Affittare le singole stanze di un appartamento a studenti con contratti singoli

[NonnoMau]

Buon giorno, sono nuovissimo del forum e quindi scusate se commetto errori.
Vorrei affittare un appartamento a studenti o lavoratori precari con contratto transitorio facendo tanti singoli contratti quanti sono le persone, Anche in considerazione che non tutti avranno la stessa data d'accesso o di rilascio.
Come debbo fare? Il comune e' Roma. Debbo usare il canone concordato? Come calcolarlo visto che c'e la stanza + le parti comuni? La certificazione energetica e' necessaria? Posso usare la cedolare secca?
Grazie

 

[Pennylove]

Con modalità regolare non puoi locare “a posto letto”, in quanto l’accordo territoriale del Comune di Roma non fa alcun riferimento alla locazione di posti letto, modalità tipica della forma para-alberghiera. Puoi, invece, locare “a camere” o porzione del tuo appartamento (in genere l’uso esclusivo di una stanza e la condivisione degli spazi comuni), per un tempo limitato, scegliendo, se vi sono le condizioni previste dall’accordo territoriale del Comune di Roma, un contratto transitorio ordinario (in tal caso occorre esplicitare e documentare a contratto, allegando documentazione come prova, un’esigenza temporanea, a data prefissata, in capo al conduttore che ne giustifichi la brevità: ad es. trasferimento di lavoro, cure ospedaliere ecc.) che, a differenza delle altre tipologie contrattuali, non è soggetto ad obblighi di rinnovo automatico, oppure, con le medesime premesse, un contratto per studenti universitari fuori sede. In entrambi i casi, il canone non è libero, ma deve essere calcolato secondo gli accordi locali.

Pertanto, puoi stipulare più contratti concordati (transitori o per studenti), con canoni differenti, a condizione che:

a) individui specificatamente a contratto quale parte dell’immobile concedi in affitto esclusivo (si consiglia di allegare al contratto una planimetria dell’immobile evidenziando la stanza oggetto di locazione) e quale parte dell’immobile concedi in uso condiviso (se l’immobile ha due bagni, potresti anche locare anche una stanza + un bagno ad un conduttore ed una stanza + un altro bagno ad un altro conduttore , ma suppongo che la cucina sia una sola, e lo stesso dicasi per il soggiorno, salvo che tu non voglia locare il soggiorno come stanza);

b) indichi gli arredi presenti nella stanza (se arredata) concessa in locazione;

c) nel calcolo del canone, secondo i parametri contenuti nell’accordo locale di Roma, tu tenga conto unicamente dell’effettiva superficie della stanza o porzione d’alloggio oggetto della locazione: non puoi conteggiare cucina, soggiorno, bagno ecc. concessi in uso condiviso;

Ogni conduttore avrà, in questo modo, il suo contratto individuale che soddisferà esigenze, tempi e scadenza propri di ciascuno. Inoltre si suggerisce di indicare a contratto il criterio guida per ripartire le utenze e le spese indivisibili (acqua, gas, energia elettrica, Tari, Tasi, spese condominiali ecc.).

E’ evidente che il proprietario ha l’innegabile vantaggio di poter gestire direttamente i contratti parziali (non si tratta di contratti in solido che coinvolgono gli altri co-conduttori), se non fosse che locare singole stanze in luogo dell’intera unità immobiliare, in genere, non è vantaggioso, in quanto, la somma dei canoni richiedibili per parti d’alloggio, con contratti parziali plurimi, è decisamente minore del canone massimo applicabile all’intera superficie dell’alloggio con un contratto unico.

 

[Pennylove]

Scusa, NonnoMau, ma iersera andavo di fretta sicché mi sono scordata di rispondere agli ultimi due quesiti.

Riguardo al primo, l’adempimento è obbligatorio, pena una serie di sanzioni, ma soprattutto la nullità del contratto. L’obbligo di allegazione è stato recentemente introdotto, pena la nullità assoluta dell’atto stesso. Il contratto di locazione privo dell’attestato è nullo, cioè privo di effetti.

Quanto alla cedolare secca, con la circolare n°26/E/2011 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’aliquota del 19% (ora 15%) si applica anche ai contratti – di cui all’art. 5, comma 2 della legge n°431/1998 - destinati a soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari e - in forza del richiamo che il comma 3 dell’art. 2, stessa legge opera nei riguardi dell’art. 5 - l’aliquota del 15% trova applicazione anche per i contratti transitori ordinari.

