Agenzia immobiliare rifiuta di ascoltare la mia proposta d'acquisto - È normale?

[Quarion]

Buongiorno a tutti
sto cercando casa a Milano e ho trovato un immobile interessante tramite un'agenzia. Ho fatto un sopralluogo a gennaio, ma quando ho chiesto di poter fare una proposta d'acquisto a febbraio, l'agenzia mi ha risposto che la casa è 'in trattativa' e non vogliono nemmeno ascoltare la mia offerta.


Ecco la mail che ho ricevuto dall'agenzia:

Buongiorno, le rispondo qui, riguardo la mail che ci ha scritto in data 10-02.
Come le dicevo la casa di Via Braga 9 è in trattativa e non è più disponibile, si tratta di una proposta scelta tra molte persone interessate, come già le ho detto. Mi spiace che sabato in agenzia non abbia trovato nessuno, ma lavoriamo su appuntamento il sabato e spesso siamo fuori.

in messaggi successivi mi risponde che il "tempo che si erano dati per raccogliere proposte è terminato".

Mi sembra strano questo comportamento (considerate che nella mail a cui loro fanno riferimento, spiegavo che volevo fae un offerta cash senza mutuo, molto vicina al prezzo di richiesta). Mi chiedo perche neanche voler provare ad ascoltare, come qualsaisi venditore/commerciale farebbe. L'agenzia non dovrebbe essere obbligata ad ascoltare tutte le proposte e a presentarle al venditore?


Qualcuno ha avuto esperienze simili? Grazie per i consigli!

 

[Michela_]

Sarà che i venditori hanno già accettato una proposta di acquisto precedente, pertanto ad oggi l’immobile non è più disponibile quindi che senso ha ascoltare altre proposte? Ne potrete parlare se la trattativa attuale non dovesse andare a buon fine.

 

[janapiana]

'agenzia non dovrebbe essere obbligata ad ascoltare tutte le proposte e a presentarle al venditore?

Come acquirente, ho avuto delle esperienze quando l'agente presenta solo una proposta una alla volta. La prima offerta, anche se non e' gia' accettata, deve essere accettata o rifiuta prima della presentazione dell'offerta della seconda persona. Pensavo che fosse un compartimento standard (?) in Italia.

 

[Zagonara Emanuele]

L'agenzia non è obbligata a raccogliere qualsiasi proposta i clienti vogliano formulare e neppure qualsiasi proposta.
Al massimo è interessa anche dell'agenzia raccogliere proposte serie e congrue.

Se nel tuo caso hanno rifiutato di farlo, significa che hanno già una proposta seria e concreta da sottoporre al venditore e/o già sottoposta e accettata dal venditore.
Oppure, può significare che la tua proposta anche se prevede un pagamento in contanti senza mutuo, non è comunque all'altezza e/o sufficientemente valida e accettabile per il venditore.

Suggerisco di: mettersi in coda e attendere l'esito delle trattative in corso e al massimo provare nel caso in cui la trattativa non andasse a buon fine.
In alternativa passa ad altro.

P.S. Se e quando trovi un immobile che ti piace e soddisfa le tue esigenze, non attendere un mese prima di fare una proposta; falla immediatamente.
Non tutti quelli che devono prendere il treno aspettano il passaggio di più treni prima di salire.
Chi ha fretta o trova il treno giusto, ci sale al volo!

Se invece si attende il passaggio di un altro treno, nonostante quello disponibile possa andare bene, si rischia di non partire mai.
Altri salgono al posto tuo.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno a tutti
sto cercando casa a Milano e ho trovato un immobile interessante tramite un'agenzia. Ho fatto un sopralluogo a gennaio, ma quando ho chiesto di poter fare una proposta d'acquisto a febbraio, l'agenzia mi ha risposto che la casa è 'in trattativa' e non vogliono nemmeno ascoltare la mia offerta.


Ecco la mail che ho ricevuto dall'agenzia:


in messaggi successivi mi risponde che il "tempo che si erano dati per raccogliere proposte è terminato".

Mi sembra strano questo comportamento (considerate che nella mail a cui loro fanno riferimento, spiegavo che volevo fae un offerta cash senza mutuo, molto vicina al prezzo di richiesta). Mi chiedo perche neanche voler provare ad ascoltare, come qualsaisi venditore/commerciale farebbe. L'agenzia non dovrebbe essere obbligata ad ascoltare tutte le proposte e a presentarle al venditore?


Qualcuno ha avuto esperienze simili? Grazie per i consigli!

