Affitto con vendita posticipata a un anno

[AcquirenteRentTobuy]

Ciao a tutti,

sono nuovo nel forum e son qui per chiedere un opinione o un consiglio su come procedere nella trattativa che sto per descrivere.

Dopo una lunga ricerca di appartamenti in vendita ne ho trovato uno che risponde ai miei requisiti.
Durante il colloquio con l'agente immobiliare, mi è stato detto che però tale appartamento non può passare di proprietà prima di un anno perchè il proprietario perderebbe delle agevolazioni fiscali. Ora, essendo l'appartamento già libero, l'idea (che secondo l'AI, considerando anche le necessità del proprietario, potrebbe andare avanti) sarebbe:
- stipulare un contratto di affitto transitorio (ad esempio 15 mesi);
- fare ora un preliminare di vendita con rogito fissato tra 15 mesi e con prezzo pattuito già ora.

Al momento del preliminare non posso però dare, per motivi di budget, una caparra 'importante' rispetto al prezzo della casa, ma soltanto una caparra per l'affitto (all'incirca tre mesi di affitto).

In giro su Internet ho trovato la classica formula di rent to buy, e anche altre formule. Quello che mi turba un pò di tali formule è soprattutto la non "maturità" di questi contratti, che potrebbero farmi andare incontro a sanzioni oppure non tutelarmi a sufficienza. In generale, le domande che mi son posto son le seguenti:

- un contratto di tipo Rent + Buy potrebbe essere stipulato nel mio caso specifico?
- ci sono altri tipi di contratto che forse farebbero più comodo al mio caso?

Grazie mille, saluti.

 

[CheCasa!]

Ciao,
per come la vedo io i rischi maggiori dell' "affitto con riscatto" sono in capo al venditore che consegna l'immobile prima del rogito (e soprattutto prima del saldo) andando incontro a conseguenze sgradevoli in caso di contenzioso.

Per l'acquirente l'unico problema è quello di assicurarsi il recuperimento della provvista economica necessaria per pagare l'immobile entro la scadenza pattuita per il rogito.

Se tu disponi di un anticipo irrisorio, la formula contrattuale che potrebbe essere più appropriata, per come ragiono io, è l'affitto con opzione d'acquisto.

Si stipula un contratto di locazione ed un contratto di opzione con il quale il propriatario si impegna a venderti l'immobile ad un determinato prezzo entro una determinata scadenza.

Non c'è obbligo di esercitare l'opzione. Se al termine del contratto di locazione, l'inquilino decidesse di non comprare l'immobile sarebbe libero di farlo. Così pure il venditore, scaduto il termine di validità per esercitare l'opzione, potrà considerarsi libero di vendere ad altri.

 

[desmo]

aggiungo solo che l'opzione può essere prevista ad una data qualsiasi stabilita anticipatamente dalle parti, che non sia necessariamente la scadenza del contratto di locazione..

un'altra soluzione ancora, risparmiosa in termini di imposte, e di spese contrattuali, sarebbe un preliminare che preveda il trasferimento dell'immobile a titolo gratuito per 12 mesi, con pagamento di x al mese quale caparra confirmatoria incrementale (che non configurerebbe una pigione di locazione tassata come reddito fondiario) e con clausola risolutiva espressa nel caso in cui una sola delle rate da pagare come caparra venisse a mancare...e quindi con altresi diritto della parte venditrice di trattenere, in caso di tua inadempienza, le rate pagate per il tuo inadempimento.

Ha un vantaggio anche per te: nel caso di locazione con opzione, la tua caparra sarebbe al più, se la sfrutti in tal senso, costituita da 3 mensilità, mentre nel caso da me descritto sarebbero 12...quindi se il venditore domani non vuol venderti la casa ha da perdere 12 mensilità piuttosto che, al più, 3....il che ti rende più certo l'acquisto perchè al venditore converrà meno rendersi inadempiente, ad esempio, vendendo a qualcuno altro.

Consiglio: non avventurarti da solo in contratti, soprattutto atipici. Il diritto civile è una cosa seria, fatti seguire da un esperto del settore che padroneggi la materia. Un contratto del genere, con visure e valutazione della sicurezza del tuo acquisto in generale, potrebbero costarti 500 euro, ben spesi.

 

[AcquirenteRentTobuy]

Ciao,
grazie mille per le vostre risposte. La soluzione del trasferimento dell'immobile a titolo gratuito per 12 mesi, con pagamento 'graduale' della caparra sarebbe l'ideale per il mio caso (desiderei avere già un preliminare in tasca, credo che il proprietario sia più contento di questa soluzione, e altre varie motivazioni).

Il dubbio riguardo questa soluzione è se sia del tutto 'legale' (la cosa che mi viene in mente è che per un anno nasconderemmo al fisco quello che in realtà è un affitto, visto che comunque pagherei mensilmente delle quote in denaro al proprietario).

