Affitto con riscatto- qualche dubbio

[Caterina88]

Buongiorno,
se qualcuno avesse letto l’altro mio post ho forse trovato un accordo con il costruttore: sarebbe disposto a fare un affitto con riscatto.
Lunedì ho appuntamento con l’agenzia immobiliare per chiarire dei dettagli, intanto però vorrei chiarirmi qualche dubbio:
- l’agenzia mi parlava di un acconto di circa 50.000€ (l’acquisto finale sarebbe di circa 300.000€), pensate sia onesto per tutela del venditore o eccessivo?
- mi proponevano un canone di 1000€ interamente da detrarre alla spesa finale, si può fare o una parte deve essere per forza locazione?
- io possiedo già una prima casa, dovrei venderla durante il periodo di affitto per avere poi la liquidità per saldare... potrò poi far diventare prima casa quella che sto acquistando godendo quindi delle agevolazioni prima casa?
- leggevo che bisogna pagare l’IVA sulle quote di affitto in quanto anticipatorie della somma finale... cosa vuol dire in concreto?
- c’è un modo per concordare già da oggi una proposta di mutuo con la banca? So che fanno proposte bloccate per 6 mesi, non so se ci sia un equivalente per 3 anni...
- c’è qualcosa di specifico che devo far attenzione venga scritto o meno nel contratto?
Scusate le tante domande e grazie a chi avrà la pazienza di rispondere!!
So che un certo Andrea Russo è esperto in merito ma non so come si tagghino le persone qui...

 

[Caterina88]

Ne aggiungo un’altra:
- se dovessi aggiungere un bagno nella sala hobby prima del riscatto potrebbe creare qualche problema con la perizia per il mutuo? C’è un modo per farlo in maniera regolare e non dover incorrere in problemi futuri?

 

[francesca63]

Non mi pare che l'affitto con riscatto corrisponda alle tue esigenze; il tuo problema è vendere la casa che hai in comunione con tua sorella in tempo.
E mi pare anche che quanto proposto dal costruttore sia approssimativo.

P.s. bagni nella sala hobby (che sarà una cantina, presumo) ne puoi mettere solo con regolare procedura edilizia, con accordo del venditore.

ti taggo @Andrea Russo

 

[Caterina88]

In quel caso avrei 3 anni per vendere casa mia, non avrei problemi di “vendere in tempo” e l’anticipo disponibile lo avrei e potrei mantenere senza problemi l’affitto...
Mia sorella nel frattempo potrebbe restare in casa fino a vendita effettuata (e in tre anni conto di vendere)

 

[Caterina88]

Grazie per il tag!

 

[francesca63]

Mia sorella nel frattempo potrebbe restare in casa fino a vendita effettuata (e in tre anni conto di vendere)

Quindi il "problema" resta sempre l'accordo con tua sorella, che , sapendo che avreste tanto tempo, potrebbe sempre tendere a posticipare la vendita, per via di prezzo che non la soddisfa o per restare lì più a lungo.
Se poi considerate un vantaggio la prospettiva che lei stia in casa per tre anni, significa che la sua i intenzione di vendere non è molto concreta; oltre al fatto che, in teoria, se sta in casa vostra da sola dovrebbe lei pagarti un affitto.
Allora sarebbe quasi meglio riconoscerle una parte maggiore del prezzo di vendita in tempi rapidi, piuttosto che prolungare l'incertezza.

Ultima considerazione; se il costruttore è disponibile all'affitto con riscatto, forse l'immobile non è così appetibile.
Ovviamente tutte considerazioni personali, basate sul preferire le cose semplici, piuttosto che ricercare soluzioni troppo articolate, e comunque con margini di incertezza.

 

[Caterina88]

Forse mi sono espressa male io...
Comunque con mia sorella non ci sono problemi e sicuramente nel momento in cui uscirò di casa avrà più fretta di spostarsi anche lei...
Per l’immobile quando ci tornerò verrà anche un tecnico che valuterà la “qualità” così starò più tranquilla, ma da quel che so (col beneficio del dubbio) hanno venduto tutti gli appartamenti e mancandone un paio vorrebbero chiudere per partire col nuovo progetto.

 

[Andrea Russo]

Caterina, per come hai esposto le cifre deduco che non ti stanno proponendo un affitto con riscatto, che è un modello contrattuale preistorico da evitare, bensì un preliminare ad effetti anticipati, che non comporta particolari rischi per l'acquirente se viene trascritto dal notaio e se non contiene clausole vessatorie. Comporta casomai dei rischi per il costruttore, che sicuramente non ne è consapavole. Fatti mettere, per ogni evenienza, il diritto di cedere incondizionatamente la tua posizione contrattuale ed il diritto di nomina in sede di rogito.

 

[Caterina88]

Grazie Andrea.
Per la questione prima casa come funzionerebbe quindi? Va bene se vendo la mia durante questi tre anni e poi viene definito in fase di rogito che quella nuova diventerà prima casa e quindi poter usufruire delle agevolazioni?

 

[Andrea Russo]

Si, ma scrivilo già nel preliminare.