Immagina di vedere una casa che ti piace, di essere stato tra i primi e di essere molto determinato e sicuro dell'acquisto e di fare una proposta d'acquisto.
Cosa ti aspetteresti che accada?
Che ascoltino altre proposte o che prima si concentrino su quella che hanno parlandone al proprietario.
Vorresti ricevere una telefonata in cui ti dicono che qualcun altro l'ha comprata al posto tuo perchè offriva di più e faceva l'atto prima o di sapere la risposta del proprietario e poter avere l'opportunità di modificare qualcosa?
Esatto, preferiresti il secondo comportamento, che è anche l'unico corretto, serio e professionale.
Ora sei "dall'altra parte" e ti sembra un torto non poter interferire con la trattativa in corso, ma in realtà è ciò che vorresti anche te a parti invertite.

Bisogna accettarlo e fare anche i complimenti all'agenzia per la professionalità

 

[Quarion]

Grazie per le vostre risposte, ma vorrei condividere alcuni punti:

Il paragone con il treno lo trovo appropriato ma fuorviante. Nel mercato immobiliare (nel libero mercato in generale) non si tratta di 'chi arriva prima', ma di chi offre le condizioni migliori per il venditore (certamente tempismo, prezzo, tempi, ecc.). L'agenzia ha un mandato dal venditore, che è il suo cliente principale, e dovrebbe quindi operare per massimizzare il suo interesse.

Dal punto di vista del venditore, sarebbe vantaggioso conoscere tutte le offerte possibili per poter scegliere la migliore. Un potenziale acquirente disposto a offrire condizioni più vantaggiose (qualsiasi esse siano) rappresenta un'informazione cruciale per il venditore, che ha il diritto di esserne informato.

La 'professionalità' nel gestire una trattativa alla volta sembra più una convenienza per l'agenzia che un vantaggio per il venditore. In un mercato libero, il venditore deve poter valutare tutte le opzioni disponibili. C'è anche un aspetto di responsabilità legale: la scoperta successiva di offerte migliori non presentate potrebbe esporre l'agenzia a contestazioni per non aver agito nel migliore interesse del venditore.

Alla fine non vedo come vendere una casa sia diverso da vendere un'auto (o un qualsiasi altro oggetto di valore). Se voi steste vendendo la vostra auto, dubito applichereste la logica del 'chi prima arriva meglio alloggia' se uno vi dicesse 've la pago il 10% in più di qualsiasi cifra vi offrano'. E non credo sareste nemmeno contenti se veniste a sapere che il commerciante vi ha detto: 'Non vi ho portato la proposta perché stavate già trattando'.

Non metto in dubbio la buona fede e ne intendo il buon intento (come ad esempio, se c'è una trattativa in corso, evitare di interromperla), ma questa pratica mi sembra tuteli più le procedure delle agenzie che gli interessi del venditore e, solo in seconda battuta, del compratore.

 

[ingelman]

L'agenzia ha un mandato dal venditore, che è il suo cliente principale, e dovrebbe quindi operare per massimizzare il suo interesse.

Come prima cosa Ciao @Quarion
Qui ti sbagli in quanto confondi un incarico di mediazione da un mandato a titolo oneroso.
Il Mediatore e super-partes a differenza del Mandatario

Non metto in dubbio la buona fede e il buon intento (ad esempio, se c'è una trattativa in corso, evitare di interromperla ha assolutamente senso), ma questa pratica mi sembra tuteli più le procedure delle agenzie che gli interessi del venditore (e, solo in seconda battuta, del cliente)

Credo che sia buona norma rispettare la cronologia degli eventi e dar prelazione al primo acquirente che ha manifestato l'interesse formale, interrompendo la trattativa solo in caso non si arrivi ad un accordo .....
Se c'è una trattativa in corso le parti comunque sia sono obbligate tra di loro.

L’art. 1337 c.c. prevede che le parti, anche nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede. Si tratta della responsabilità precontrattuale, pertanto mi sembra giustificato il comportamento dell'Agente Immobiliare.

Inverti i ruoli e mettiti nei panni del primo proponente che ha sganciato un assegno, come la prenderesti se l'agenzia si mettesse a fare le aste?

 

[Quarion]

Buonasera @ingelman ! Grazie per la risposta, apprezzo il confronto.

Capisco la distinzione tra mediatore e mandatario, ma non credo che cambi il punto centrale della discussione. È vero che il mediatore non rappresenta una delle parti come un mandatario, ma ciò non significa che possa omettere informazioni rilevanti. L’art. 1759 c.c. è molto chiaro: il mediatore ha l’obbligo di comunicare alle parti tutte le circostanze a lui note che possano influenzare l’affare. Se riceve un’offerta migliore e non la segnala al venditore, come si concilia questo con il suo obbligo di diligenza e trasparenza?

Anche l’art. 1176 c.c., che impone la diligenza professionale, è fondamentale: il mediatore immobiliare è un professionista e, come tale, deve operare nell’interesse delle parti coinvolte, senza favorire un acquirente a discapito del venditore.

