Acquisto per investimento a Roma

[clo71]

Ciao a tutti,

seguo da qualche tempo le vostre vivaci ed interessanti discussioni. Scrivo per chiedere consiglio !

Non sono residente a Roma ma la frequento occasionalmente da diversi anni per lavoro e sempre da diversi anni penso alla possibilità di acquistare una casa uso investimento ( per fortuna vista la discesa del mercato sono contento della mia indecisione di questi anni ).

Il mio dilemma è capire la zona, la tipologia di immobile ed tipo di investimento. In questo periodo le mie ricerche ( utilizzando i vari siti immobiliare.it subito.it etc ) sono limitate agli immobili locati e non so se sia una buona strategia.

Per quanto riguarda la cifra da investire sono molto confuso nel senso che al momento per me è indifferente la scelta tra un bilocale da 170-180k o un trilocale da 300-310k.
Facendo un pò di ricerche ho individuato immobili tipo :
- zona tuscolana ( verso cinecittà ) bilocale da 165k locati a 850€
- zona re di roma bilocale da 240k locato a 800€
- zona collatina ( via fiorentini, diego angeli ) trilocale da 300k locato a 900€
- etc etc

Cosa ne pensate ? Visto che non ci andrò mai ad abitare!

accetto ogni vostro cortese contributo

saluti
Claudio

 

[Rosa1968]

@ingelman il collega potrà aiutarti.

 

[smoker]

anche gmp potrà dare validi consigli...........

Smoker

 

[ingelman]

Ci sarebbe un'altro amico che potrebbe dargli dei consigli utili
ma non lo taggo

Ciao clo71

Facendo un pò di ricerche ho individuato immobili tipo :
- zona tuscolana ( verso cinecittà ) bilocale da 165k locati a 850€
- zona re di roma bilocale da 240k locato a 800€

Dagli annunci che hai postato diciamo che quello che dà la resa maggiore rispetto l'investimento è il bilocale da 165K locato a 850€
(importante capire la tipologia di conduttore anche ai fini di una giusta valutazione) bisognerebbe vedere anche come sono questi immobili

Il secondo zona Re di Roma anche se costa di più e da una resa leggermente inferiore all'altro non mi sembra male (anche migliore come zona) anche se vicine tra loro.
anche per questo valgono le stesse considerazioni di prima

- zona collatina ( via fiorentini, diego angeli ) trilocale da 300k locato a 900€
- etc etc

Pensa che in via Diego Angeli ho venduto il mio primo appartamento da quando ho iniziato la mia attività
Comunque questo mi sembra meno interessante rispetto agli altri, come zona .

 

[od1n0]

Per quanto riguarda la cifra da investire sono molto confuso nel senso che al momento per me è indifferente la scelta tra un bilocale da 170-180k o un trilocale da 300-310k.
Facendo un pò di ricerche ho individuato immobili tipo :
- zona tuscolana ( verso cinecittà ) bilocale da 165k locati a 850€
- zona re di roma bilocale da 240k locato a 800€
- zona collatina ( via fiorentini, diego angeli ) trilocale da 300k locato a 900€
- etc etc
Cosa ne pensate ? Visto che non ci andrò mai ad abitare!

Se devi locarlo per renderlo appettibile verifica la distanza dalla metro ... e' un fattore a mio avviso importante nella città dell'eterno traffico

 

[ingelman]

verifica la distanza dalla metro

Infatti
proprio per questo ritengo che quello a Re Di Roma è più interessante

 

[Rosa1968]

Ci sarebbe un'altro amico che potrebbe dargli dei consigli utili
ma non lo taggo

nooooo che poi gli soffia l'affare!!!!

 

[clo71]

...forum vivace ! Grazie.

I miei riferimenti agli immobili sono un puro esempio, mi preme valutare con voi se è il caso di concentrarmi esclusivamente alla ricerca di immobili già locati oppure considerare qualsiasi tipo di immobile per poi locarlo.

Da quello che scrivete meglio andare su immobili di piccole metrature 55/60mq.

Per le aste ? Cosa ne pensate , considerando che quando sono a Roma ho soltanto poche ore a disposizione...

 

[gmp]

secondo me per investimento conviene aspettare ancora per vari fattori, proviamo ad elencarli:
- i canoni di affitto sono calati ma più di quanto sono calati i prezzi di vendita in percentuale; quindi, i rendimenti di fatto sono calati rispetto al picco di mercato diciamo intorno al 2006-7. Meglio quindi aspettare che i prezzi di vendita calino ancora, per riequilibrare il rendimento. Sorvolo sul fatto che un rendimento sano sarebbe del 5% lordo meglio 6, non del 3-3.5%.
- la tassazione non è stabilizzata, probabilmente quella sulla seconda casa sarà inasprita a breve, il catasto è appena stato rivisto per le zone di pregio e centrali ma il buco di bilancio del comune non è affatto stabilizzato
- in generale la crisi immobiliare a Roma, espressione del divario tra quantità di offerta e quantità di domanda SOLVIBILE è tutt'altro che esaurita. Tolti dei trucchetti contabili di Agenzia Territorio, le compravendite si sono più che dimezzate e non è chiaramente pensabile di sciogliere le contraddizioni con un misero 20% di ribasso. Nel corso della crisi immobiliare anni '90, a Roma i prezzi calarono in maniera molto più consistente, anzi calarono di più proprio in zone dove la locazione è più vantaggiosa (centro storico, esquilino, san lorenzo etc) e questo in presenza di offerta rarefatta, era un quindicesimo di oggi.[DOUBLEPOST=1394156602,1394156386][/DOUBLEPOST]

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Per le aste ? Cosa ne pensate , considerando che quando sono a Roma ho soltanto poche ore a disposizione...

sono interessanti solo per le zone molto periferiche, es. Centocelle Torpignattara Pigneto e simili, nelle zone migliori l'offerta è poca e l'effetto "all'asta faccio l'affare" finisce per spingere i prezzi persino sopra quelli di mercato.[DOUBLEPOST=1394156622][/DOUBLEPOST]

nooooo che poi gli soffia l'affare!!!!

mi interessano tagli piu grandi non siamo in concorrenza[DOUBLEPOST=1394156694][/DOUBLEPOST]

se è il caso di concentrarmi esclusivamente alla ricerca di immobili già locati

considera che i canoni sono calati del 20-30% circa, per cui un contratto vecchio ti darebbe una falsa idea del rendimento possibile. Meglio partire da zero e sapere su cosa contare per i prossimi 8 anni. Considera che i canoni sono soggetti a trattativa, sbirciare solo gli annunci non ti da un'idea reale di quello che si ottiene realmente, meglio informarsi in modi alternativi al semplice studio dei siti. Questo vale anche per i prezzi di vendita, peraltro. Ultimamente ho sentito canoni quasi "anni '90", es. 160mq ristrutturati a piazza bologna a 1.200 euro, 120mq su viale trastevere terrazzati con posto auto sempre 1.200, bilocali che restano sfitti da molti mesi a san giovanni a 800 euro, etc etc.

 

[ingelman]

Tolta la tua illusione del calo ancora più catastrofico imminente dei prezzi hai fatto un ragionamento lineare e corretto in alcuni punti del post aste comprese e partire con una locazione nuova etc etc

bilocali che restano sfitti da molti mesi a san giovanni a 800 euro, etc etc.

Qui hai proprio esagerato, ne ho affittati due recentissimamente in quella zona uno a 950 euro l'altro a 850 euro (soggiorno camera cucina e bagno), affittati in 7 giorni il primo e due settimane , credo meno, il secondo.