Attenzione, però: la circolare in questione ha anche precisato (vedi esempio n°1 a pag. 8) che il criterio guida cui riferirsi è la priorità temporale di sottoscrizione, vale a dire “che il reddito ritraibile dalla contemporanea locazione di porzioni di un’unità abitativa, cui è attribuita un’unica rendita catastale, deve essere assoggettato allo stesso regime impositivo”. Cosa significa ciò? Significa che se parti diverse dello stesso alloggio vengono locate contemporaneamente a conduttori diversi, non possono esserci tassazioni differenti (ad es. una stanza in cedolare ed un’altra in regime ordinario IRPEF). Spetta a te la decisione: o scegli la tassazione IRPEF per tutte e stanze locate nello stesso periodo, oppure opti per la cedolare.

Un contratto di locazione per studenti universitari relativo alla stanza A (ad es. 1° ottobre 2013 – 30 settembre 2014) vincola all’esercizio dell’opzione per il medesimo regime (cedolare secca) anche il reddito derivante dalla contemporanea locazione della stanza B (ad es. 1° novembre 2013 – 31 ottobre 2014). Solo in sede di registrazione di un nuovo contratto relativo alla stanza A, a condizione, però, che la stanza B non risulti affittata (perciò dopo il 31 ottobre 2014: ad es. contratto stanza A 1° dicembre 2014 – 30 novembre 2015), sei libero di scegliere se esercitare o meno l’opzione, in ragione del fatto che la stanza B è sfitta. Se scegli di applicare la cedolare, l’eventuale stipula di un successivo contratto per la stanza B, nel periodo 1° dicembre 2014 – 30 novembre 2015, ti obbliga a scegliere la cedolare anche per la stanza B.

Della serie: come una norma, nata con l’obiettivo di arrecare una enorme semplificazione degli obblighi fiscali e di riequilibrare il rapporto tra contribuente e Pubblica amministrazione, finisca per comportare effetti distorsivi e inutili complicazioni nelle modalità di gestione delle varie fattispecie al contribuente stesso.

 

[topcasa]

Scusa, NonnoMau, ma iersera andavo di fretta sicché mi sono scordata di rispondere agli ultimi due quesiti.

Riguardo al primo, l’adempimento è obbligatorio, pena una serie di sanzioni, ma soprattutto la nullità del contratto. L’obbligo di allegazione è stato recentemente introdotto, pena la nullità assoluta dell’atto stesso. Il contratto di locazione privo dell’attestato è nullo, cioè privo di effetti.

Quanto alla cedolare secca, con la circolare n°26/E/2011 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’aliquota del 19% (ora 15%) si applica anche ai contratti – di cui all’art. 5, comma 2 della legge n°431/1998 - destinati a soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari e - in forza del richiamo che il comma 3 dell’art. 2, stessa legge opera nei riguardi dell’art. 5 - l’aliquota del 15% trova applicazione anche per i contratti transitori ordinari.

Attenzione, però: la circolare in questione ha anche precisato (vedi esempio n°1 a pag. 8) che il criterio guida cui riferirsi è la priorità temporale di sottoscrizione, vale a dire “che il reddito ritraibile dalla contemporanea locazione di porzioni di un’unità abitativa, cui è attribuita un’unica rendita catastale, deve essere assoggettato allo stesso regime impositivo”. Cosa significa ciò? Significa che se parti diverse dello stesso alloggio vengono locate contemporaneamente a conduttori diversi, non possono esserci tassazioni differenti (ad es. una stanza in cedolare ed un’altra in regime ordinario IRPEF). Spetta a te la decisione: o scegli la tassazione IRPEF per tutte e stanze locate nello stesso periodo, oppure opti per la cedolare.

Un contratto di locazione per studenti universitari relativo alla stanza A (ad es. 1° ottobre 2013 – 30 settembre 2014) vincola all’esercizio dell’opzione per il medesimo regime (cedolare secca) anche il reddito derivante dalla contemporanea locazione della stanza B (ad es. 1° novembre 2013 – 31 ottobre 2014). Solo in sede di registrazione di un nuovo contratto relativo alla stanza A, a condizione, però, che la stanza B non risulti affittata (perciò dopo il 31 ottobre 2014: ad es. contratto stanza A 1° dicembre 2014 – 30 novembre 2015), sei libero di scegliere se esercitare o meno l’opzione, in ragione del fatto che la stanza B è sfitta. Se scegli di applicare la cedolare, l’eventuale stipula di un successivo contratto per la stanza B, nel periodo 1° dicembre 2014 – 30 novembre 2015, ti obbliga a scegliere la cedolare anche per la stanza B.

