Affittare immobile senza agibilità

[Andrea U.]

Buon giorno a tutti! Scrivo per sapere se è possibile locare un'abitazione in appartamento che non abbia i requisiti per legge. Conosco a grandi linee i requistiti obbligatori per le abitazioni: Dichiarazioni di conformità degli impianti costruiti a norma di legge, accatastamento e quant'altro. Grazie a tutti.

 

[SGTorino]

Secondo me bisogna distinguere tra i vari requisiti. L'agibilità (la vecchia abitabilità) attiene alla funzione primaria di un'abitazione. Mancando questa autorizzazione l'immobile non può essere utilizzato come abitabile. Conosciamo poi le realtà urbanistiche dei nostri Comuni ma i notai ne chiedono doverosamente conto prima di rogitare. Lo stesso secondo me vale nel caso di un immobile che non sia conforme alla licenza/concessione edilizia (e forse la mancanza dell'agibilità può dipendere da questo motivo) e alla planimetria catastale. Viceversa, altre irregolarità più lievi possono, a mio avviso, rientrare nell'ottica di una trattativa privata, purchè siano tutte portate a conoscenza dell'inquilino. Faccio un esempio: impianto elettrico vetusto, privo di dichiarazione di conformità o di dichiarazione di rispondenza; il proprietario lo comunica all'inquilino il quale, trattando sull'importo del canone di locazione, si fa carico dei lavori, autorizzato dal proprietario nel contratto o comunque espressamente in forma scritta (in caso contrario, il proprietario è tenuto a dichiarare la conformità degli impianti).

 

[Pennylove]

In tema di locazione di un bene immobile destinato ad uso abitativo, secondo l’interpretazione giurisprudenziale più diffusa, il contratto di locazione è valido anche se è privo del certificato di abitabilità e anche se l’unità abitativa è stata costruita abusivamente: ciò che conta è che il locatore sia in grado di consegnare il bene al conduttore affinché questi - come si legge in genere in tutti i tipi di contratto - possa poi disporne per servirsene per l’uso convenuto.

Ciò non significa, però, che l’immobile inabitabile o abusivo, resti privo di conseguenze. Ferme infatti le responsabilità del proprietario sotto il profilo amministrativo e penale, è evidente che in caso di definitivo diniego del rilascio delle suddette certificazioni, il rapporto di locazione abitativa viene travolto, il conduttore perde la disponibilità del bene locato e il locatore è esposto all’azione di risoluzione del contratto da parte del conduttore oltre al risarcimento del danno conseguente a tale situazione.

Neppure la mancanza di certificazione di abitabilità determina la nullità del contratto di locazione, perché tale vizio non rende comunque l’oggetto del contratto illecito, poiché l’oggetto della locazione non è il bene in sé stesso, ma la prestazione, ossia la possibilità di godere del bene. Di conseguenza il conduttore resta obbligato – sotto il profilo giuridico – a pagare il canone anche nel caso di immobili abusivi o privi di licenza di abitabilità.

Diverso invece è il caso in cui gli interventi siano imposti dalla legge, come ad esempio le opere per l’adeguamento degli impianti alle normative vigenti, da effettuarsi a cura e spese del proprietario-locatore (che - dopo l’abrogazione dell’art. 13 del DM n°37/2008 - resta comunque esonerato formalmente dall’obbligo di consegnare al conduttore o di allegare al contratto la dichiarazione di conformità dei medesimi), salvo che il conduttore non intenda farsene carico, con conseguente diritto per quest’ultimo di ottenere un indennizzo a fine rapporto e magari – come ha precisato SGTorino - in cambio di una riduzione del canone. In sostanza, le parti possono liberamente convenire che i necessari oneri di adeguamento siano a carico del locatore o del conduttore o in parti uguali.

E’ poi da osservare che in caso di mancato adeguamento alle norme degli impianti, restano comunque valide le garanzie del codice civile. In primo luogo l’art. 1375 che recita: “Il contratto deve essere eseguito secondo buona fede”. In secondo luogo le tre primarie obbligazioni dell’art. 1575: consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato da servire all’uso convenuto, e garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Ora, poiché c’è il serio rischio che, in caso di contenzioso, venga ritenuto vizio occulto (cioè non facilmente conoscibile) un impianto non a norma, l’unica seria garanzia per il locatore è quella di riconoscere espressamente in contratto che uno o più impianti sono funzionanti, ma non adeguati alle norme di sicurezza, che il conduttore ne è cosciente ed accettante (l’art. 1579 sanziona con la nullità la clausola con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi dell’immobile locato nel caso in cui, in mala fede, siano stati taciuti al conduttore). E’ evidente che in tal caso non si è in presenza di una esclusione di responsabilità per presunte prestazioni dell’immobile, ma di prestazioni che in contratto vengono espressamente escluse dalle parti.

Riguardo infine l’attestato di certificazione energetica (ACE), resta l’obbligo di redigere e di metterlo a disposizione del conduttore per il trasferimento di quegli immobili per i quali la legge non ne prevede espressa esclusione (art. 3, D.Lgs. 192/2005). Salvo che diversamente sia previsto da leggi regionali, tale obbligo può essere adempiuto anche mediante un procedimento di autocertificazione nell’ipotesi in cui l’immobile presenti una scadente qualità energetica: in questo caso, il proprietario può dichiarare che l’immobile appartiene alla classe energetica G e che, quindi, i costi per la gestione energetica sono molto alti.