Affitti brevi e dipendenti pubblici

[Tonituffah]

Buongiorno mi trovo incastrato in queste due norme:
1) chi fa affitti brevi su più di tre unità immobiliari DEVE avere partita IVA nella mia regione
2) i dipendenti pubblici (io insegnante) NON può aprire partita IVA
Potete consigliarmi su come fare per essere in regola? Ho pensato a contratto di comodato d'uso gratuito con facoltà di locazione a mio famigliare di fiducia, che aprirebbe lui partita IVA: sarebbe regolare? Potrei dichiarare io i redditi da affitti brevi o dovrebbe farlo lui? Qualche amico mi dice che dovrei aprire una società a cui affidare in locazione gli immobili. Quando ho acquistato gli immobili per farne affitti brevi stagionali questa norma non c'era e ora mi trovo bloccato.
Vi ringrazio per l'aiuto.
Antonio

 

[ingelman]

Ho pensato a contratto di comodato d'uso gratuito con facoltà di locazione a mio famigliare di fiducia, che aprirebbe lui partita IVA: sarebbe regolare? Potrei dichiarare io i redditi da affitti brevi o dovrebbe farlo lui?

Scusa ma credo che le risposte almeno al quesito che ho citato puoi benissimo trovarle da solo rileggendo ciò che hai scritto.

Se tu dai l'immobile in comodato d'uso gratuito, come pensi che sia legittimo dichiarare i redditi derivanti dalla locazione breve o lunga che sia? Ovvio che l'immobile viene destinato per un'attività imprenditoriale gestita dal comodatario, quindi i ricavi li deve dichiarare lui.

Però se fossi io L'Agenzia delle Entrate, oltre a cancellare tutti i miei debiti .... parlo di me cosa che farei immediatamente, vedrei sicuramente con sospetto la cessione in comodato d'uso gratuito che permette la sub-locazione e di utilizzare il bene gratuitamente dato nella disponibilità sempre del Comodatario (tuo famigliare) per ricavarci un profitto.

Del resto le tasse vanno pagate (ma tu non hai detto di non volerlo fare) fossi in te lascerei perdere il Comodato e ragionerei su altre strade, anche una locazione che preveda la possibilità del conduttore di utilizzare l'immobile anche per affitti brevi (ovviamente non potrai usufruire della Cedolare secca" e il tuo reddito riferito al canone che concorderai farà cumulo ai fini IRPEF ... ma almeno non ti esponi a rischi inutili.

Poi sicuramente ci saranno altri escamotage ..... magari conferire i propri beni in un Trust di famiglia ..... ???? l'ho buttata li, sicuramente la soluzione esiste, di certo eviterei il comodato, soprattutto come l'hai descritto tu

 

[francesca63]

Locazione di Immobile in comodato: chi dichiara il reddito?

Reddito da locazione di immobile in comodato dichiarato dal comodante. Il comodatario può dichiarare in caso di locazione turistica.

fiscomania.com

 

[cristian casabella]

Buongiorno mi trovo incastrato in queste due norme:
1) chi fa affitti brevi su più di tre unità immobiliari DEVE avere partita IVA nella mia regione
2) i dipendenti pubblici (io insegnante) NON può aprire partita IVA
Potete consigliarmi su come fare per essere in regola? Ho pensato a contratto di comodato d'uso gratuito con facoltà di locazione a mio famigliare di fiducia, che aprirebbe lui partita IVA: sarebbe regolare? Potrei dichiarare io i redditi da affitti brevi o dovrebbe farlo lui? Qualche amico mi dice che dovrei aprire una società a cui affidare in locazione gli immobili. Quando ho acquistato gli immobili per farne affitti brevi stagionali questa norma non c'era e ora mi trovo bloccato.
Vi ringrazio per l'aiuto.
Antonio

Immagino quindi che hai già 2 unità regolarmente aperte e funzionanti che stai gestendo in proprio

Sei sicuro che ti convenga avere una terza da gestire direttamente? Potresti anche trovare un'agenzia che lo fa a livello professionale, affittare per 12 mesi a loro con accordi particolari sulla quota di introiti da locazione della stessa Società.

Alcune fanno tutto loro e quindi ti girano X% sulle entrate, altre ti fanno "lavorare" anche a te per
check in/check out, pulizie, e altro girando X+Y%
altre ancora ti pagano un canone fisso e fanno tutto loro senza dover quindi fare contratti 4 + 4

 

[davideboschi]

Potresti fare un 4+4 e contestualmente, lo stesso giorno e nello stesso momento:
- farti dare disdetta a decorrere dalla data in cui intendete cessare la locazione
- dare accettazione della disdetta rinunciando al preavviso.

Non so come, ma mi pare un po' piratesco...

 

[ingelman]

Noooo quale piratesco, secondo me è del tutto legittimo
Anche L'ADE ti mette subito il timbro "registrato con il numero di serie .... "

 

[davideboschi]

@ingelman non capisco se stai scherzando o meno.

Quanto a legittimità, mi pare del tutto legittimo che uno stipuli un 4+4 e poi in corso di contratto ne comunichi la disdetta, fosse anche un mese dopo.

Altrettanto legittimo mi pare l'uso di questo escamotage per eludere l'extra cedolare secca sulla seconda casa data in affitto breve.

Cosa poi potrebbe eccepire l'AdE se un soggetto presentasse, per lo stesso immobile e nello stesso anno fiscale, una sfilza di 4+4 interrotti dopo poche settimane, non saprei dire. Nemmeno so quali mezzi abbia l'AdE per accorgersi della cosa e subodorare un elusione.

Ma l'elusione fiscale, mi risulta, non è un reato.

 

[francesca63]

Quanto a legittimità, mi pare del tutto legittimo che uno stipuli un 4+4 e poi in corso di contratto ne comunichi la disdetta, fosse anche un mese dopo.

Ok, ma sarebbe l’elusione più impegnativa della storia (in proporzione ai ricavi) : pensa che sbattimento per affitti di un week end o poco più, ogni volta ‘sta manfrina …
Per non parlare che un contratto 4+4 va registrato (con relative spese).

 

[davideboschi]

pensa che sbattimento per affitti di un week end o poco più,

Beh, io pensavo ad affitti per vacanze, almeno 2 settimane.
E con la cedolare non si paga la registrazione.

Era giusto un'idea, messa lì per vedere cosa ne pensava il Forum.

In ogni caso, magari per eludere quel 5% in più di cedolare non conviene.

Ma per @Tonituffah può essere il solo modo per affittare senza fare partita IVA, quindi o lo sbattimento, o non affitta.

 

[cristian casabella]

Forse un'alternativa potrebbe essere che il terzo appartamento lo dedichi ad affitti brevi, ma non di quelli a giorni/settimane, ma di quelli con periodo minimo di 30 giorni e massimo di 18 mesi, perché questa tipologia non ha le stesse normative rispetto agli affitti del primo tipo...almeno in Lombardia mi pare sia così