Affitto turistico

[AndreaTini]

Buonasera a tutti, mi presento, sono un giovane laureando in Economia e Commercio.
Ho deciso, con la mia famiglia, di fare un investimento e comprare una casa (dove, in seguito a opere di ristrutturazione saranno utilizzabili dai 3 ai 4 appartamenti).
Premetto che la casa è in una zona turistica (anche se c' è molta concorrenza,pero' il turismo non manca), ed è situata nel paese dove vivo.
La mia famiglia possiede altre proprietà immobiliari (5 appartamenti), che vengono utilizzati per lo stesso scopo, e di cui mi occupo personalmente (ricevimento clienti, pulizie, problematiche varie). Questi sono subaffittati tramite agenzia (online) da turisti perlopiu' stranieri.
La mia domanda è, in base alle normative vigenti in Lombardia, come conviene muovermi a riguardo? Continuare la strada delle agenzie o mettermi in proprio e pubblicizzare la mia attività?
A livello fiscale (gli appartamenti sono intestati a persone diverse), qual' è la strada piu conveniente?
Grazie in anticipo!

 

[robi]

Ciao. Ti dico la mia esperienza. Pur essendo Agente Immobiliare, nel Settembre 2012 mi sono iscritta da privata a questo fantastico sito molto serio: http://www.homeaway.co.uk/
La mia casa si trova ad Alassio che è molto amata dagli stranieri. Successo strepitoso, mia amministrazione/contabilità semplice, ma impegnativa (bisogna stare attenti con le prenotazioni); Minimo una settimana e quasi sempre è così. Se è meno di un mese, come sai, non è necessaria la registrazione; ma mando al mio commercialista tutti i bonifici ricevuti sui quali pagherò la cedolare secca. Se segui bene le loro istruzioni, è semplice. L'iscrizione annua costa circa €. 300. Ma te li ripaghi ampiamente. Finora sono venute famiglie di 3/4 persone, soprattutto tedesche, danesi, svedesi e un russo che sono stati perfetti. Ciao e auguri.

 

[AndreaTini]

Ciao. Ti dico la mia esperienza. Pur essendo Agente Immobiliare, nel Settembre 2012 mi sono iscritta da privata a questo fantastico sito molto serio:
La mia casa si trova ad Alassio che è molto amata dagli stranieri. Successo strepitoso, mia amministrazione/contabilità semplice, ma impegnativa (bisogna stare attenti con le prenotazioni); Minimo una settimana e quasi sempre è così. Se è meno di un mese, come sai, non è necessaria la registrazione; ma mando al mio commercialista tutti i bonifici ricevuti sui quali pagherò la cedolare secca. Se segui bene le loro istruzioni, è semplice. L'iscrizione annua costa circa €. 300. Ma te li ripaghi ampiamente. Finora sono venute famiglie di 3/4 persone, soprattutto tedesche, danesi, svedesi e un russo che sono stati perfetti. Ciao e auguri.

Grazie per la risposta! Per curiosità, quante settimane sei riuscito a occupare? Lavoro con le agenzie a provvigione fissa, e ti assicuro che si prendono molto piu' di 300 euro annuali.

 

[robi]

Dal 12 Settembre 2012 a fine Ottobre 2013 le settimane occupate sono state 28 (qualcuno ne ha fatte due, qualcuno tre, ma la maggior parte una). Tieni conto che Luglio e Agosto è stato a disposizione di mio figlio. Dal 1 Novembre 2013 al 28 Febbraio 2014 (periodo meno richiesto) verrà una Signora alla quale ho fatto un ottimo prezzo che era già venuta una settimana l'anno scorso. Ho già un sacco di richieste e varie prenotazioni per il 2014.
Un saluto.

 

[b62]

Di siti come quello indicato ne esistono parecchi, un altro molto famoso è quello del letto gonfiabile americano (non scrivo il nome per non fare pubblicità) c'è la sua copia tedesca (che a me non piace molto) ed un altro legato a tripadvisor, oltre ad uno francese che fa parte del gruppo del sito narrato in precedenza.
Secondo il mio modesto parere dipende dalla città. La formula dell'appartamento negli ultimi anni ha incontrato molto successo, ma gli stranieri apprezzano anche la camera privata, cosa che invece a noi italiani piace meno.
Io parlo di firenze, vedo che ci sono vero e propri professionisti con 20/30 immobili pubblicizzati, ti consiglio di verificare molto bene la legislazione regionale, e quella comunale, oltre ad un bella infarinatura fiscale.
Il numero degli appartamenti mi pare che cominci ad essere elevato, e forse varrebbe la pena di valutare il fatto di aprire p.IVA. Qui mi fermo perché da mero privato da questo punto in avanti non ne so nulla, però mi piacerebbe per cultura personale capire come funzionano, infatti molti non sono agenzia immobiliare, ma veri e propri gestori magari anche di appartamenti di terze parti.
Ho il sospetto (sarò maligno) che molti facciano tutto all black!!!!
Un saluto

 

[robi]

Ti ringrazio Io affitto tanto, ma un solo appartamento ed anch'io ho chiesto al mio commercialista che, appunto, mi ha detto: cedolare secca. Ho ancora qualche dubbio. Al sito legato a Trip Advisor mi sono iscritta, ma poi rendendomi conto che il Calendario era già pieno con uno solo, mi sono tolta. Dovrei avere più case...
Su chi li fa il nero, non ho dubbi. A parte ogni discorso morale o etico, i pagamenti ti arrivano via banca e quindi c'è sempre comunque una traccia. Però sono certa come te...
Ciao

 

[robi]

Ti ringrazio. Io affitto molto, ma un solo appartamento. Dovrei averne di più
Al sito legato a Trip Advisor mi ero iscritta, ma poi vedendo che il Calendario era già pieno solo con uno, per non dover dire sempre di no mi sono tolta. Il mio commercialista, come ho già scritto, mi parla di cedolare secca, ma a me resta qualche dubbio. Riproverò ad inviare una domanda all'A.D.E., dove peraltro danno spesso pareri diversi uno dall'altro o, come è capitato a me, non pertinenti - mi hanno detto che dovevo registrare. Ma se non supero mai i 30 gg.??? cosa che non gli avevo nemmeno chiesto, fra l'altro.
Per quanto riguarda il black, sono assolutamente d'accordo con te. Ma, a parte ogni discorso morale o etico, i pagamenti vengono fatti tramite banca, quindi c'è una traccia; anzi decine di tracce di bonifici dall'estero. Non ho dubbi comunque che molti lo facciano. Fatti loro. Grazie e ciao.

 

[b62]

Concordo che sono tutti bonifici ed è da pazzi (si puo avere però anche su paypall), ma quando io ho chiesto in giro anche a persone che avevano annunci (per capire come funzionava), nessuno ha risposto, quindi ne deduco ai qualcosa da nascondere, se no mi rispondi.
Ad una riunione di airbnb, tanto per fare una citazione a precisa domanda mi fu risposto, "senti il tuo commercialista noi ti diciamo solo che devi pagare le tasse".

Devo dare atto che qui su forum ho trovato consigli di perone molto competenti, tra cui l'utente pennylove. tanto per citarne uno.

Saluti