Acquisto prima casa senza certificato di agibilità

[nesh2305]

Ciao
sto per acquistare la mia prima casa ma come da oggetto ho richiesto l'agibilità ma il proprietario non ha questo documento.
mi chiedo il motivo per cui la casa, avente 12 anni ed è stata abitata in passato da 3 proprietari, non ha questa documentazione che a quanto ho sentito dire è buona norma che sia presente.
il venditore mi ha promesso che a breve il comune rilascerà la certifica anche se io non sono convinto visto che la casa non è una nuova costruzione.
conviene procedere con una caparra per fermarla e aspettare, con una documentazione scritta controfirmata da entrambe le parti, il rilascio da parte del comune di tale conformità a data da definirsi e nel caso non ci fosse la restituzione della caparra.
mi chiedo se conviene intrapendere questa strada oppure muoversi con un immobile diverso. o addirittura, prima di dare tale caparra, far intervenire il notaio prima dei vari atti per il controllo catastale e della documentazione necessaria.
vi ringrazio anticipatamente.
ciao

 

[camomillamr]

Ciao...ho anche io un problema analogo. Tramite agenzia immobiliare ho fatto una proposta per un appartamento (proposta accettata!), ma la casa che ha 8 aa è al momento priva del certificato di agibilità...mi è stato detto dall'agente che il proprietario in concerto con il resto del condominio hanno effettuato tutti i lavori in più necessari per tale certificazione, ma al momento sembra che manchi la risposta dei vigili del fuoco per poter inviare il tutto al comune! Sulla proposta è stato scritto che la parte aquirente è a conoscenza della mancanza del certificato di agibilità..ora sono in attesa di parere per il mutuo..vorrei sapere quanti e quali problemi potrei avere senza questo certificato...e se questo possa essere un presupposto per non andare al compromesso senza che mi vengano anche chiesti i danni...sinceramente non mi sento molto tutelata dall'agenzia!

 

[Travis]

Stessa problematica per me, compromesso firmato (a differenza tua non vi è traccia della clausola dove dichiaro di essere consapevole della mancanza del certificato di agibilità), caparra versata, mutuo richiesto in sede di perizia il perito della banca chiede se l'immobile è provvisto di certificazione ed essendone sprovvisto verifica se l'immobile ha apparentemente tutte le caratteristice per poterla avere, prima cosa che fa è misurare l'altezza pavimento solaio......2,62. cm......(per legge deve essere almeno 2,70) perizia negativa mutuo non concesso.........diatribe legali.......stress....discussioni.......dopo mesi rimozione di qualche piastrella risultato: quota non recuperabile!!!!..... restituzione della caparra richiesta ma non restituita......agenzia già pagata.......viaggi presso l'ufficio urbanistica del comune, un geometra da me incaricato scopre che mancano anche delle certificazioni riguardanti la fine dei lavori del costruttore, calcoli del cemento.......in conclusione voglio consigliarti di incaricare immediatamente un geometra o altro tecnico per capire perchè l'immobile è sprovvisto di certificato di agibilità prima di fare ogni cosa soprattutto prima di richiedere il mutuo, alla fine dopo oltre un anno ho risolto ma sappi che identificato un'altro immobile si è presentata la stessa scena in sede di perizia, perito e banca diverse dalla prima, ma stavolta è stata presentata richiesta perchè tutte le "carte" erano apposto.....non dimenticherò mai le parole del direttore di banca:" la casa la può pure comprare, se ha dei contanti, ma con i soldi della banca non è possibile farlo"

 

[nesh2305]

infatti io sto cercando il piu possibile di mettere nella proposta di acquisto piu clausole possibile in modo che al momento del compromesso posso avere la verifica di piu documenti e certificazioni possibile.
senza di queste non faccio niente.
poi sicuramente qualcosa mi dimentico di chiedere non essendo del mestiere, ma cerco in tutti i modi di avere le cosidette "carte in regola"

 

[Travis]

una dritta........(anche io sono un profano ma sai l'esperienza quando la fai ti porta ad informarti)....vai al Comune a cui appartiene l'immobile e chiedi un modulo di richiesta certificato di agibilità......vi troverai elencate tutte le certificazioni da presentare per richiedere tale certificato, e se vuoi andare proprio al sicuro incarica un geometra (credo ti costi tra le 150/250 euro) e fai controllare lo "stato di fatto" della casa e la "conformità urbanistica".....in bocca al lupo!!!!

 

[nesh2305]

cos'è lo stato di fatto?

 

[Travis]

Potresti avere davanti le planimetrie catastali dell'immobile con relative misure ma queste nella "realtà" potrebbero non corrispondere, come ad esempio l'altezza del solaio, o la disposizione interna delle pareti, o la presenza di un balcone, o di una veranda etc etc.

 

[Maurizio Zucchetti]

Concordo assolutamente con il consiglio di farti assistere da un tecnico che possa verificare la situazione!

mi chiedo il motivo per cui la casa, avente 12 anni ed è stata abitata in passato da 3 proprietari, non ha questa documentazione che a quanto ho sentito dire è buona norma che sia presente.

