accesso condominiale per la sua manutenzione
c) quale potrebbe essere il valore da offrire per questi immobili, che attualmente versano in uno stato di abbandono, considerando che si trovano in una zona di Roma abbastanza pregiata
d) quali sono le pratiche burocratiche da seguire per il cambio di destinazione d'uso ed il progetto di valorizzazione del sottotetto ("piano casa - Regione Lazio" ???).
Ringrazio per la collaborazione e... speriamo bene!!!

 

[gennaro63]

Le problematiche da te proposte sono veramente tantissime....eventuale vendita...smaltimento dei serbatoi in amianto..spostamento quadro impianto elettrico e sua adeguatezza..sistemazione antenne e loro locazione nel terrazzo con rifacimento e costi della parabola centralizzata...costi ulteriori da aggiungere per la quota del rifacimento della facciata...mi fermò....qui....con rispetto....perchè di casini in questo condominio mi sembra che ne siano abbastanza.....poi questo locali non credo che potrai farci molto....il problema dell'altezza non ti consentirà di poterci ricavare un appartamentino.....poi dici che è in una posizione abbastanza pregiata......come cercherai di farci qualcosa sai quante visite dei vigili....riceverai....insomma.....io non vorrei farti cambiare idea......ma mi sembra che per i problemi che dovrai affrontare avrai bisogno di più professionisti che ti aiutano nell'Iter burocratico urbanistico geometra architetto direzioni lavori.....etc..etc...solo a pensarci delle problematiche che dovrai affrontare ti posso garantire che mi è venuto il mal di testa......poi se non sbaglio...mi sembra che il piano casa a Roma ha avuto problemi.......in parole povere più che in un eventuale investimento...tutto questo mi sembra un pozzo di problemi e costi.....che dovrai affrontare...che a confronto del pozzo di San Patrizio.....è ben poca cosa....ovviamente questa è solo la mia idea personale che con rispetto ho manifestato.....

 

[cfornaroli]

grazie Gennaro per il contributo... in realtà più che un monolocale, avrei intenzione di ricavare uno studio con bagno per mio marito. Mi sembra di ricordare che il limite dell'altezza per la valorizzazione dei sottotetti nella Regione Lazio sia mt. 2,15.

 

[H&F]

Le problematiche da te proposte sono veramente tantissime....eventuale vendita...smaltimento dei serbatoi in amianto..spostamento quadro impianto elettrico e sua adeguatezza..sistemazione antenne e loro locazione nel terrazzo con rifacimento e costi della parabola centralizzata...costi ulteriori da aggiungere per la quota del rifacimento della facciata...mi fermò....qui....con rispetto....perchè di casini in questo condominio mi sembra che ne siano abbastanza.....poi questo locali non credo che potrai farci molto....il problema dell'altezza non ti consentirà di poterci ricavare un appartamentino.....poi dici che è in una posizione abbastanza pregiata......come cercherai di farci qualcosa sai quante visite dei vigili....riceverai....insomma.....io non vorrei farti cambiare idea......ma mi sembra che per i problemi che dovrai affrontare avrai bisogno di più professionisti che ti aiutano nell'Iter burocratico urbanistico geometra architetto direzioni lavori.....etc..etc...solo a pensarci delle problematiche che dovrai affrontare ti posso garantire che mi è venuto il mal di testa......poi se non sbaglio...mi sembra che il piano casa a Roma ha avuto problemi.......in parole povere più che in un eventuale investimento...tutto questo mi sembra un pozzo di problemi e costi.....che dovrai affrontare...che a confronto del pozzo di San Patrizio.....è ben poca cosa....ovviamente questa è solo la mia idea personale che con rispetto ho manifestato.....

Oggi, mi sembri particolarmente di cattivo umore e catastrofico.
Non conosco le normative urbanistiche di Roma ed il piano casa ed il piano tetti,
ma se è fattibile qualcosa, consiglierei di fare due conti :
Valore studiolo finito (Che a Roma significa "soldi")-costi collegati= cifra da offrire al condominio

Molti dei mebri immobilio sono tecnici di Roma, spero contattino cfornaroli.

 

[gennaro63]

H&F non sono assolutamente catastrofico e di cattivo umore.....anzi....sto na favola....solo che io ho letto 20 volte l'articolo....ed ho solo immaginato dal mio punto di vista..le problematiche che la sig.ra dovrá affrontare....che saranno risolvibili....ma non di poco conto....te saluto e te abbraccio......forza Roma e abbasso la Lazio.....

