Acquisto prima casa con mutuo consap under 36 in condominio con lavori per il 110 in corso

[plutarco]

Confermo.

No. Se non otterrai il mutuo, per rifiuto a istruire la pratica o per risposta negativa dopo perizia e analisi reddituale , dovranno renderti l’assegno perché il contratto resterà inefficace.

La banca non è tenuta a rilasciare nulla.
Quasi nessuna banca lo fa; per tua fortuna, non devi presentare nulla di scritto da parte della banca stessa

Poiché è una delle solite condizioni sospensive prestampate e conseguentemente redatta con i piedi, letteralmente!

La banca può, per inciso, decidere di non concederti il mutuo anche se non gli piaci.

 

[Utente Cancellato 81703]

Salve,
Mi rivolgo a voi chiedendo delucidazioni se vi è possibile. Siamo una coppia che sta comprando un appartamento in un condominio in cui sono già iniziati i lavori per il 110 ( data prevista fine lavori dicembre 2023). Premetto che l'appartamento è stato internamente completamente ristrutturato da meno di 10 anni, e due anni fa era già stati sostituiti gli infissi dalla proprietaria attraverso una pratica Enea.
Abbiamo già firmato la proposta d'acquisto che è stata accettata e siamo in attesa di firmare il preaccordo.
Stiamo facendo consulenze in diverse banche per il mutuo 100% consap under 36. Stamattina la banca a cui ci siamo rivolti per un preventivo ha dichiarato di non poter fare partire la richiesta di mutuo in quanto secondo le loro direttive interne il mutuo consap 100% non era applicabile a case in ristrutturazione, data l'eventuale problematica che il CRIF avrebbe mosso al momento della perizia. Secondo il consulente infatti, nel nostro caso dovremmo avere una casa già finita di cui si possa effettivamente stimare il valore al momento della perizia.

Non mi ha saputo dire se tale condizione fosse vigente in altre banche. La precedente banca da noi consultata era a conoscenza dei lavori in corso e non ha mai avuto nulla da obiettare. Mi chiedo quindi se si trattasse solo di inesperienza della consulenza che ci avesse fatto il preventivo o se effettivamente in quell'istituto avremo avuto diritto al mutuo.

Abbiamo contattato direttamente la consap la quale ci ha riferito che per conto loro non era una condizione vigente quella di comprare una casa già finita o da non ristrutturare.

Se anche andassimo in un altro istituto che mi faccia fare richiesta di mutuo e rilasci una delibera in quanto non cosciente di tale problematica. Al momento della perizia, se dovessero insorgere problemi di questo tipo, la banca dovrebbe comunque rilasciarmi la liberatoria che mi permetta di incassare i soldi che ho lasciato come caparra nella proposta di vendita?

Spero di essere stato chiaro e ringrazio anticipatamente chi saprà darci qualche risposta.

Buongiorno, intanto è bene precisare che il mutuo non è un diritto ma una richiesta che la banca può accettare o meno a suo insindacabile giudizio, tornando al mutuo 100/ aldilà della propaganda politica il sistema bancario non lo ha mai gradito anche per via delle disastrose esperienze fatte nei primi anni 2000...poi per quando riguarda la cappottatura esterna non è assolutamente ostativa alla valutazione dell'immobile se l'appartamento al momento del sopralluogo è abitabile pertanto la motivazione che le ha addotto il consulente manifesta soltanto la sua inesperienza se trattasi di professionista, se invece è un dipendente di banca segue soltanto le direttive aziendali per i motivi di cui sopra accampando le più stravaganti scuse, in ultimo se nella proposta è prevista la clausola sospensiva deve farsi rilasciare un diniego dalla banca con il quale potrà recuperare la cauzione, ma la sua richiesta è stata redditualmente approvata non le rilasceranno nulla, saluti cordiali

 

[francesca63]

se nella proposta è prevista la clausola sospensiva deve farsi rilasciare un diniego dalla banca con il quale potrà recuperare la cauzione

Il diniego non è necessario, data la condizione sospensiva presente, come riportata.
Non si tratta di “cauzione” , ma di assegno in deposito infruttifero, destinato ad essere consegnato al venditore all’eventuale avveramento della sospensiva, diventando così caparra.

se invece è un dipendente di banca segue soltanto le direttive aziendali per i motivi di cui sopra accampando le più stravaganti scuse,

Concordo.

