Acquisto, unione e variazione catastale

[Gianlucargs]

Buongiorno a tutti e complimenti per il forum ricco di discussioni e consigli.
Volevo sottoporvi una questione per capire se quello che avevamo in mente fosse possibile e tecnicamente praticabile.
Tre anni fa abbiamo acquistato un appartamento al primo piano di una palazzina composta da tre unità immobiliari, una per piano. L'appartamento al piano terra, leggermente più piccolo del nostro, è sempre stato disabilitato anche perchè necessiterebbe di importanti lavori di ristrutturazione per essere abitato.
Adesso il proprietario sta cercando di venderlo, e vorremmo fare una proposta al venditore. La nostra idea sarebbe quella di acquistare l'appartamento ed utilizzarlo come cantina/ripostiglio, quindi a pertinenza dell'appartamento posto al primo piano nel quale abitiamo. Entrambi gli appartamenti sono accatastati A4.
Secondo la vostra opinione/esperienza, è una strada percorribile o rischiamo di trovarci in una situazione complicata?
Grazie a tutti

 

[francesca63]

La nostra idea sarebbe quella di acquistare l'appartamento ed utilizzarlo come cantina/ripostiglio, quindi a pertinenza dell'appartamento posto al primo piano nel quale abitiamo. Entrambi gli appartamenti sono accatastati A4.

Puoi comprarlo, puoi utilizzarlo come enorme ripostiglio, ma non credo proprio sarebbe possibile fare una variazione per farlo diventare ufficialmente diverso da quello che è , cioè un appartamento.
Ovvero, se lo compri ci dovrai pagare le imposte come seconda casa, e poi l’IMU, a meno che tu intenda fonderlo al tuo appartamento attuale (sia urbanisticamente, che nella realtà) , ricavando un unico immobile abitativo: cosa decisamente costosa, perché devi pensare anche ad una scala interna, e a fare tutti gli interventi edilizi necessari, oltre alle relative pratiche in Comune e Catasto.

Secondo la vostra opinione/esperienza, è una strada percorribile o rischiamo di trovarci in una situazione complicata?

Più che complicata: la tua idea secondo me non sta in piedi.
Non puoi rendere il secondo appartamento pertinenza del primo.

 

[Gianlucargs]

Grazie per la risposta.
L'ipotesi di renderlo pertinenza dell'appartamento non sarebbe praticabile neanche effettuando una variazione al catasto da A4 a C2? Qualsiasi visita all'immobile può dimostrare che non è abitabile alle condizioni attuali. C'è un bagno malconcio e una cucina inutilizzabile, entrambi volendo possono essere demolite/smontate in brevissimo tempo.
Capisco la perplessità nell'avere una enorme cantina, ma essendo al piano terra si presta proprio a questa funzione con anche la possibilità di funzionare come garage per piccoli mezzi/attrezzi.

 

[francesca63]

L'ipotesi di renderlo pertinenza dell'appartamento non sarebbe praticabile neanche effettuando una variazione al catasto da A4 a C2?

Mi pare inverosimile che venga accettata una variazione del genere, che porterebbe meno entrate per il Comune, come tasse; il fatto che sia in pessime condizioni non credo sia sufficiente, e comunque prima della variazione in Catasto servirebbe una pratica edilizia in Comune.
Però potete consultare un tecnico del posto , per verificare la fattibilità.

 

[Gianlucargs]

Grazie infinte per il tempo che ci ha dedicato e per le informazioni che ci ha dato.
Sentiremo sicuramente un tecnico di zona per capire se e come procedere.

 

[brina82]

Grazie infinte per il tempo che ci ha dedicato e per le informazioni che ci ha dato.
Sentiremo sicuramente un tecnico di zona per capire se e come procedere.

Ma scusa è economicamente conveniente acquistare un'abitazione e trasformarla in cantina, secondo te?

Di solito, se ci si riesce, conviene fare il contrario...

Comunque, nulla vieta di acquistare un'abitazione ed utilizzarla come cantina, ma dovrai pagarci le tasse relative ad una seconda abitazione.

Con le utenze staccate si può provare a non pagare l'immondizia (chiedere al Comune).

 

[Gianlucargs]

Capisco perfettamente la vostra perplessità.
Cercherò di spiegare il ragionamento che c'è dietro.
L'appartamento, al piano terra, è anni luce distante da una qualsiasi condizione minima di vivibilità.
Sono 4 vani in 80mq, con soltanto due finestre (al momento ve ne sono tre ma una andrà murata perchè abusiva).
Manca impianto di riscaldamento ed allaccio alla rete del gas (nemmeno predisposizione).
Per tutta la situazione di cui sopra, il prezzo è economicamente molto vantaggioso rispetto alla sua superficie.
Noi abbiamo acquistato l'appartamento sopra di esso, al primo piano e ristrutturato di recente, appena tre anni fa con l'accensione di un mutuo trentennale, quindi appena avviato.
Con un colloquio preventivo con la banca abbiamo capito che ci sarebbe, seppur con enorme sforzo, di aprire un altro mutuo per prendere questo immobile, ma la cosa che ci frena di più è il fatto di avere un immobile di questo tipo che risulti come seconda casa, con tutti gli oneri annessi e connessi a livello di tassazione e patrimonio ISEE.
L'idea era quindi, con il consulto di un tecnico, cambiarne la destinazione d'uso a cantina (C2) e renderlo di pertinenza dell'appartamento sopra di esso, ed utilizzarla come tale almeno fino a quando, tra molti anni, i nostri figli non avranno la possibilità di effettuare una ristrutturazione massiccia e ricambiarne la destinazione d'uso.
Purtroppo non sono del mestiere, e non conosco per nulla la questione. Ho chiesto qui a voi semplicemente per evitare di presentarmi direttamente da un tecnico che mi rida in faccia

 

[Perizio]

Ok ma la sostanza non cambia.
Potrebbr fonderlo col suo appartamento tramite scala interna. Se manca il riscaldamento non vedo il problema,anzi.Si può fare direttamente un impianto a pavimento

 

[francesca63]

Sono 4 vani in 80mq, con soltanto due finestre (al momento ve ne sono tre ma una andrà murata perchè abusiva).

Probabilmente, da come lo descrivi, l’immobile è pieno di altri abusi; quindi , prima di fare ogni considerazione in merito all’acquisto dovrai necessariamente consultare un tecnico.

 

[Gianlucargs]

Ok ma la sostanza non cambia.
Potrebbr fonderlo col suo appartamento tramite scala interna. Se manca il riscaldamento non vedo il problema,anzi.Si può fare direttamente un impianto a pavimento

Purtroppo non è un intervento che possiamo affrontare nell'immediato. Sicuramente verrà preso in considerazione per una eventuale ristrutturazione futura.

Probabilmente, da come lo descrivi, l’immobile è pieno di altri abusi; quindi , prima di fare ogni considerazione in merito all’acquisto dovrai necessariamente consultare un tecnico.

Spero di no, almeno da quello che ho potuto vedere io dalle planimetrie, a parte l'abuso di una finestra non sembrerebbe esserci altro.Questa mattina ho sentito un geometra che lavora in zona. Mi ha detto che il passaggio da A4 a C2 non sarebbe un problema, ma deve accertarsi che il piano regolatore del comune, nella via dove presente l'immobile, preveda in futuro la possibilità di ristrutturare e riportarlo in A4. In caso contrario, il passaggio è permanente