Della serie: come una norma, nata con l’obiettivo di arrecare una enorme semplificazione degli obblighi fiscali e di riequilibrare il rapporto tra contribuente e Pubblica amministrazione, finisca per comportare effetti distorsivi e inutili complicazioni nelle modalità di gestione delle varie fattispecie al contribuente stesso.

Da tanti anni si parla di snellire il nostro sitema legislativo. Ma a quanto pare c'è la mettono tutta per andare contro corrente con il risultato che tu hai indicato cara Pennylove

 

[NonnoMau]

Grazie Mille Pennylove, sei stata completamente esaustiva.

 

[dormiente]

Affittare stanze non è una porzione di immobile, la porzione di immobile deve avere una sua autonomia, cosa che una stanza non ha. Meglio definirla attività di affittacamere.

 

[Pennylove]

Affittare stanze non è una porzione di immobile, la porzione di immobile deve avere una sua autonomia, cosa che una stanza non ha. Meglio definirla attività di affittacamere.

Il contratto di locazione può riguardare l’intera unità immobiliare o solo una parte di essa. Non mi è del tutto chiaro cosa intendi per porzione di immobile autonoma, comunque, va detto che la locazione parziale di un immobile, o più comunemente l’affitto di una stanza, è sempre ammessa, nulla rilevando che la porzione d’alloggio abbia o meno una propria autonomia o determinate caratteristiche.

Né la legge n°431/1998 nè il decreto ministeriale 30 dicembre 2002 fanno riferimento all’autonomia della porzione d’alloggio determinata, ad esempio (se questa è la caratteristica a cui ti riferisci), dall’uso esclusivo di cucina e servizi. I contratti allegati al decreto suddetto non fanno alcun riferimento ad un’ipotesi di locazione con obbligatorietà di cucina e servizi in uso esclusivo, ma si limitano semplicemente a identificare un’unità immobiliare “posta in ……… via ……………….. n° ….. piano ……. scala …….. int. ….. composta di n° …… vani, oltre cucina e servizi e dotata dei seguenti elementi accessori: ……………….. non ammobiliata/ammobiliata […]”. Con riguardo a quest’ultimo aspetto, non è certo l’uso condiviso di tali locali che può determinare l’illegittimità di un contratto di locazione parziale di un immobile ad uso abitativo: la giurisprudenza di merito non ha mai sancito l’incongruità di tale pattuizione, né mi risulta esistano pronunce giurisprudenziali che vietino la locazione di sole stanze.

La normativa sulla porzione d’immobile (stanza o parte dell’alloggio) è la stessa che si utilizza per la locazione di unità immobiliari intere, pertanto, la disciplina speciale dettata dalla legge n°431/1998 può certamente applicarsi anche alle locazioni relative a “a camere” o “porzioni di immobile”, per le quali è indiscussa la destinazione abitativa.

Il solo fatto di locare una stanza ammobiliata di un appartamento non significa poi che il proprietario della stessa sia effettivamente un affittacamere: di fatto l’unica conseguenza di locare una stanza rispetto all’intero immobile per il locatore consiste in una differente modalità di calcolo per l’individuazione dell’ammontare del canone (effettiva superficie della stanza locata in uso esclusivo), e la presenza dell’arredo nella stanza locata consente al locatore di chiedere, in genere, un aumento del canone base secondo i criteri definiti a livello locale dagli accordi depositati presso i Comuni.

Inoltre il locatore, a differenza dell’affittacamere:

a) non fornisce alcuna contestuale prestazione di servizi domestici o para-alberghieri (cambio biancheria da letto e da bagno, riassetto della stanza, ecc.), risultando assolutamente estraneo alla vita del conduttore;

b) stipula un contratto scritto e registrato con un conduttore: l’affittacamere non stipula un contratto di locazione, essendo semplicemente richiesta la registrazione del cliente ai fini dei controlli da parte dell’autorità pubblica e la comunicazione delle generalità delle persone alloggiate in via telematica o attraverso consegna di apposita scheda alle autorità di P.S.

 

[dormiente]

Il contratto di locazione può riguardare l’intera unità immobiliare o solo una parte di essa.