Riguardo il consiglio di farmi seguire da un esperto, è sufficiente affidarmi all'agente immobiliare con il quale sto per instaurare la trattativa? Tale AI fa parte di una franchising a livello nazionale, quindi supporrei che non sia da solo bensì sia supportato da persone anche esperte. Eventualmente, per essere ancora più sicuro, potrei affidarmi e far stipulare questo preliminare da un notaio con esperienza in questo genere di trattativa? Anche se dovesse costarmi di più, sono soldi che di sicuro non rimpiangerei.

 

[desmo]

Ciao,
grazie mille per le vostre risposte. La soluzione del trasferimento dell'immobile a titolo gratuito per 12 mesi, con pagamento 'graduale' della caparra sarebbe l'ideale per il mio caso (desiderei avere già un preliminare in tasca, credo che il proprietario sia più contento di questa soluzione, e altre varie motivazioni).

Il dubbio riguardo questa soluzione è se sia del tutto 'legale' (la cosa che mi viene in mente è che per un anno nasconderemmo al fisco quello che in realtà è un affitto, visto che comunque pagherei mensilmente delle quote in denaro al proprietario).

Riguardo il consiglio di farmi seguire da un esperto, è sufficiente affidarmi all'agente immobiliare con il quale sto per instaurare la trattativa? Tale AI fa parte di una franchising a livello nazionale, quindi supporrei che non sia da solo bensì sia supportato da persone anche esperte. Eventualmente, per essere ancora più sicuro, potrei affidarmi e far stipulare questo preliminare da un notaio con esperienza in questo genere di trattativa? Anche se dovesse costarmi di più, sono soldi che di sicuro non rimpiangerei.

se è per la realizzazione, la seconda che hai detto (notaio, il miglior civilista, esperto proprio di contratti di vendita, in circolazione).

Nessuna evasione, la legge non vieta di pagare il prezzo di un immobile un pò la volta, e di imputare le prime 12 rate quale caparra confirmatoria in conto prezzo. Inoltre non vieta di costituire un comodato d'uso gratuito, anche all'interno di un contratto preliminare di compravendita.

E giacchè vuoi fare le cose come si deve (come mi sembra di intuire), visto che passerà un anno dal preliminare all'acquisto, fai fare dal notaio anche la trascrizione

 

[CheCasa!]

Il mio dubbio è che il proprietario, qualora prenda le dovute informazioni, potrebbe non gradire la sottoscrizione di un contratto simile, in assenza di un congruo anticipo (io non lo farei).

Ma se a lui stesse bene, sarebbe per te un'ottima soluzione.

 

[desmo]

Il mio dubbio è che il proprietario, qualora prenda le dovute informazioni, potrebbe non gradire la sottoscrizione di un contratto simile, in assenza di un congruo anticipo (io non lo farei).

Ma se a lui sta bene, sarebbe per te un'ottima soluzione.

dipende da quante richieste ha su quell'immobile

 

[d1ego]

Se fossi il proprietario cercherei comunque di trattare per una discreta caparra all'inizio, che mi garantisca se invece fossi tu a decidere di non comprare, magari addirittura rimanendo dentro "finchè sfratto non sopraggiunga". E di fronte ad un rifiuto "per motivi di budget", mi insospettirei ancora di più chiedendomi come fa uno ad acquistare se non ha in mano un 20% della cifra richiesta.
Poi, su tutto ci si accorda, dipende dall' urgenza di vendere (ma che urgenza ci può essere di vendere oggi ed incassare tra un anno?) e da quante possibilità penso di avere di trovare in questo anno un acquirente per un prezzo simile, un po' come dice desmo.

 

[Tobia]

Nessuna evasione, la legge non vieta di pagare il prezzo di un immobile un pò la volta, e di imputare le prime 12 rate quale caparra confirmatoria in conto prezzo. Inoltre non vieta di costituire un comodato d'uso gratuito, anche all'interno di un contratto preliminare di compravendita.

occhio che, come già discusso nel forum, se la concessione a titolo definitivo dell'immobile avviene al compromesso (preliminare ad effetti anticipati) l'acquirente potrebbe ricevere la sgradita sorpresa di un accertamento in cui si chiede di dover anticipare le tasse che sarebbero dovute al rogito (2% o 9%).

Il mio dubbio è che il proprietario, qualora prenda le dovute informazioni, potrebbe non gradire la sottoscrizione di un contratto simile, in assenza di un congruo anticipo (io non lo farei).

Se fossi il proprietario cercherei comunque di trattare per una discreta caparra all'inizio, che mi garantisca se invece fossi tu a decidere di non comprare, magari addirittura rimanendo dentro "finchè sfratto non sopraggiunga". E di fronte ad un rifiuto "per motivi di budget", mi insospettirei ancora di più chiedendomi come fa uno ad acquistare se non ha in mano un 20% della cifra richiesta.

se poi dovesse anticipare pure le tasse ..

 

[Rosa1968]

Perché anticipare le tasse? Non é un riservato dominio.[DOUBLEPOST=1407870698,1407870679][/DOUBLEPOST]Perché anticipare le tasse? Non é un riservato dominio.