Acquisto prima casa: molti dubbi

[nv17]

No , è la legge che lo prevede.
La provvigione è dovuta solo a seguito di contratto efficace , cioè in grado di produrre obbligazioni reciproche ; e un contratto sospeso non è ancora efficace ( e non lo diventa se la condizione non si avvera).

Perfetto, grazie!

Fai solo attenzione a una cosa: la clausola sospensiva ti tutela molto ma ovviamente non è vista di buon occhio dai venditori, come spiegato in altre discussioni da Francesca (che sicuramente saprà correggermi se dico sciocchezze). Noi l'avevamo inserita con loro grande disappunto, perché effettivamente avrebbero dovuto a loro volta acquistare una casa senza l'effettiva certezza di aver venuto.
Alla fine abbiamo dovuto svincolarla anche perché avevamo tempi piuttosto lunghi tra proposta e rogito (anche qui dipende molto dal venditore, se ci abita ancora dentro magari ha bisogno di più tempo, ma noi abbiamo preferito dar loro più agio e farci venire incontro sul prezzo). Di conseguenza non aveva senso iniziare la pratica in banca in quel momento perché poi i 6 mesi di validità della banca sarebbero comunque scaduti prima del rogito, quindi non sarebbe stata una vera tutela. Però avevamo già fatto mutuo in tasca e quindi ci siamo fidati della precedente valutazione della banca, sperando che ora non ci siano sorprese con la pratica vera.
Non voglio scoraggiarti, anzi come ti hanno detto gli altri se riesci a inserirla sarebbe ottimo e ti farebbe stare più tranquillo di sicuro, però tieni conto che è uno degli elementi che può fare la differenza tra chiudere o non chiudere l'affare.

Eh lo so sto leggendo diverse discussioni in proposito, ma per noi è un punto non negoziabile: non potremmo mai e poi mai onorare il contratto senza il mutuo. Quindi dovrà per forza "cedere" il venditore se vorrà chiudere la trattativa. D'altronde, come dicevo poco sopra, sono una persona seria: ho acquistato di tutto online e di persona, e non sono mai venuto meno alla parola data. E' più forte di me, eh eh! Quindi se decideremo per un appartamento sarà quello. Il venditore può stare tranquillo!

 

[plutarco]

Perfetto, grazie!



Eh lo so sto leggendo diverse discussioni in proposito, ma per noi è un punto non negoziabile: non potremmo mai e poi mai onorare il contratto senza il mutuo. Quindi dovrà per forza "cedere" il venditore se vorrà chiudere la trattativa. D'altronde, come dicevo poco sopra, sono una persona seria: ho acquistato di tutto online e di persona, e non sono mai venuto meno alla parola data. E' più forte di me, eh eh! Quindi se decideremo per un appartamento sarà quello. Il venditore può stare tranquillo!

Ti consiglio, in fase di controlli, di prestare attenzione alla provenienza degli immobili e allo stato urbanistico e catastale.

 

[nv17]

Ti consiglio, in fase di controlli, di prestare attenzione alla provenienza degli immobili e allo stato urbanistico e catastale.

Come fare però una verifica accurata se non dovessero fornirmi una copia dei documenti?

 

[plutarco]

Come fare però una verifica accurata se non dovessero fornirmi una copia dei documenti?

L'atto di provenienza dovrebbe essere depositato in agenzia. Per il comune è possibile fare un accesso agli atti. Ad ogni modo è possibile inserire una condizione sospensiva che ti consenta di avere un termine in cui tramite ampia delega e disponibilità del venditore, controllare se tutti i documenti siano in regola. In caso negativo, allo scadere del tempo, il contratto sarà nullo. Fai però attenzione con le clausole sospensive poiché il venditore, in caso di molte e stringenti condizioni sospensive, potrebbe non accettare la proposta.

 

[francesca63]

Hai ragione @titti_roma , la condizione sospensiva non è vista di buon occhio dai venditori, per ovvi motivi di incertezza.
Ma se non se ne può fare a meno, sarà il venditore a decidere se accettare la proposta condizionata, o aspettare altro acquirente.
E’ ovvio che in una grande città, per immobili di un certo pregio, sia più facile trovare chi acquista senza mutuo e senza condizione: in altri contesti, immagino che, se si vuole vendere, si debba andare incontro agli acquirenti.

Come fare però una verifica accurata se non dovessero fornirmi una copia dei documenti?

