Agente scorretto?

[Anis]

Ciao a tutti. Ri posto di qua, perché mi sono reso conto di aver sbagliato sezione.
Vi spiego la situazione: vedo quest'immobile, mi piace, organizzo una seconda visita, ci penso un po', e decido di fare la proposta.
Nel frattempo la banca mi dice informalmente che a livello reddituale non ci sono problemi (ho un indeterminato parastatale).

Vado dall'agente per fare la proposta, si tratta di una proposta irrevocabile, con clausola sospensiva legata al mutuo, con scadenza il 14/03/2025, data oltre la quale, se non perviene una comunicazione di esito negativo riguardo il mutuo, essa è considerata efficace.
L'agente ha provato a raggirami, cercando ogni possibile scusa per farmi passare tramite un suo broker:

• Prima ha provato a dirmi che le banche in 40 giorni (quindi circa il 14/03/2025) non riescono a dare l'esito, e che anche se la banca mi dicesse che ci riuscisse, starebbero mentendo, e che quindi andare tramite un suo broker velocizzerebbe i tempi
• Poi ha parlato di tranquillità dell'acquirente, dicendo che "sono sicuro che a te il mutuo lo danno eh, hai le carte in regola, però se presento la proposta al venditiore, spiegandogli che stai facendo la procedura tramite un mio broker, loro stanno più tranquilli, e potrebbero propendere ad accettare la tua proposta" (ci sono altre due proposte, a detta sua)

E' arrivato a dirmi "leggi fra le righe", insistendo varie volte. Voleva poi farmi utilizzare il suo notaio (non ha nemmeno parlato della possibilità di sceglierlo, ho dovuto tirarla fuori io), sempre con la scusa di tranquillizzare i venditori facendo un "procedimento interno".

Sono disgustato da tutto ciò. Ho firmato la proposta, che però non era completa (non avevo il libretto degli assegni, quindi manca il n° dell'assegno e l'assegno stesso, che sarà consegnato lunedì), lui andrà a presentare le proposte al venditore martedì.

Mi è venuta voglia di ritirarmi:

• Sto versando una caparra del 5%, nonstante si tratti di un mutuo 100%
• I venditori hanno bisogno di tempo per liberare la casa, per cui ho dato disponibilità a fissare il rogito a dopo l'estate, per andargli incontro. Rimarrei quindi con l'acconto bloccato vari mesi, senza nemmeno la casa.
• E' in corso una sanatoria per difformità della planimetria, per cui da una parte anche io "rischio", perché non si sa mai...
• Nonostante tutto ciò, l'agente prova a raggirarmi, per di più con la scusa (credo si sia inventato tutto lui) di far stare tranquilli gli acquirenti!

Le mie domande sono:

• È vera questa cosa che le banche in 40 giorni non ce la fanno a dare la delibera?
• Se ho firmato la proposta (per di più incompleta), ma ancora non è presentata ai venditori, domani posso andare dall'agente e dirgli di non presentarla?
• Se si dovesse impuntare e dire che ho firmato, e che quindi la presenterà, può farlo?
• Se dovesse mettermi i bastoni fra le ruote (es. fornire i documenti in ritardo) in modo da far passare la data ultima per la clausola sospensiva, cosa potrei fare?

Ultimo ma non ultimo, si tratta di un villino a schiera, la difformità è dovuta al fatto che prima il seminterrato era adibito a cantina se non sbaglio, invece nella pratica in corso la categoria proposta sarà A/2, quanto peserà questo sulla valutazione economica dell'immobile da parte della banca? La perizia immagino debba essere fatta a pratica conclusa? E se la perizia non dovesse passare per qualche difformità, superati i 40 giorni, potrei rescindere dal contratto senza perdere la caparra? Finale: manca il certificato di agibilità, secondo voi, anche questo, pesa?

Voi al posto mio che fareste? A me la casa piace tanto, ma sta passando veramente la voglia, data la disonestà dell'agente.

Grazie!