Riguardo al richiamo all’art. 1337 c.c. sulla buona fede nelle trattative, lo trovo pertinente, ma non nel modo in cui lo intendi. La buona fede non significa bloccare il mercato per rispettare un ordine cronologico, ma piuttosto garantire un comportamento corretto e trasparente. Il venditore ha il diritto di conoscere tutte le offerte disponibili prima di vincolarsi. Se l’agenzia non lo informa di un’offerta migliore perché ha già iniziato una trattativa con un altro acquirente, non sta forse violando il principio di buona fede nei confronti del venditore?

Inoltre, il fatto che un acquirente abbia fatto un’offerta per primo non gli dà un diritto esclusivo sulla trattativa, a meno che non sia già stato firmato un preliminare. Il venditore è libero di valutare più proposte e scegliere la più vantaggiosa. Non si tratta di “fare aste”, ma di garantire un mercato trasparente dove chi vende può prendere decisioni informate.

Infine, il paragone con l’auto non è casuale: se un concessionario ricevesse un’offerta più alta per la tua macchina ma decidesse di non dirtelo perché sta già trattando con un altro cliente, saresti contento? Probabilmente no. Perché dovrebbe essere diverso per una casa?

In sintesi:

1. Il mediatore non è un mandatario, ma ha comunque il dovere di informare il venditore su tutte le offerte ricevute (art. 1759 c.c.).
2. La buona fede (art. 1337 c.c.) si applica anche al venditore: non informarlo di un’offerta migliore potrebbe violarla.
3. Non esiste un “diritto di prelazione” per il primo acquirente, a meno che non sia già stato firmato un contratto preliminare.
4. Il mercato è trasparente quando tutte le informazioni vengono condivise con le parti: privilegiare un acquirente solo perché è arrivato per primo non è un principio di correttezza professionale.

Se il ruolo dell’agenzia è facilitare l’incontro tra domanda e offerta, allora non dovrebbe essere proprio l’agenzia a garantire che il venditore abbia accesso alla migliore offerta possibile?

 

[Michela_]

il punto centrale della discussione

Il punto centrale della discussione è che sei arrivato dopo. Dopo che altre persone hanno fatto la proposta, dopo che è stata scelta una proposta tra le altre, dopo che tale proposta è stata accettata.
Perché le proposte hanno una data entro la quale possono essere accettate. Non durano in eterno affinché il venditore abbia settimane o mesi di tempo per aspettare altre proposte, e chissà, se ha accettato mi sa che tanto male non era… 😉
Quello che a me piacerebbe è che voi vi mettereste anche nei panni del proponente che ha fatto la sua proposta e che l’ha visto accettata.

Sta di fatto che il venditore è proprietario dell’immobile e di esso fa quello che vuole e pertanto decide lui quale proposta accettare. Anche a prezzo inferiore se il proponente (primo o terzo o quinto che sia) gli ispira fiducia (per dire).

Lascia stare il codice civile, non è il caso.
Al posto di metterti a fare polemiche chiedi come funziona, piuttosto.

 

[Quarion]

Ciao @Michela_ , non sono qui per fare polemica, ma per capire meglio il ragionamento delle agenzie su questo tema (cit: chiedi come funziona?). Se volessi polemizzare con l’agenzia in questione, avrei già contattato direttamente il venditore – non ci vuole niente a scoprire il proprietario di un immobile e parlargli. Di certo non mi metto a discutere direttamente con un’agenzia che, come puoi leggere dalla mail che mi hanno mandato, puntualizza il fatto che io abbia scritto il mese sbagliato dell’appuntamento (già questo fa capire il livello della discussione con loro).

Ritengo anche corretti molti dei commenti ricevuti da voi, come il “sei arrivato tardi”, e su questo nulla da dire.

C’è però un punto che sottolinei e che non capisco, perché non c’entra nulla con la discussione: ci mancherebbe altro che il venditore non possa accettare l’offerta che preferisce, anche se più bassa. Qui, però, si stava discutendo in modo costruttivo sul ruolo delle agenzie e sul perché, in questo caso, abbiano deciso di non sottoporre ulteriori proposte. Se vuole accettare un’offerta più bassa, va benissimo, ma deve sapere che è la più bassa.

Ovviamente, se il venditore ha fissato un termine per ricevere offerte, è giusto rispettarlo. Ma se quel termine è stato imposto solo dall’agenzia per ‘gestire’ la trattativa (come in questo caso), allora il discorso cambia.
Per altro, la proposta non e' "stata accettata" come sbrigativamente scrivi, ma e' in corso una trattativa. Se la trattativa fosse stata accettata, non ci sarebbe stata nessuna mia domanda a voi perche non vedrei il problema.

Sul codice civile: non l’ho citato io per primo, ma un altro tuo collega qui sopra. Mi sembra comunque pertinente (e interessante), visto che riguarda gli obblighi del mediatore. Se si richiama un articolo, però, bisogna considerarli tutti 😉

Dire “lascia stare il codice civile” mi sembra una risposta quantomeno curiosa.