Riguardo al DL 23 maggio 2011, n°79 (meglio conosciuto come Codice del Turismo), la Corte costituzionale ha dichiarato illegittime tutte quelle disposizioni del suddetto Codice che prevedevano una nuova disciplina normativa per molteplici forme di strutture ricettive, alberghiere e no: dagli affittacamere, alle unità immobiliari ammobiliate ad uso turistico, dalle conduzioni familiari gestite da privati in forma non imprenditoriale che forniscono un letto e la prima colazione (B & B) alle residenze d’epoca extralberghiere ecc.
E’ da osservare, tuttavia, che tale coacervo di disposizioni non era mai divenuto operativo perché si attendeva l’emanazione di una serie di norme attuative che non avevano ancora visto la luce. Peraltro la Consulta non è intervenuta su altre disposizioni contenute nel Codice del Turismo, ad esempio quelle relative alla multiproprietà, quelle concernenti le locazioni stagionali ad uso diverso dall’abitativo, nonché la disciplina da applicarsi alle locazioni turistiche. Proprio con riferimento a quest’ultimo aspetto, il nuovo Codice del Turismo ha introdotto una specifica disposizione che prevede che “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione” (art. 53 dell’allegato 1).
Ne consegue che sulla materia amministrativa restano applicabili le diverse discipline da tempo in vigore nelle singole Regioni con termini e regole che possono essere le più diverse. Per esempio Marche, Umbria, Veneto ed Emilia pongono un limite massimo di sei mesi alla durata del contratto, che sale a dodici mesi in Liguria. In Veneto, Abruzzo, Piemonte e Liguria è vietato ad un singolo proprietario di locare direttamente più di tre immobili ad uso vacanze, senza aprire partita IVA, mentre in Umbria il limite scende a due, per non parlare poi di altre incombenze (autocertificazione al Comune, certificazione energetica ecc.), peraltro, nella pratica, spesso disattese o ignorate dai locatori e molto raramente fatte rispettare dagli enti.
Riguardo poi alla qualifica di imprenditore, è da osservare che il singolo locatore persona fisica, anche di più unità immobiliari non è mai stato inquadrato – almeno finora - dall’Agenzia delle Entrate con le peculiarità dell’imprenditore, come definito dall’art. 2082 del codice civile (la qualifica di imprenditore, peraltro, non si pone in relazione diretta al numero degli immobili né alla modalità di amministrazione degli stessi). Tanto più quando la gestione dei suoi beni e la riscossione dei canoni viene affidata a terzi (professionisti, agenzie immobiliari, associazioni di categoria ecc.), con ciò di fatto rinunciandosi ai benefici dell’attività imprenditoriale e fornendosi la prova più evidente dell’assenza in capo al locatore di una idonea organizzazione di mezzi e di persone in forma di impresa, con sede dedicata (ad es. “Bastimento Case
”) e dipendenti (in senso conforme si veda l’art. 55, comma 2, lettera a) del TUIR).Ove si sia in presenza di alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche – anche se di tipo transitorio – le relative locazioni non vanno soggette alla disciplina di cui all’art. 5 e relativi DM, opponendosi a tale impostazione il disposto di cui all’art. 1, comma 2, per il quale agli alloggi in questione si devono applicare i contratti a canone libero o i contratti a canone convenzionato, però con esclusione delle disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della legge di riforma: il legislatore, in sostanza, con la legge n°431 del 1998, sembra aver voluto evidenziare una sorta di differente e autonoma tipologia contrattuale finalizzata al soddisfacimento di un’esigenza abitativa non primaria, ma ben distinta da quella transitoria, escludendola dall’applicabilità della legge stessa e rimettendola alla disciplina codicistica (sebbene alcuni interpreti ritengano applicabili anche le norme dettate dalla legge n°392/1978 non abrogate dall’art. 14 della legge n°431/1998).
Le locazioni turistiche si differenziano da quelle transitorie di cui all’art. 5 legge n°431/1998 per l’assenza del vincolo di durata, il canone libero, nessun obbligo di specificare l’esigenza transitoria. Inoltre le locazioni per finalità turistiche – al contrario di quelle transitorie – non sono assoggettate all’obbligo di risarcimento in favore del conduttore nella misura di 36 mensilità in caso di mancato utilizzo dell’immobile da parte del locatore, né alle norme sul recesso del conduttore per gravi motivi, sulla sublocazione, sulla prelazione in favore del conduttore in caso di vendita dell’immobile, sulla nullità di cui all’art. 13 della legge n°431/1998 ecc.
E' da premettersi doverosamente che il confine tra Case e appartamenti per vacanza (art. 56) e Locazioni ad uso turistico (art. 57) è alquanto labile, e quindi non si possono escludere contestazioni. In ogni caso deve trattarsi innanzitutto non di una casa rurale in cattivo stato, ma di una struttura ricettiva con caratteristiche di civile abitazione, in buono stato manutentivo, abitabile, arredata, dotata di cucina e servizi autonomi (se vengono locate le sole stanze, c’è il rischio di ricadere nell’attività di affittacamere e la LR Toscana impone poi la residenza) e premesso che LR Toscana non pare rilevare il requisito soggettivo (locatore persona fisica/società in accomandita semplice), spetta a te decidere se adibire l’immobile in questione alla tipologia Casa e appartamenti per vacanze (imposta di soggiorno = euro 1,50) o a quella Locazioni ad uso turistico (non è contemplata alcuna imposta di soggiorno). Le norme di regolamentazione non rilevano la pulizia iniziale e finale; la biancheria può comunque essere fornita su richiesta: l’importante è non fornire il riassetto giornaliero dell’alloggio o servizi complementari).
