Affittare le singole stanze di un appartamento a studenti con contratti singoli

[topcasa]

Sono d'avcordo con dormiente

 

[Utente Cancellato 50408]

Io, umilmente, no[DOUBLEPOST=1383509214,1383508974][/DOUBLEPOST]Per quanto ne sappia io, mi sento di condividere con quanto asserito da @Pennylove .
L'affitto di una stanza abitabile è sempre consentito. E la normativa di riferimento è la stessa che regola la locazione di unità immobiliari intere, quindi la legge 431/98. In generale, non è prevista una via contrattuale predefinita, dipende dalle esigenze di proprietario e inquilino. L'alternativa è tra contratto libero, a canone concordato, oppure transitorio che è il più utilizzato per la locazione parziale,meno impegnativo ma va ben motivato.
Trattasi di sostituire alla dicitura “locazione intero immobile” che il contratto è “per porzione d'immobile” l. 431/98 con relativo calcolo del canone concordato sui mq concessi in uso esclusivo più percentuali dei servizi in comune.
Per il resto è stato ampiamente e chiaramente illustrato da @Pennylove

 

[lug]

Buongiorno a tutti, quantunque veda che le date dei post sono un poco vecchie, vorrei chiedere dove posso trovare l'accordo del Comune di Roma per gli studenti fuori sede. Ho cercato un poco ovunque ma non ci sono riuscito e mi viene il sospetto che a Roma le parti non si siano accordate. Grazie

 

[Pennylove]

È possibile stipulare contratti per studenti universitari fuorisede anche nel comune di Roma. Tali contratti di locazione hanno durata da sei mesi a tre anni e possono essere sottoscritti dal singolo o da gruppi di studenti o dalle Aziende o Associazioni per il diritto allo studio. E’ previsto lo stesso criterio di calcolo dei 3+2. I contratti devono comprendere le dichiarazioni attestanti l'iscrizione e la frequenza ai corsi universitari e/o equiparati. E’ previsto il subentro di altro studente che deve accettare integralmente le condizioni della locazione.

Info: http://www.unioneinquilini.it/public/doc/Roma.pdf

 

[lug]

Grazie Pennylove.
La ricerca é per mio figlio che deve andare all'estero per 2 anni e dato che gli universitari conosciuti si sono diretti altrove penso che utilizzerà un contratto transitorio ordinario per 18 mesi da stipulare però con un lavoratore. Andando però ad analizzare il canone di locazione da calcolare sulla base delle tabelle allegate all'accordo, viene il sospetto che non ci sia molta corrispondenza con la realtà. Nel caso di mio figlio dovrebbe applicare un canone di 3,75-7,20 euro al mq al mese ( incrementabili a 4,31-8,28) e dato che al massimo si tratta di 40 mq ( una ampia stanza, bagno e grande cucina abitabile) si otterrebbe un canone di 172-331 euro al mese.Quindi tra 2000 e 4000 euro all'anno lordi, su cui, dato che va all'estero occorre pagare circa 450 euro di IMU (perché sarà residente all'estero e l'immobile verrà considerato seconda casa), parte del condominio e 400-800 euro di cedolare.Rimarrebbe quindi un utile di 1.200-2.800 euro netti, che, quantunque sia meglio di nulla, mi sembra che non incoraggino proprio la legalità, sentendo in giro a quanto ammontino gli affitti di mercato. Ma a parte ciò, che ovviamente é un fatto puramente dialettico, mi resta da capire se l'incremento del 15% é dovuto al mobilio e se non é così, visto che l'arredo non viene citato da nessuna parte, come si considera?

 

[Pennylove]

[...] mi resta da capire se l'incremento del 15% é dovuto al mobilio e se non é così, visto che l'arredo non viene citato da nessuna parte, come si considera?