 

[Zagonara Emanuele]

Innanzi tutto mi pari "prevenuto" nei confronti dell'agente immobiliare, poichè più volte scrivi "ha cercato di raggirarmi".......
Un rapporto così "viziato" e privo di fiducia mi pare un rapporto pessimo.

In realtà, l'agente forse cerca di suggerirti, magari "spingendoti" a fare una determinata scelta piuttosto che un'altra, magari proprio per mettere il venditore nelle condizioni di "stare sereno" e accettare più facilmente la tua proposta (il chè sarebbe nell'interesse di tutte le parti, te compreso).

Bisogna partire dal presupposto che avere tra le mani una "proposta d'acquisto" subordinata alla concessione del mutuo al 100% e quindi soggetta a sospensiva, non il massimo.
Ecco perchè serve predisporre il venditore favorevolmente nei confronti della tua proposta.
Personalmente tendo a non raccogliere nemmeno simili proposte, poichè in genere sono una totale perdita di tempo..............

In ogni caso, per rispondere alla tua domanda, la proposta è valida anche se l'assegno ancora non l'hai consegnato e l'agente la presenterà comunque al venditore, a meno che tu non la revochi prima della sua presentazione, il che potrebbe comportare delle conseguenze (ad esempio il pagamento di una penale.......).

In quanto alle tempistiche per la delibera del mutuo, non sono in grado di darti una risposta certa, poichè i tempi possono variare anche di molto da Istituto a Istituto (ci sono banche che deliberano anche in 20 gg e altre che impiegano più di 2 mesi).
La delibera definitiva, avverrà solamente "dopo" che la perizia sarà stata fatta e consegnata.
E il piano scantinato se dovesse variare come destinazione d'uso (da servizi a A/2) sarebbe solamente migliorativa sia ai fini del valore dell'immobile, sia ai fini del valore di perizia.

 

[Anis]

Nella proposta non si parla di penali se rescindo prima che venga presentata al venditore, c'è altro che devo sapere a riguardo? Inoltre, capisco ciò che dici, però mi sono sentito parecchio sotto pressione, ho detto "raggirato" poiché ha cercato varie motivazioni per spingermi a usare il broker:

• "I tempi delle banche sono lunghi, col broker accorciamo... se no rischi di bucare la data di fine clausola risolutoria"
• "I proprietari devono stare tranquilli.."

Ha chiamato il broker senza chiedermelo, di fatto pressandomi a fare una consulenza.
Ripeto, ho un indeterminato parastatale, cosa potrebbe dare di più un broker, a livello di tranquillità?
Ha storto anche il naso quando ho chiesto di scegliere io il notaio.
Essendo la clausola risolutiva e non sospensiva, il contratto diverrebbe efficace se non ottenessi il mutuo (o il diniego del mutuo) entro il 14/03/2025, e se per sbaglio la pratica in corso non venisse accettata e la banca abbassasse il valore che mi concede? Me la rischio anche io, no?

 

[francesca63]

Voi al posto mio che fareste? A me la casa piace tanto, ma sta passando veramente la voglia, data la disonestà dell'agente.

Andrei piano, prima di parlare di disonestà e raggiri.
L’agente ha detto giusto, 40 giorni sono pochini per avere l’ok al mutuo, soprattutto se non hai ancora in mano i documenti dell’immobile, e della sanatoria in corso.
Peraltro, la tua proposta è davvero deboluccia, con mutuo al 100% e senza assegno, e se fossi nell’agente non l’avrei nemmeno ritirata.
Non hai specificato se serve che l’eventuale diniego della banca sia fornito per iscritto: questo complicherebbe le cose, se per il 14/3 non avessi ancora alcuna risposta .

schiera, la difformità è dovuta al fatto che prima il seminterrato era adibito a cantina se non sbaglio, invece nella pratica in corso la categoria proposta sarà A/2,

Spiegazione confusa non si capisce se faranno solo una variazione catastale, cosa che non risolverebbe il problema, o anche una pratica in Comune per rendere la cantina come zona abitabile (cosa che dubito sia possibile).
Serve approfondire, ma forse sarebbe meglio per tutti che la tua proposta venisse rifiutata !!