L’atto di provenienza lo devono avere: la regolarità urbanistica la puoi verificare anche dopo che avranno accettato la proposta.

 

[titti_roma]

Ciao Francesca63, grazie mille per l'aiuto. Posso chiederti in che zona /città risiedi o lavori? Se fossi su Roma, sarebbe molto bello poter scambiare qualche riflessione!

 

[nv17]

L'atto di provenienza dovrebbe essere depositato in agenzia. Per il comune è possibile fare un accesso agli atti. Ad ogni modo è possibile inserire una condizione sospensiva che ti consenta di avere un termine in cui tramite ampia delega e disponibilità del venditore, controllare se tutti i documenti siano in regola. In caso negativo, allo scadere del tempo, il contratto sarà nullo. Fai però attenzione con le clausole sospensive poiché il venditore, in caso di molte e stringenti condizioni sospensive, potrebbe non accettare la proposta.

Quindi per la regolarità catastale e urbanistica si può fare richiesta di acceso agli atti in comune? E quali dati sono richiesti per poter procedere? E, soprattutto, quali sono i tempi e i costi?

Hai ragione @titti_roma , la condizione sospensiva non è vista di buon occhio dai venditori, per ovvi motivi di incertezza.
Ma se non se ne può fare a meno, sarà il venditore a decidere se accettare la proposta condizionata, o aspettare altro acquirente.
E’ ovvio che in una grande città, per immobili di un certo pregio, sia più facile trovare chi acquista senza mutuo e senza condizione: in altri contesti, immagino che, se si vuole vendere, si debba andare incontro agli acquirenti.

L’atto di provenienza lo devono avere: la regolarità urbanistica la puoi verificare anche dopo che avranno accettato la proposta.

C'è un passaggio che mi è poco chiaro (sto infatti continuando a leggere discussioni sul forum che mi stanno fornendo nuovi elementi di conoscenza): se nella proposta d'acquisto è riportato che il venditore garantisce la regolarità urbanistica e catastale dell'immobile, è necessario fare tutti questi controlli prima che la proposta venga accettata? Se qualche difformità saltasse fuori dopo, in fase di perizia della banca o perché, entrato finalmente in possesso di tutti i documenti dovessi accorgermene personalmente, la proposta d'acquisto non perderebbe efficacia?

 

[francesca63]

se nella proposta d'acquisto è riportato che il venditore garantisce la regolarità urbanistica e catastale dell'immobile, è necessario fare tutti questi controlli prima che la proposta venga accettata?

E’ responsabilità del venditore arrivare al rogito con la casa in regola: se accetta la proposta, e non ottempera, sarà inadempiente.
Quindi i controlli si possono fare a proposta accettata.

Se qualche difformità saltasse fuori dopo, in fase di perizia della banca o perché, entrato finalmente in possesso di tutti i documenti dovessi accorgermene personalmente, la proposta d'acquisto non perderebbe efficacia?

Dipende.
Se c’è una difformità grave il mutuo non passa: con la condizione sospensiva, il contratto resta inefficace, non si compra e non si perdono soldi.
Senza condizione, la caparra dovrebbe essere stata versata; se l’abuso impedisce l’acquisto, il venditore dovrebbe rendere il doppio
.

 

[nv17]

Grazie mille Francesca63. Ancora una veloce questione che vi sottopongo lo stesso anche se probabilmente sarà estremamente banale: per iniziare le pratiche del mutuo (quindi non un semplice "preventivo") dovrò andare in banca con la proposta d'acquisto firmata, giusto? A quel punto avrò versato come caparra un certo importo, mettiamo 3mila euro a fronte di un prezzo di vendita di 120mila euro. Quindi alla banca dovrò chiedere un mutuo del 95% dei 120mila euro iniziali euro o di 117mila (cifra mancante)? E, in questo senso, nella clausola sospensiva legata al mutuo che cifra di perizia estimativa minima dovrò inserire? 120mila o 117mila?

 

[titti_roma]

Buongiorno Se vai a fare mutuo in tasca (senza casa diciamo) devi consegnare solo i vostri documenti reddituali. Se vai già con la proposta accettata, tu comunque chiedi il credito in base al prezzo di acquisto (120 k€); a me hanno chiesto fotocopia dell'assegno versato come caparra, forse per tener conto del fatto che se non trovano quella liquidità sul conto è dovuto a questa operazione. L'aspettativa sulla perizia tienila allineata al valore di acquisto (nel caso di esempio, 120).