- La legge 431/98 non afferma che la locazione di immobile abitativo può riguarda anche solo una parte di esso, si riferisce a posti letto o camere esclusivamente di Enti e cooperative e non di privati
E' l'agenzia delle entrate che parla di porzioni di immobili perché esiste questa realtà dal punto di vista catastale e si sa che per l'Agenzia delle Entrate va bene tutto pur di fare cassa.

Non mi è del tutto chiaro cosa intendi per porzione di immobile autonoma, comunque, va detto che la locazione parziale di un immobile, o più comunemente l’affitto di una stanza, è sempre ammessa, nulla rilevando che la porzione d’alloggio abbia o meno una propria autonomia o determinate caratteristiche.

- Non ho detto che l'affitto di una stanza non è ammessa, ma secondo il mio parere non può essere confusa con l'immobile abitativo preso in considerazione dalla legge 431/98.
La stanza di un immobile è un immobile?


La normativa sulla porzione d’immobile (stanza o parte dell’alloggio) è la stessa che si utilizza per la locazione di unità immobiliari intere,

Qualé la normativa della porzione di immobile?
La legge 431/98 non ne parla.


Il solo fatto di locare una stanza ammobiliata di un appartamento non significa poi che il proprietario della stessa sia effettivamente un affittacamere.

- Non si sta parlando di una camera ma di tre camere che compongono quell'immobile e finché si affittano tutte le camere di un immobile separatamente si elude la legge 431/98, perché altrimenti non si capisce per quale motivo un proprietario di immobile dovrebbe affittare le stanze quando si complica la vita? Te lo dico io il perché, affittare solo le stanze rende, più dell'affitto di un intero immobile, poi da quello che leggo ammetti anche un canone concordato di stanze....... ma scusa, prova a calcolare le stanze a canone concordato e vedi che ti viene fuori una cifra ridicola, chi affitta stanze è perché vuole ricavare di più,

Inoltre il locatore, a differenza dell’affittacamere:
a) non fornisce alcuna contestuale prestazione di servizi domestici o para-alberghieri (cambio biancheria da letto e da bagno, riassetto della stanza, ecc.), risultando assolutamente estraneo alla vita del conduttore;

- Anche affittare appartamenti para- alberghieri non richiede necessariamente la fornitura di servizi

b) stipula un contratto scritto e registrato con un conduttore: l’affittacamere non stipula un contratto di locazione, essendo semplicemente richiesta la registrazione del cliente ai fini dei controlli da parte dell’autorità pubblica e la comunicazione delle generalità delle persone alloggiate in via telematica o attraverso consegna di apposita scheda alle autorità di P.S.

- Alla b) parli dell' affittacamere in regola, io ne descrivo uno non in regola, ossia chi affitta camere di un immobile, eludendo la 431/98, bada bene, non dico nemmeno che mi tengo una camera di quell'immobile e ti lascio il resto a disposizione ( che avrebbe già un senso ), ma affitto le camere, a prezzi che non hanno niente a che vedere con un prezzo da canone concordato e da canone di mercato, come ho già spiegato sopra.

 

[Pennylove]

La legge di riforma n°431/1998 (nata con l’intento di recuperare più spazi all’autonomia privata) – che regola tutt’ora i rapporti di locazione di immobili ad uso abitativo - non fa alcun riferimento all’obbligatorietà della locazione dell’intero immobile, né è ravvisabile un vincolo di tale natura nel decreto ministeriale 30 dicembre 2002 che aggiorna i criteri per la realizzazione degli accordi locali: la possibilità di locare stanze (che costituiscono porzioni di un immobile) non è negata né dalla legge di riforma né dal decreto ministeriale menzionato. La possibilità di locare parti di un alloggio trova ulteriore conferma nella legge finanziaria 2005 che, al comma 346 dell’articolo 1, dispone che “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

Salvo che l’accordo territoriale espressamente lo vieti (vedi ad esempio l’accordo del Comune di Pisa che proibisce “qualsiasi forma di locazione parziale e/o posto letto”: siffatto divieto riguarda, però, solo i contratti per studenti universitari, non interferendo con altri tipi negoziali previsti dall’accordo), il locatore può utilizzare i contratti 4+4 a canone libero che offrono innegabili vantaggi: al locatore quello di poter gestire con maggiore flessibilità più contratti parziali, oltre alla possibilità di richiedere, in genere, un canone superiore a quello richiedibile se affittasse a canone concordato, e al conduttore quello del recesso singolo, oltre la possibilità di poter ospitare amici o parenti nella stanza, di cui gode l’uso esclusivo.

