Acquisto prima casa con benefici legge di stabilità 2016

[VALPARRE]

Buongiorno a tutti,
mi sono appena iscritto e questo è il mio primo intervento sul forum.
Ho da poco fatto il preliminare di acquisto per un immobile da un costruttore, dichiarando che l'acquisto è fatto come prima casa, pur essendo già proprietario (al 100%) di un altro immobile (su altro comune) acquistato nel 2001 come prima casa. Il notaio mi ha spegato che la legge di stabilità 2016 prevede questa possibilità, con l'obbligo di vendere la precedente casa entro 12 mesi dall'acquisto. Quello che non mi è chiaro del tutto è cosa succede se entro i 12 mesi non riesco a concludere la vendita della casa. Devo pagare solo la differenza dell'IVA, oppure sono previste penali? Se la nuova casa fosse intestata anche a mia moglie, potremmo farlo con percentuali diverse (es. 30% io e 70% in regime di semparazione dei beni) e in questo caso dovrei pagare la differenza dell'IVA solo sulla mia quota (per mia moglie è sicuramente prima casa)? Ci sono altre implicazioni fiscali?
Spero di aver illustrato al meglio la situazione e ringrazio per eventuali risposte e/o consigli in merito.
Saluti, Valerio.

 

[GiuRes93]

Ciao Valerio, vediamo se riesco ad aiutarti…. Come ti è già stato riferito dal notaio, la legge di stabilità 2016 prevede che tu possa acquistare un secondo immobile fruendo delle agevolazioni fiscali prima casa avendo già acquistato negli anni (nel tuo caso l’anno 2001) un immobile con le agevolazioni prima casa. Il risvolto della medaglia di questa opzione è rivendere l’immobile acquistato nel 2001 entro 12 mesi dal nuovo acquisto.

Nel momento in cui i requisiti per le agevolazioni vengono a mancare (nel caso specifico che non rivendi l’immobile entro 12 mesi), l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate in cui è stato registrato l’atto dovrà recuperare (nei confronti dell’acquirente) la differenza tra l’imposta calcolata senza le agevolazioni e quella risultante dall’applicazione delle aliquote agevolate, nonché una sanzione amministrativa, pari al 30% della differenza medesima, oltre gli interessi di mora.

Per le quote diverse tra te e tua moglie ti consiglio di chiedere direttamente al notaio.

Mi raccomando stai attento al mutuo se lo hai richiesto per l’acquisto.

Spero di esserti stata di aiuto

Giulia

 

[VALPARRE]

Grazie Giulia,
trovo alquanto bizzarro il fatto che da una parte ti incentivano ad acquistare una casa dandoti l'opportunità di vendere entro un anno senza perdere i benefici della prima casa, dall'altra, se non riesci a venderla (e questo in gran parte non dipende da me), ti bastonano, facendoti pagare non solo la differenza di imposta, cosa che capirei ed è anche giusta, ma pure la penale e la mora. Mi sembra di capire che se io acquisto al 50%, nell'eventualità che non riuscissi a vendere, pagherei la differenza, la mora e e le penali solo sulla mia quota, o sbaglio?
Visto che sto proprio per prendere un mutuo, posso chiederti cosa intendi quando mi dici di stare attento?
Grazie per l'aiuto.
Valerio

 

[GiuRes93]

Mi sembra di capire che se io acquisto al 50%, nell'eventualità che non riuscissi a vendere, pagherei la differenza, la mora e e le penali solo sulla mia quota, o sbaglio?

Esattamente

 

[GiuRes93]

Visto che sto proprio per prendere un mutuo, posso chiederti cosa intendi quando mi dici di stare attento?

Se dovessero decadere i benefici prima casa pure il mutuo avrebbe aliquote differenti e sanzione amministrativa, non ti so dire in che misura, bisogna che chiedi direttamente alla banca che ti eroga il mutuo.
Comunque la legge è stata fatta per venire in contro ad esigenze come le tue, per consentire di acquistare e con calma vendere la propria casa..

 

[dcgiuseppe]

Ciao a tutti,
anche io nuovo sul forum - situazione simile al Sig. Valerio. Riassumendo:
1. sono proprietario al 100% di un immobile sul comune di milano dal 2008 (prima casa )
2. coniugato dal 2012 con regime di separazione dei beni

Sto cercando il modo - legalmente corretto - ma che mi permetta di acquistare un'altra casa in un altro comune in cui trasferirmi con mia moglie sfruttando l'agevolazione di prima casa o comunque pagare poco di seconda casa.

Questi i miei dubbi:
1. Se volessi sfruttare la legge di stabilità 2016 per l'acquisto del secondo immobile, la scadenza dei 12 mesi di vendita del primo immobile è legata al rogito dello stesso oppure è sufficiente avere anche un atto di preliminare di compravendita? (.ad esempio al mese 11 giorno 31 accetto l'offerta di un potenziale acquirente sottoscrivendo il compromesso..)

2. Nel caso invece acquistassi il secondo immobile è possibile decidere la % di proprietà dell'immobile? Se ad esempio dovessi essere titolore del 10% dell'immobile, ma titolare del contratto di mutuo al 100%, è possibile detrarre il 100% degli interessi passivi ? (il requisito per la detrazione salvo errori è quello di essere intestatari dell'immobile e del mutuo senza mensionare le %)

 

[Bagudi]

1. Se volessi sfruttare la legge di stabilità 2016 per l'acquisto del secondo immobile, la scadenza dei 12 mesi di vendita del primo immobile è legata al rogito dello stesso oppure è sufficiente avere anche un atto di preliminare di compravendita? (.ad esempio al mese 11 giorno 31 accetto l'offerta di un potenziale acquirente sottoscrivendo il compromesso..)

No, la data è quella del rogito.

2. Nel caso invece acquistassi il secondo immobile è possibile decidere la % di proprietà dell'immobile? Se ad esempio dovessi essere titolore del 10% dell'immobile, ma titolare del contratto di mutuo al 100%, è possibile detrarre il 100% degli interessi passivi ? (il requisito per la detrazione salvo errori è quello di essere intestatari dell'immobile e del mutuo senza mensionare le %)

Puoi acquistare con quote differenti per pagare meno di tassazione, ma potrai scaricare gli ineteressi passvi del mutuo in proporzione.

 

[dcgiuseppe]

No, la data è quella del rogito.

Puoi acquistare con quote differenti per pagare meno di tassazione, ma potrai scaricare gli ineteressi passvi del mutuo in proporzione.

Grazie per la risposto - Non ho ben capito.
Faccio un esempio: coppia sposata con sep. dei beni (marito con moglie a carico) acquistano la casa per quota di 10% e 90%, solo il primo contrae un mutuo pari al 100% del valore dell'immobile. In questo caso il marito può detrarre il 100% degli interessi passivi ?

Grazie in anticipo per il supporto