Acquisto prima casa e poi frazionamento

[Abakab]

Se porti subito la residenza non avrai problema di plusvalenza al momento della rivendita alla tua ragazza, rivendendo, però, prima che siano passati i fatidici 5 anni l'Agenzia delle Entrate potrebbe richiederti quanto ti è stato scontato in sede di agevolazioni prima casa, calcolati di interessi e mora, relativamente alla quota frazionata venduta.
I post sopra spiegano la situazione.

 

[nicolab]

Ma quando dici "potrebbe richiederti" è perchè non è sicuro che questo succeda? Non c'è un modo per saperlo prima? E' un po come giocare al lotto?
(Legge a parte, a me sembra un controsenso che se voglio vendere metà della mia prima casa alla mia convivente o anche moglie mi possano addebitare la differenza delle tasse non pagate più la sanzione, anche perchè io continuerò a viverci in quella casa).
Chiusa comuqnue la parantesi logica, ovviamente bisogna ragionare legalmente

 

[Abakab]

L'accertamento non è automatico.

a me sembra un controsenso che se voglio vendere metà della mia prima casa alla mia convivente o anche moglie mi possano addebitare la differenza delle tasse non pagate più la sanzione, anche perchè io continuerò a viverci in quella

Non è un controsenso, ti sono stata date delle agevolazioni, in sede di acquisto, a determinate condizioni che vengono meno nel caso di una rivendita, anche per quota, nei primi 5 anni.
Questo è quanto dice l'AdE:
Anche la cessione di una sola quota dell'abitazione acquistata fruendo dei benefici prima casa (imposta di registro al 3%, o IVA al 4%, pi imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, pari a 168 euro ciascuna), se effettuata entro i cinque anni successivi all`acquisto, determina la decadenza dalle agevolazioni, seppur limitatamente alla quota-parte dellimmobile venduto.

Il fatto che tu continui a viverci è ininfluente.

 

[nicolab]

Intanto grazie per l'aiuto. Però forse mi è sfuggito qualcosa. Abakab nel 4° post tu dici:

In effetti l'anno scorso mi è capitata una vendita di questo tipo, acquisto prima casa, in seguito frazionamento e vendita di una unità immobiliare frazionata nel quinquennio, il notaio mia ha detto che sino a quando il venditore mantiene la residenza in una delle unità frazionate non ci sono sanzioni relative alla perdita delle agevolazioni.

Quindi non capisco, sembrerebbe il mio stesso caso:
1- Acquisto prima casa
2- Fraziono
3- Sposto la residenza in uno degli immobili
4- Vendo (o dono) parte di uno degli immobili (oppure vendo tutto un'immobile)
Dov'è che sbaglio?

 

[Abakab]

Era inteso come pur rivendendo la o le parti frazionate nel quinquennio, quella che rimaneva di proprietà ( per intero o per quota) manteneva le normali agevolazioni fiscali.

 

[nicolab]

Ho capito.
Invece per quanto riguarda il discorso plusvalenza ho un dubbio. Per spiegarlo faccio due esempi:
1- io acquisto un'immobile come prima casa, sposto la residenza in quell'immobile e ci vivo diciamo per un paio d'anni. Poi decido di frazionarlo in due unità e di metterne in vendita una. So già che mi arriverà da pagare la differenza delle tasse più la sanzione sulla parte che vendo, ma non importa. In questo caso non c'è plusvalenza perchè per i due anni precedenti io ho adibito tutto l'immobile come mia abitazione principale.
2- (che è quello che vorrei fare): io acquisto un immobile come prima casa, subito dopo il rogito lo fraziono in due unità e sposto la residenza in uno dei due che sarà quello che vorrò tenere come abitazione principale. Successivamente venderò l'altro.
Domanda: In questo caso posso incorrere nella plusvalenza dato che l'immobile che vendo non è praticamente mai stato utilizzato come mia abitazione principale?

 

[brina82]

Buongiorno e scusate la domanda sciocca. In caso di plusvalenza immobiliare si paga una certa tassazione (20%), e in caso di minusvalenza (rivendita entro i 5 anni ad un prezzo inferiore, parliamo di seconda casa)? Non torna in tasca nulla in termini anche di eventuali tasse dovute per successivi nuovi acquisti?

 

[Umberto Granducato]

Non torna in tasca nulla in termini anche di eventuali tasse dovute per successivi nuovi acquisti?

no niente

 

[maksimon]

Salve a tutti. Io ho una domanda un po' diversa. Io e mia madre vorremmo comprare un cascinale con un'unità abitativa finita più un'altra unità al grezzo, ma accatastata come F3 e quindi come pertinenza dell'abitazione finita. L'idea è quella di comprare l'immobile insieme, finire il secondo immobile, partizionare e intestarsi ognuno un'unità. In questo caso, non essendoci realmente una vendita, mantengo a pieno diritto l'agevolazione prima casa su entrambe le unità?

 

[brina82]

Salve a tutti. Io ho una domanda un po' diversa. Io e mia madre vorremmo comprare un cascinale con un'unità abitativa finita più un'altra unità al grezzo, ma accatastata come F3 e quindi come pertinenza dell'abitazione finita. L'idea è quella di comprare l'immobile insieme, finire il secondo immobile, partizionare e intestarsi ognuno un'unità. In questo caso, non essendoci realmente una vendita, mantengo a pieno diritto l'agevolazione prima casa su entrambe le unità?

Finisci il secondo immobile a che titolo? Unendolo al primo? Se sì, rimane tutto tuo, altrimenti sarebbe comunque una seconda casa...