Nella proposta non si parla di penali se rescindo prima che venga presentata al venditore,

Si chiama proposta irrevocabile perché non si può revocare, cioè l’agente potrebbe presentarla al venditore anche se tu volessi ritirarla.
Ma secondo me, senza assegno, sarebbe matto a presentarla.
Sicuramente avete (tutti , te compreso) gestito in modo superficiale l’affare.

Essendo la clausola risolutiva e non sospensiva, il contratto diverrebbe efficace se non ottenessi il mutuo (o il diniego del mutuo) entro il 14/03/2025

Prima hai parlato di sospensiva: come è formulata esattamente la clausola ?

e se per sbaglio la pratica in corso non venisse accettata e la banca abbassasse il valore che mi concede? Me la rischio anche io, no?

Certo che si: ma se l’immobile non fosse in regola, se la rischierebbe di più il venditore.
Come è descritto in proposta l’immobile, relativamente al seminterrato ?

 

[Zagonara Emanuele]

Nella proposta non si parla di penali se rescindo prima che venga presentata al venditore, c'è altro che devo sapere a riguardo? Inoltre, capisco ciò che dici, però mi sono sentito parecchio sotto pressione, ho detto "raggirato" poiché ha cercato varie motivazioni per spingermi a usare il broker:

• "I tempi delle banche sono lunghi, col broker accorciamo... se no rischi di bucare la data di fine clausola risolutoria"
• "I proprietari devono stare tranquilli.."

Ha chiamato il broker senza chiedermelo, di fatto pressandomi a fare una consulenza.
Ripeto, ho un indeterminato parastatale, cosa potrebbe dare di più un broker, a livello di tranquillità?
Ha storto anche il naso quando ho chiesto di scegliere io il notaio.
Essendo la clausola risolutiva e non sospensiva, il contratto diverrebbe efficace se non ottenessi il mutuo (o il diniego del mutuo) entro il 14/03/2025, e se per sbaglio la pratica in corso non venisse accettata e la banca abbassasse il valore che mi concede? Me la rischio anche io, no?

Se revochi la proposta prima della sua scadenza, alla fine dovrai pagare comunque l'agenzia, anche perchè stando a ciò che scrivi la tua proposta è soggetta a "clausola risolutiva" e non "sospensiva".

Il contratto è già efficace e perderebbe di efficacia solamente nel caso in cui ti negassero il mutuo.
In apparenza pare la stessa cosa, ma nel primo caso (il tuo) la provvigione è comunque dovuta sia che ti concedano il mutuo o meno, nel secondo caso no.

Se la pratica relativa al cambio d'uso non venisse accolta (cosa possibile ma tenderei ad escluderlo poichè il tecnico incaricato si sarà pure informato preventivamente sulla possibilità di accoglimento) la perizia terrà conto del valore dell'immobile partendo dal presupposto che il piano interrato sia destinato a "servizi" (cantine, ecc...) e non in categoria A/2.

Comunque sia, non comprendo almeno un paio di cose:

1) Perchè vi facciate prendere dai dubbi solamente dopo aver firmato una "proposta d'acquisto" e non prima.......

2) Perchè quando vi trovate alle strette e/o in difficoltà, invece di pensare ad assumervi le vostre responsabilità o parlare di incomprensione o equivoco, iniziate a parlare di "raggiri" "truffe", "imbrogli" e via discorrendo.

 

[Anis]

Peraltro, la tua proposta è davvero deboluccia, con mutuo al 100% e senza assegno, e se fossi nell’agente non l’avrei nemmeno ritirata.
Non hai specificato se serve che l’eventuale diniego della banca sia fornito per iscritto: questo complicherebbe le cose, se per il 14/3 non avessi ancora alcuna risposta .