 

[Luther]

La banca non è tenuta a rilasciare nulla.
Quasi nessuna banca lo fa; per tua fortuna, non devi presentare nulla di scritto da parte della banca stessa

Mi permetto una considerazione a margine della discussione.
Per quale motivo si continuano a proporre sospensive con inserita la richiesta del formale diniego della banca, ben sapendo che è quasi impossibile da ottenere?
Fatta salva la malafede, naturalmente.
Ci sarà ben un modo per tutelare tutti e tre gli attori, parte venditrice, acquirente e mediatore.
...ma l'acquirente dovrebbe avere predelibera... ma il venditore non vuol vedere bloccato per mesi ecc ecc.
Obiezioni respinte!

 

[francesca63]

Per quale motivo si continuano a proporre sospensive con inserita la richiesta del formale diniego della banca, ben sapendo che è quasi impossibile da ottenere?
Fatta salva la malafede, naturalmente.

Premetto che io non ho mai usato sospensive, nelle mie proposte.

Però mi rendo conto che attualmente è consigliabile inserirle, in molte situazioni: ma il diniego della banca non andrebbe inserito, concordo, visto che le banche non lo forniscono.

Ci sarà ben un modo per tutelare tutti e tre gli attori, parte venditrice, acquirente e mediatore.

Mah… Se tutto procede con l’ok al mutuo, sono tutti contenti.
In caso contrario, difficile tutelare tutti:
-l’ acquirente è a posto, al massimo può aver perso qualche soldo in istruttoria e perizia
- il venditore ha perso tempo, e altre opportunità di vendita: lo puoi tutelare solo prevedendo una sorta di penale, in caso di mutuo non deliberato.
Ma siamo sicuri che l’acquirente medio sarebbe disposto ?
- l’agenzia rischia tempo, e faccia (se punta su acquirenti palesemente non finanziabili); oltre alle provvigioni, se l’incarico è in scadenza.
Come tutela sarebbe possibile inserire condizione risolutiva, non sospensiva: ma andrebbero spiegate bene alle parti le conseguenze, e quindi anche in questo caso non so se firmerebbero.
Oppure, come alcuni fanno, imporre che il mutuo venga seguito dal consulente dell’agenzia

Personalmente, se dovessi vendere un immobile di mia proprietà, non accetterei mai sospensive, anche se non avessi fretta.

 

[specialist]

Per quale motivo si continuano a proporre sospensive con inserita la richiesta del formale diniego della banca, ben sapendo che è quasi impossibile da ottenere?

Perché se non lo producono sono inadempienti e oltre a perdere la caparra devono anche pagare la provvigione. Del resto chi chiede sospensive soprattutto per mutui al 100% dovrebbe almeno essere disposto ad accettare qualche rischio.

 

[Manzoni Maurizio]

E' sbagliato dire che è in ristrutturazione, eventualmente migliorie ma sempre che vengano effettuate, non dire nulla alla banca.

 

[Luther]

Perché se non lo producono sono inadempienti e oltre a perdere la caparra devono anche pagare la provvigione. Del resto chi chiede sospensive soprattutto per mutui al 100% dovrebbe almeno essere disposto ad accettare qualche rischio.

Eh no, Clint, non mi sta bene.
Se pago un mediatore per vendere, che mi tenga lontano i binari morti.
Inserire in condizione sospensiva la presentazione di un documento non producibile è malafede, dolo.

Premetto che io non ho mai usato sospensive, nelle mie proposte.

Ma tu hai sempre lavorato in una nicchia di mercato.

Mah… Se tutto procede con l’ok al mutuo, sono tutti contenti.
In caso contrario, difficile tutelare tutti:

Ed è qui che, secondo me, si vede il valore aggiunto della mediazione.
Quando c'è, naturlich.

 

[specialist]

Eh no, Clint, non mi sta bene.
Se pago un mediatore per vendere, che mi tenga lontano i binari morti.
Inserire in condizione sospensiva la presentazione di un documento non producibile è malafede, dolo.

Dolo è eccessivo. Non ho detto che è corretto, ma se non fosse per questo denoterebbe comunque ignoranza e non andrebbe bene lo stesso. Sarebbe comunque più onesto tenere alla larga da operazioni improbabili i disperati, anche per non far perdere tempo ai venditori.

 

[Utente Cancellato 81703]

Il diniego non è necessario, data la condizione sospensiva presente, come riportata.
Non si tratta di “cauzione” , ma di assegno in deposito infruttifero, destinato ad essere consegnato al venditore all’eventuale avveramento della sospensiva, diventando così caparra.

Concordo.

Be' l'assegno a deposito infruttifero come lo definisce lei altro non è che una cauzione in caso di inadempimento che poi diventerà caparra confirmatoria, certo.