Posso rispondere per quanto riguarda Roma, ma ritengo che la situazione sia più o meno la stessa su tutto il territorio nazionale: fino a qualche anno fa i notai il certificato di abitabilità/agibilità non lo chiedevano proprio, poi il loro interesse ha cominciato a focalizzarsi su questo documento finchè, a partire dal 1 luglio u.s. ,tutti vogliono sapere "cosa succede per l'abitabilità"! Il fatto è che stiamo vivendo un periodo di transizione: per le nuove costruzioni è obbligatorio tutto (conformità impianti, certificazione energetica, agibilità) ma per i vecchi (che a Roma sono la stragrande maggioranza), si trova veramente di tutto!
Consiglierei a nesh e camomilla di inserire l'obbligo di richiedere il certificato già nella proposta d'acquisto, vincolando la validità della stessa all'assolvimento della condizione: bisogna infatti ricordare che il certificato di agibilità NON è essenziale per la compravendita e quindi, se non diversamente specificato, il venditore può non presentarlo e pretendere che il preliminare (o il rogito) venga stipulato lo stesso!
Entrando nello specifico:
- il certificato va rilasciato sulla base di un titolo (licenza di costruzione o concessione in sanatoria)
- a Roma non viene rilasciato in meno di un paio d'anni, quindi bisogna accontentarsi della richiesta presentata in Comune e protocollata, anche se c'è una sentenza della Cassazione che dice che se non c'è non si può rogitare!
- potreste incontrare un caso limite come il mio (ho il rogito martedì) dove il certificato non c'è, ed il venditore non lo può neanche richiedere perchè dovrebbe farlo tutto il condominio insieme, ed ovviamente gli altri condomini non ne vogliono sapere!
Ne sono uscito accordando le parti su quanto segue:
- un geometra ha fatto una relazione giurata dove asserisce che dal punto di vista tecnico "nulla osta" alla concessione del certificato quando sarà richiesto
- lo stesso geometra ha poi fatto un preventivo del costo di richiesta del certificato
- la relativa cifra verrà defalcata dalla somma che l'acquirente pagherà per l'acquisto!
... sono comunque convinto che in qualche mese si troverà un escamotage per superare questa "incongruenza legale", così come si fece a suo tempo per la certificazione degli impianti energetici....!

 

[camomillamr]

Concordo assolutamente con il consiglio di farti assistere da un tecnico che possa verificare la situazione!



Posso rispondere per quanto riguarda Roma, ma ritengo che la situazione sia più o meno la stessa su tutto il territorio nazionale: fino a qualche anno fa i notai il certificato di abitabilità/agibilità non lo chiedevano proprio, poi il loro interesse ha cominciato a focalizzarsi su questo documento finchè, a partire dal 1 luglio u.s. ,tutti vogliono sapere "cosa succede per l'abitabilità"! Il fatto è che stiamo vivendo un periodo di transizione: per le nuove costruzioni è obbligatorio tutto (conformità impianti, certificazione energetica, agibilità) ma per i vecchi (che a Roma sono la stragrande maggioranza), si trova veramente di tutto!
Consiglierei a nesh e camomilla di inserire l'obbligo di richiedere il certificato già nella proposta d'acquisto, vincolando la validità della stessa all'assolvimento della condizione: bisogna infatti ricordare che il certificato di agibilità NON è essenziale per la compravendita e quindi, se non diversamente specificato, il venditore può non presentarlo e pretendere che il preliminare (o il rogito) venga stipulato lo stesso!
Entrando nello specifico:
- il certificato va rilasciato sulla base di un titolo (licenza di costruzione o concessione in sanatoria)
- a Roma non viene rilasciato in meno di un paio d'anni, quindi bisogna accontentarsi della richiesta presentata in Comune e protocollata, anche se c'è una sentenza della Cassazione che dice che se non c'è non si può rogitare!
- potreste incontrare un caso limite come il mio (ho il rogito martedì) dove il certificato non c'è, ed il venditore non lo può neanche richiedere perchè dovrebbe farlo tutto il condominio insieme, ed ovviamente gli altri condomini non ne vogliono sapere!
Ne sono uscito accordando le parti su quanto segue:
- un geometra ha fatto una relazione giurata dove asserisce che dal punto di vista tecnico "nulla osta" alla concessione del certificato quando sarà richiesto
- lo stesso geometra ha poi fatto un preventivo del costo di richiesta del certificato
- la relativa cifra verrà defalcata dalla somma che l'acquirente pagherà per l'acquisto!
... sono comunque convinto che in qualche mese si troverà un escamotage per superare questa "incongruenza legale", così come si fece a suo tempo per la certificazione degli impianti energetici....!

Non sai quanto mi piace questa soluzione che hai trovato. Io la proposta l'ho già fatta..e nella proposta (accettata) c'è scritto che io sono al corrente che tale certificato non c'è. Ho il compromesso tra 2 setiimane, e spero di riuscire in questa settimana a parlare anche con un notaio. Sto aspettando la perizia della banca che dovrebbe cadere prima del compromesso. Il proprietario ha chiamato un suo perito per rifare la piantina catastale dell'immobile che è già stata aggiornata all'agenzia del territorio. Vorrei cercare di agganciare l'amministratore per capire a che punto è questa benedetta agibilità, visto che sembra che i lavori sono stati tutti fatti...ma credo di avere diritto di visionare il cartaceo di questi lavori o delle assemblee condominiali che hanno deliberato...e che cavolo! Ma secondo voi posso andare al comune ad informarmi, a chi devo chiedere? e mi daranno le informazioni o devo chiedere qualche autorizzazione?
Siete fantastici!

 

[Maurizio Zucchetti]

Puoi provare a telefonare allo 060606 per avere informazioni su dove andare a chiedere, anche se credo che sia la XII ripartizione (o XIII ? Comunque è quella che si trova all'Eur vicino alla scuola L. Alberti). Visto che lì è un specie di girone dantesco, e nessuno ti dirà nulla, ti consiglio comunque di parlare con l'amministratore e chiedergli il numero del tecnico incaricato per sapere a che punto sono.
Il punto è che tu hai dichiarato di essere a conoscenza della mancanza del certificato .... senti il notaio che ne pensa ...