In alternativa il locatore può scegliere i contratti convenzionati (3+2, transitori, per studenti universitari), avendo cura di specificare e disciplinare separatamente le porzioni locate in via esclusiva e quelle utilizzate in uso condiviso, con le modalità di calcolo illustrate al # 2 (il canone è rapportato alla superficie effettiva della sola stanza o porzione di immobile concessa in uso esclusivo, altrimenti si avrebbero porzioni di appartamento più grandi dell’appartamento stesso), ma ciò comporta – come osservato – che la somma dei canoni dei contratti parziali sia decisamente minore di quello richiedibile con un unico contratto: affittare le stanze a canone concordato rende, infatti, meno dell’affitto dell’intero immobile.

Ebbene, tu affermi che la locazione di porzioni di immobile sarebbe tollerata solo dall’Agenzia delle Entrate (per la verità, la fattispecie, nelle sue concrete applicazioni, è prevista non solo in sede di registrazione (modello 69 – Quadro D - casella I/P (Immobile intero/Porzione di immobile), ma anche in sede di compilazione dei redditi (modello Unico – Quadro RB - rigo RB1 ovvero RB21) e che affittare tutte le stanze di un immobile separatamente sarebbe potenzialmente pregiudizievole e determinerebbe una condotta elusiva della normativa speciale delle locazioni.

Preso atto di ciò, domando:

a) Quale dettato normativo espressamente vieta di locare singoli locali di un immobile e impone che tutti i tipi e sottotipi contrattuali siano applicabili solo ed esclusivamente a contratti aventi ad oggetto l’intero immobile? La legge n°431/1998? Il decreto ministeriale 30 dicembre 2002?

b) Locare parti di un immobile rientra tra le pattuizioni nulle di cui all’art. 13 della legge n°431/1998?

c) Esiste un articolo del codice civile che escluda la validità o comunque neghi la legittimità della locazione (e della sublocazione) parziale di immobili urbani?

Se riesci a fornire riferimenti dottrinali sull'illegittimità della locazione di porzioni di immobili ovvero sentenze di merito che abbiano annullato contratti di locazione parziale (4+4, 3+2, transitori ecc.) sarebbe utile e interessante analizzarli, in mancanza si tratta – come tu stesso hai precisato - di una tua personale opinione, che comprendo e rispetto, ma – che difettando di fondamento giuridico – mi spiace, al momento, non essere in grado di condividere.

Penny

 

[dormiente]

Risponderti è difficile perché tu parli come un avvocato ma le tue tesi non mi hanno ancora convinto.
Credo che alla base ci sia un diverso significato che diamo alla parola immobile con una sua rendita catastale. Tu parli di stanze come se fossero immobili a sé.
La 431/98 parla di immobile non di vani di immobile.
Cosa vuoi dire che siccome la legge 431/98 non parla di vani o di stanze sia lecito affittare stanze come fossero un immobile?
L'Agenzia delle entrate considera la porzione di immobile perché in effetti esiste una tipologia di immobile che catastalmente è unita ma di fatto può essere separata, situazioni da sanare, se si riesce, o no.
L'immobile affittato parzialmente a mio parere non significa affittare la porzione di immobile, a meno che, all'interno dello stesso, non ci siano dei vani con una loro autonomia abitativa, cosa che non avviene affittando le camere con un bagno e una cucina in comune.
Chiedi ai Comuni e senti cosa ne pensano.
Naturalmente se non ci sono contestazioni da ambo le parti tutto é possibile, ma non mi sentirei mai di proporre o stilare dei contratti di locazione per delle stanze citando la legge 431/98 o peggio ancora inventarmi un canone concordato per delle stanze, prendendo come metratura la singola stanza, un sistema fantasioso che oltre a non avere alcun vantaggio monetario per il locatore, lo espone a contestazioni future. Avrebbe un senso, seguendo lo scopo della legge 431/98, se si calcolasse il canone concordato sull'intero immobile e l'importo si dividesse per il numero degli occupanti, e prima o poi anche questo sistema verrà regolarizzato dagli accordi locali, ma questo metodo sarà destinato a fallire, perché poco remunerativo oltre che di difficile gestione, che nessun locatore attuerebbe.