 

[lucacerniglia]

Ciao !
Anche io ho provato / sto provando a comprare un locale tecnico ex lavatoio nel mio condominio. Lo comprerei soprattutto perchè è adiacente al mio piccolo superattico e potrei allargarmi un po', anche prendendo una parte del terrazzo condominiale.
Ho avuto però vari problemi con i condomini, che non mollano e non vogliono vendere. Ad oggi, fino a che non sarà definitiva la nuova legge per i condomini (si parla di entrata in vigore ormai nel 2013) serve l'unanimità.
Però la tua situazione mi sembra più favorevole della mia perchè i tuoi condomini vogliono vendere. Decisione saggia, dato che devono affrontare delle spese per manutenzione straordinaria del palazzo. Io ci proverei.
Ma fatti fare bene i conti da un tecnico per capire quanto spenderesti per ristrutturare e togliere l'amianto ecc. Considera anche che non tutte le zone di Roma (dici che è una zona pregiata) consentono (da piano regolatore) cambi di destinazione d'uso, ampliamenti ecc. Anche il condominio deve avere volumetria residua e tante altre questioni.
Io avevo offerto circa 20 mila euro per 15 mq coperti e 20 di terrazzo. Ma considera che i locali che volevo comprare io erano in ottime condizioni e non dovevo smaltire materiali complicati come l'amianto. In più avevo il vantaggio di avere la possibilità di ampliare il mio appartamento, quindi avevo offerto sicuramente più del valore di mercato. Ti conviene anche chiedere una stima del valore ad un tecnico e portarla in assemblea per motivare la tua offerta.
Ultima cosa: considera il momento di mercato immobiliare. Potrebbe essere una buona idea investire in questo acquisto ma c'è da pensare alle difficoltà di rivendere un appartamentino del genere (soffitti bassi, quindi da condonare eventualmente o da rialzare - altro costo - e poi ottenere l'abitabilità e altre cose). Insomma io ci proverei ma con molto realismo: può essere una buona mossa ma potresti vedere buoni risultati solo nel tempo e sborsando un bel po' di soldi.
In bocca al lupo comunque!
Ciao
Luca

 

[H&F]

H&F non sono assolutamente catastrofico e di cattivo umore.....anzi....sto na favola....solo che io ho letto 20 volte l'articolo....ed ho solo immaginato dal mio punto di vista..le problematiche che la sig.ra dovrá affrontare....che saranno risolvibili....ma non di poco conto....te saluto e te abbraccio......forza Roma e abbasso la Lazio.....

Io ho una mentalità matematico-tecnica : si verifica la fattibilità urbanistica, si calcono i costi delle modifiche e spostamenti, si valuta il valore finale di questo studio con terrazzo ( che a Roma in zona pregiata vale almeno 2-300.000 euro ) e si fa il saldo : valore - costi = xxxxx euro di offerta o rinunzia all'acquisto.

Le difficoltà ci sono, ma io, e parlo per me, prenderei una decisione solo a conti fatti.

 

[gennaro63]

Luca il caffè è pagato......dopo 24 anni di professione......i condomini purtroppo sono tutti uguali....mi immagino in assemblea...lei dovrá assumerai tutte le spese perchė lei ha interesse ripristina tutto a norma...poi esce lo scienziato...che le dirà che l'offerta gli sembra bassa......è questo sopratutto che mi fá riflettere con condomini prestigiosi ho avuto a che fare...........a avrei delle storie da raccontare.....incredibili....è poi come accennato da Luca.....non ottenendo l'agibilità un domani....il suo probabile valore commerciale andrà a farsi benedire......comunque tentar non nuoce....e auguroni....

 

[cfornaroli]

Ringrazio per i contributi, ma è proprio la fattibilità dell'intervento ed i costi di massima che mi interessano, dando per scontato che il condominio sia favorevole (se la "spesa non vale l'impresa" non vale neanche la pena discuterne in assemblea). Inoltre non ho capito se a Roma - zona Balduina è possibile modificare la cubatura del sottotetto ed ampliare i mq disponibili.

 

[Bagudi]

Mi sembra assodato che tu debba assumere un tecnico capace che ti faccia una relazione particolareggiata di possibilità, costi e benefici, solo così potrai decidere.

Se non sbaglio, a Roma perfino nei vari distretti vigono normative diverse....

P.S. Salutami la Balduina... Tanto anni fa, abitavo là...