Affitto con opzione per l'acquisto

[Marco88]

Ho fatto un appuntamento per un immobile che è sia in affitto che in vendita. Ai clienti pare essere piaciuto ma il problema è che loro in pratica lo prenderebbero in affitto per 1 anno(e questo alla proprietaria va bene) però tra un anno vorrebbero acquistarlo quindi mi chiedono se è possibile avere una sorta di opzione per l'acquisto, perchè non vogliono rischiare che magari in questi mesi qualcuna la compri.
Purtroppo non possono fare un mutuo in questo momento, per questo hanno bisogno di un anno di tempo. Io ho pensato di fare una sorta di affitto a riscatto ma sono poco informato sulla materia perchè non mi è mai capitato e non so bene come funziona
Quindi, la domanda è, si può affittarli la casa per un anno concedendogli il diritto di prelazione per l'acquisto una volta trascorsi i 12 mesi?
Ci sono vie alternative?

 

[Marco88]

Aggiornamento:
I clienti hanno deciso di prendere la casa, chiedono di fare un anno di affitto sottoscrivendo l'obbligo di acquistarla tra un anno. Non vogliono fare l'affitto a riscatto perché probabilmente non hanno la possibilità di dare un acconto sostanzioso.
Come si può fare?

 

[Andrea Russo]

Non fare l'affitto con riscatto che penalizza fiscalmente il venditore e non tutela adeguatamente l'acquirente: usa invece il Rent to Buy, perfettamente normato dalla legge.

 

[Marco88]

Ciao Andrea, grazie del consiglio
Ho parlato con la proprietaria che però fa storie, lei vuole che i clienti diano un acconto per essere sicura che poi acquisteranno tra un anno
I clienti invece al momento non possono nessun acconto, vogliono fare una carta scritta dove si impegnano ad acquistare inserendo pure una clausola che prevede il pagamento di una penale nel caso in cui dovessero cambiare idea e non comprare più
Che casino! che penale si può mettere per far sì che il contratto sia valido?

 

[Bagudi]

I clienti invece al momento non possono nessun acconto,

Come non mi piace....

 

[Marco88]

Eh, nemmeno a me piace come situazione, però stanno facendo un investimento abbastanza grosso per la loro attività e quindi non hanno la possibilità di poter dare un acconto del 10% o più(parliamo di un immobile che costa 275.000)
Non so nemmeno io, hanno comunque un buonissimo reddito e insistono nel voler firmare una scrittura privata per impegnarsi ad acquistare con tanto di penale a loro carico nel caso in cui si tirino indietro

 

[Andrea Russo]

La garanzia per il venditore si costruisce sia con la caparra che con il versamento mensile. Io proporrei una caparra contentuta (ma sufficiente a pagare la mediazione all'Agente) ed un versamento mensile consistente. Prova a chiedere agli acquirenti se va bene 10.000 di caparra + le tue commissioni + spese notarili per la registrazione e la trascrizione del preliminare oltre a 2.000 euro mensili. Se a loro va bene, io ho gli accorgimenti tecnici per garantire adeguatamente il venditore.

 

[Marco88]

Purtroppo il problema è che i clienti possono dare i 3 mesi di deposito e la prima mensilità(+ ovviamente la provvigione per l'affitto). Più di quello non possono fare, vogliono la scrittura privata con la penale ma su quest'ultima non saprei a quanto può ammontare

 

[Andrea Russo]

Se vogliono comprare un immobile da 275.000 Euro e non riescono ad offrire nemmeno 10.000 di caparra devono prendere un gratta e vinci evitando di far perdere tempo ai professionisti...

 

[Marco88]

in effetti è una cosa che mi puzza un pò, però loro dicono che stanno facendo un grosso investimento relativo alla loro attività e quindi non possono, per ora, investire anche dando l'acconto per la casa.
Io e la proprietaria pensavamo di mettere, nella scrittura privata, una penale piuttosto elevata(non so magari 10.000€), però non so se sia fattibile o meno