Affare: Appartamento acquistato prima di andare all'asta

[brina82]

Salve. Un conoscente (molto addentrato negli ambienti di banche e notai) mi ha detto di aver acquistato un appartamente a prezzo veramente basso... In altre parole mi ha detto che ha potuto fare questo affare tramite la banca, ovvero prima che l'immobile in questione andasse in asta... Non ho abbastanza confidenza da potergli chiedere i dettagli di questa cosa, ma mi domando: una cosa del genere è fattibile? Di cosa di parla? Come funziona la cosa? E' tutto legale? Grazie.

 

[Umberto Granducato]

E' fattibile, è un accordo preso col proprietario ovviamente col benestare del giudice seguendo tutti gli iter previsti, ma soprattutto l offerta deve soddisfare tutti i creditori che si sono inseriti nella procedura.

 

[eldic]

se la banca è l'unico creditore ha fatto l'affare.
tuttavia qualora dovessero esserci altri creditori (anche a prescindere dal finanziamento per l'acquisto della stessa) ci sono i presupposti per una revocatoria fallimentare, credo.

 

[Alessandro Lodi]

Si può fare. E' un'operazione che si fa con la banca e viene chiamata saldo e stralcio. Se la banca è l'unico creditore e se il debito residuo è elevato (se stipulato negli anni del boom dei prezzi a volte può essere superiore al valore reale dell'immobile), si può andare a trattare direttamente con l'istituto di credito sul prezzo e quasi sempre si riescono a spuntare cifre veramente interessanti (anche 20/30% in meno del reale valore).
Chiaramente ci deve essere anche il consenso del proprietario, perchè il giorno del rogito dovrà firmare l'atto notarile di vendita del bene.

 

[DIEGO BIR]

Esattamente come scritto da Alessandro, attenzione a verificare che la banca sia l'unico creditore...

 

[brina82]

Grazie mille! Ma a me proprietario per quale motivo potrebbe convenire accettare? Perchè tanto sono consapevole del fatto che andando in asta tra spese CTU, giudiziali ecc. non potrò spuntare, comunque, più di quella cifra? Grazie.

 

[Alessandro Lodi]

A te proprietario conviene perchè con il saldo e stralcio la banca accetta di chiudere la tua posizione con i soldi che prende dalla vendita, mentre con l'asta, qualora non fosse soddisfatta della cifra presa, potrebbe continuare a rivalersi su di te fino alla soddisfazione del suo credito.

 

[brina82]

Ok. Ma poniamo che il mio appartamento l'abbia pagato 200mila 5 anni fa ed ora come ora i pezzi simili sono in vendita a 170mila; ma che si vende a 130mila... Se va in asta a 200mila scenderà fino a quando l'asta poniamo si chiuda a 130mila... L'offerta del compratore perchè mai dovrebbe esser superiore a 130mila (presumo che se si occupa di questi tipi di affari sia anche un esperto di aste...)...

Viceversa, se questo presunto "affarista" la prende a 100mila in accordo con banca e debitore, perchè costui dovrebbe accettare? Grazie e scusate per l'esempio articolato, è solo per capire

 

[Alessandro Lodi]

L'esempio è chiaro. Tenga però presente che le basi d'asta sono solitamente molto basse e fin che la banca non avvia la procedura per l'asta, non si può sapere quale sarà il suo prezzo di partenza. Le banche sanno che se un immobile va all'asta, ci smenano un sacco di soldi e quindi solitamente accettano di chiudere la faccenda prima, anche a cifre notevolmente più basse rispetto al loro credito. Ci tengo a precisare che non tutti gli istituti però accettano questo tipo di transazione. Alcune hanno una policy aziendale che non prevede saldi e stralci, ma solo aste.

 

[brina82]

Un'ultima cosa: una volta fatta la perizia, e portata all'asta dall'autorità giudiziaria, non è più possibile potere effettuare tale procedura giusto? Anche qualora andasse per molte volte "deserta" l'unico modo di vendere è comunque all'asta, giusto?