L'assegno non è stato dato per motivi puramente tecnici: non avevo il libretto con me in quel momento, e l'agente ha preferito rimandare a lunedì la consegna dell'assegno, io mi ero proposto di andare a prenderlo al volo e tornare.
La clausola dice: "la clausola dice: Qualora si perfezionasse l'accordo come previsto all'articolo 7, le parti convengono di sottoporre il contratto alla condizione risolutiva concernente la verifica della documentazione immobiliare, nonche alla mancata delibera del mutuo, con esito peritale, cui comunicazione di avveramento dovra pervenire entro il 14/03/2025, in difetto della suddetta comunicazione entro il termine, salvo proporga da concordarsi, la proposta si intenderà efficace."
Errore mio nel definirla sospensiva nel primo post: si tratta di una clausola risolutiva.

Per la "sanatoria", c'è scritto: DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI del XX/01/2025 Pratica n. XXXXXX in atti dal 09/01/2025 Protocollo NSD n. ENTRATE.AGEV-ST1.REGISTRO UFFICIALE.XXXXX/XX/01/2025 DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI (n. XX/XX)

L'agente mi ha fatto vedere le carte della pratica al comune

Poi mi chiedo: se la perizia non passasse, che guai rischio io? E il venditore?
Riguardo il seminterrato, nella proposta si parla di immobile composto di seminterrato e pian terreno.

 

[Anis]

Se revochi la proposta prima della sua scadenza, alla fine dovrai pagare comunque l'agenzia, anche perchè stando a ciò che scrivi la tua proposta è soggetta a "clausola risolutiva" e non "sospensiva".

Il contratto è già efficace e perderebbe di efficacia solamente nel caso in cui ti negassero il mutuo.
In apparenza pare la stessa cosa, ma nel primo caso (il tuo) la provvigione è comunque dovuta sia che ti concedano il mutuo o meno, nel secondo caso no.

Se la pratica relativa al cambio d'uso non venisse accolta (cosa possibile ma tenderei ad escluderlo poichè il tecnico incaricato si sarà pure informato preventivamente sulla possibilità di accoglimento) la perizia terrà conto del valore dell'immobile partendo dal presupposto che il piano interrato sia destinato a "servizi" (cantine, ecc...) e non in categoria A/2.

Chiaro, però se nella proposta si parla di immobile composto da:
"A/2 (appartamento)
C/6 (box auto)"
dove il box auto non è la pertinenza oggetto di cambio di destinazione, in caso il cambio di destinazione non andasse a buon fine, la proposta sarebbe nulla, dato che non sarebbe più quella la composizione dell'appartamento, corretto?

 

[Anis]

Si chiama proposta irrevocabile perché non si può revocare, cioè l’agente potrebbe presentarla al venditore anche se tu volessi ritirarla.

Però scusa, il codice civile non recita che un contratto entra in essere nel momento in cui lo riceve il destinatario? La clausola di non revoca, non ha ancora effetto se non è stata presentata al venditore, no?

 

[francesca63]

Qualora si perfezionasse l'accordo come previsto all'articolo 7, le parti convengono di sottoporre il contratto alla condizione risolutiva concernente la verifica della documentazione immobiliare, nonche alla mancata delibera del mutuo, con esito peritale, cui comunicazione di avveramento dovra pervenire entro il 14/03/2025, in difetto della suddetta comunicazione entro il termine, salvo proporga da concordarsi, la proposta si intenderà efficace."

Scritta così, anche se non è scritta benissimo, secondo me , se entro il 14/3 non avrai risposta positiva del mutuo, basterebbe comunicare che non hai avuto il mutuo e il contratto diverrebbe inefficace.
Ma le provvigioni sarebbero comunque dovute.
Anche la parte riguardante le verifiche della documentazione è vaga, e va controllata la pratica in Comune.

Però scusa, il codice civile non recita che un contratto entra in essere nel momento in cui lo riceve il destinatario? La clausola di non revoca, non ha ancora effetto se non è stata presentata al venditore, no?

No.
Tu hai presentato proposta irrevocabile, quindi una revoca non avrebbe alcun valore.