La variazione riguarda gli immobili di cui all’art. 1, comma 2, lett.a) della legge n°431/1998, vale a dire gli immobili storico-artistici vincolati o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9: il canone può essere oggetto di un ulteriore aumento del 15% nei valori minimi e massimi

In presenza di arredamento completo (i locali sono tutti dotati di arredo), decoroso e funzionale (attrezzature ed eletttrodomestici in grado di funzionare), i valori delle subfasce possono aumentare fino ad un massimo del 20% per l’intera durata contrattuale.

Per un riscontro più puntuale si consiglia di rivolgersi presso una associazione di categoria.

 

[dormiente]

Però i transitori ordinari hanno un aumento del canone del 20% rispetto ai concordati.http://www.google.it/url?sa=t&rct=j...WSQVKs0jn89WBHtv9w1JMKQ&bvm=bv.62577051,d.Yms

 

[Pennylove]

Però i transitori ordinari hanno un aumento del canone del 20% rispetto ai concordati.

Dipende dagli accordi di recepimento a livello locale. La convenzione locale di Modena, ad esempio, non prevede alcun aumento per i transitori ordinari. L’accordo di Roma prevede, invece, un aumento del 15% per i transitori ordinari e un incremento fino al 20%, se l’immobile è arredato, per i contratti di locazione per studenti universitari.

 

[modalgvr]

Ciao Pennylove,

potresti, cortesemente riassumere le differenze, ed eventualmente i benefici (fiscali), eventuali limitazioni ed applicazioni, dell'affitto parziale rispetto all'affitto dell'intero immobile?

Vale tutto anche per chi non è obbligato ad avere, per motivi di lavoro, la residenza nella prima casa (p.es. militari e forze di polizia)?

 

[Pennylove]

La locazione di porzioni di alloggio o di camere (purchè abitabili/agibili e relativa ampiezza minima dei singoli locali che, in rapporto al numero dei conduttori – in caso di locazione parziale di appartamento - alcune convenzioni locali disciplinano in modo assai rigoroso) di una singola unità immobiliare ad una pluralità di conduttori con canoni differenziati, applicabile (salvo limitazioni previste dagli accordi locali) a qualsiasi tipologia abitativa, è vantaggiosa per il locatore perchè può gestire i diversi contratti in maniera diretta, senza l’obbligo di registrare continue cessioni e per il conduttore perchè quest'ulltimo risponde solo della sua quota d’affitto e del deposito cauzionale (le partite economiche relative a questi due aspetti sono individuali) e perché il recesso non è in solido (il conduttore non deve sottostare al consenso degli altri co-conduttori per uscire dal contratto).

Il contro, in caso di sottoscrizione di più contratti separati a canone concordato, è che locando una porzione dell’alloggio, in luogo dell’intero, nel calcolo del canone di locazione occorre tenere conto, secondo le metodologie di calcolo previste dall’accordo locale, della sola superficie della porzione dell’immobile locata e non dei vani condivisi (cucina, disimpegno, sala ecc.), salvo espresso metodo di calcolo previsto dall’accordo stesso (alcune convenzioni locali, in caso di locazione parziale transitoria, considerano al 100% i metri quadrati di utilizzo esclusivo e al 50% quelli condivisi, escludendo ogni maggiorazione per i metri quadrati relativi all’arredamento), di fatto riducendo cospicuamente il canone che si potrebbe ricavare locando l’intero immobile (la somma dei canoni dei singoli contratti, in genere, è minore del canone applicabile all’intera superficie dell’alloggio).

Riguardo la residenza, il fatto che chi utilizza un appartamento non abbia la residenza all’interno dei locali a lui locati, non esclude che possa essere legittimamente intestatario di un contratto di locazione: la legge di riforma n°431/1998 non impone l’obbligo di residenza per il conduttore. Il tema della residenza del conduttore è legato alla possibilità o meno che il locatore ha di usufruire dei bonus fiscali eventualmente stabiliti dai vari Comuni per i contratti 3+2 (IMU) oppure per i lavoratori dipendenti fuori sede di usufruire di particolari detrazioni legate alla locazione (art. 16, co. 1-bis del TUIR).